杭州2017年市场报告:调控升级 全年成交走向平稳

2018-01-17 09:22:00 房天下产业网 来源:中指研究院

整体市场回顾——2017杭州楼市关键词

一、政策环境分析

1、十九大报告:提出“房住不炒”,明确住房居住属性

房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,通过大力培育、发展住房租赁市场,构建购租并举的住房制度,推动长效机制的建立健全。同时,报告强调“建立多主体供给、多渠道保障”的住房制度。这表明,政策在引导需求的同时,将更加注重在供应端方面进行制度性的保障,而发挥市场中各类供应主体的积极性,不断挖掘存量等政策将有助于加快建立多层次的住房供应体系。

2、杭州史上最严政策:G20后时代,限购升级,认房又认贷

为贯彻落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产市场调控定位,促进杭州房地产市场平稳健康发展,3月28日,杭州市住房保障和房产管理局发布《认房又认贷,杭州进一步升级房地产市场调控措施》。

限购

本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购一套住房

户籍由外地迁入四县(市)的居民家庭的购房限制,自户籍迁入之日起满2年,方可在本市市区范围内购买住房

限售

企业购买限购区域住房的限制上市交易年限,需满3年方可上市交易

住房公积金贷款政策

在市区范围内,职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的,购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策,贷款首付款比例不低于60%,公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。

商业住房贷款政策

进一步调整信贷首付比例,在市区范围内,对于已拥有一套住房,或无住房但有住房贷款记录的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买住房,执行二套房信贷政策,首付款比例不低于60%。

要求各商业银行严格审核借款人还款能力,严格落实月供收入比不超过50%等政策要求,对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,可参照二套房信贷政策执行

严格审核个人住房贷款首付款资金来源,严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付

3、为加快培育和发展租赁市场,租赁市场发展措施相应出台

7月20日,住房城乡建设部会同八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。首批试点城市12个,杭州是其中之一。

8月22日,杭州市政府官网发布了《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。根据细则,企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁,不得分割、销售、转让,企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。

8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。首批试点城市13个,杭州是其中之一。

8月30日,发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,推出5个方面、19条工作措施加快培育和发展住房租赁市场,包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管

9月29日,杭州房管局与阿里巴巴合作开发的智慧住房租赁平台上线试运行,即杭州市住房租赁监管服务平台正式上线。

住房租赁市场的发展,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快推进房地产长效机制建设。政策的力度及影响不断递进延伸,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变,给杭州租赁市场带来巨大的发展空间。

4、杭州迎来第十区:临安划入杭州,大杭州时代来临

9月15日,临安区正式挂牌,杭州迎来“十区之城”,大杭州时代来临。3126.8平方公里的临安划入杭州城区后,市区面积扩容64%,达到8002.8平方公里,杭州就此成为江浙沪市区陆域面积的城市。

随着杭临城际铁路的开建,地铁5号线二期和地铁9号线一期即将开建,预示着临安将快速融入杭州,在规划利好条件下,临安楼市会迎来一定的发展。

今年3月份,富阳和大江东被纳入限购范围,至此,临安成为杭州不限购的区域。开发商对临安未来的预期更是信心十足,为抑制投资、投机需求,保持楼市健康发展,严厉的政策必将出台。

二、房地产市场总结

1、2017楼市成交走向平稳

1)杭州市场成交量跌,逐渐走向平稳

图:2013-2017年杭州市区(不含富阳、临安)商品住宅成交量

2017年,杭州市场成交量跌。全年商品住宅共成交1195万平方米,仅比2015年多了34万方,比起2016年的高位成交,今年相对“冷清”。

2)土地供应速度放缓,成交规模小幅增长

图:2013-2017年杭州市区(不含富阳、临安)宅地成交均价和出让金

2017年土地市场供应速度放缓,全年宅地成交1174万方,相较去年增加不到130万方。G20后时代,本地及外来房企均看好杭州的城市影响力和内生驱动力,但在限地价、竞自持新政下,房企逐渐理性,为控风险,联合拿地成为主流。

2、刚需住宅占比仍占主导地位,高价地上市存风险

1)刚需仍占主导地位

图:2013-2017年杭州市区(不含富阳、临安)宅地成交总价结构

从成交结构来看,300万以下总价仍占主导地位,一方面是成交均价的平稳上浮,一方面是如武林壹号等高端项目的入市,带动了结构的小幅上移。

2)高价地存风险,2017年宅地成交楼面价10均为3万

表:2017年杭州住宅用地成交楼面价排行榜

2017年,成交楼面价10地块中,均为3万 ,其中彭埠单元上榜三宗,目前该片区销售较好的项目“地铁绿城杨柳郡”房价同为3万 ,面粉面包同价,未来上市可能会有不小的压力和风险。

3、需求外扩,外围四大区为成交主力

表:2017年各区域商品住宅成交面积和价格

2017年,主城区总价高、供应少,购房需求逐渐外扩,余杭、萧山、富阳、临安等外围区域成为成交主力区域,商品住宅成交量占全市72%;临安撤市设区后,成为众多房企争先进入之地,8月份以后,碧桂园、西房、宝龙、金成等房企已进入,优先拿到入场券。临安目前是不限购区域,为稳定市场,临安出台相关政策也是大概率事件。

4、住宅库存持续减少,需求外溢,二手房和酒店式公寓上升

1)楼市供不应求形势严峻,出清周期仅3个月

图:2016-2017年杭州商品住宅月度供应量和供销比

图:2016-2017年杭州商品住宅库存及出清情况

2017年,杭州商品住宅全年销供比为1.35,处于供不应求的状态,为稳定市场,月度基本处于减缓供应的脚步,直至年关才大量入市,11月和12月的上市面积占到全年的30%,截至12月底,杭州商品住宅库存量仅为364万平方米,出清周期3.38个月,供应依然不足。

2)住宅限购,部分刚需用户加入到二手房阵营

表:杭州市区二手房成交年度统计情况(不含富阳、临安)

图:2017年杭州市区二手房成交量价情况(不含富阳、临安)

住宅市场供应不足,加上限购等因素,部分刚需用户选择购买二手房。2017年杭州市区(含萧山、余杭)的二手房共成交96013套,累计成交面积890万方,成交套数在2016的基础上再创新高;从月度成交数据来看,三月份的时候二手房单月住宅成交量突破万套,也就在三月份杭州二次出台调控政策。而2017年9月以后,二手住宅已经连续三个月下降,买卖双方进入新的博弈期。

3)需求外溢,酒店式公寓受到青睐

图:2016-2017年杭州酒店式公寓成交均价及月度成交走势

2017年,杭州市区商品房整体市场成交下降,不限购的酒店式公寓全年共成交39280套,累计222.75万平方米,住宅限购,投资需求外溢,酒店式公寓价格平稳上涨,成交均价20581元/平方米。

5、限地价,竞自持,催生企业自持地块70宗,租赁市场将迎来快速培育和发展期

1)杭州市区自持地块70宗,自持规划建面155.66万方

土拍新政实施后,截止到12月31日,杭州市区自持地块共有70宗,自持规划建筑面积共计155.66万方,100%全自持地块有7宗,规划建筑面积共计52.42万方。

图:各区域自持地块情况统计

表:100%全自持地块情况统计

2)政府加大租赁用地供应,首宗租赁宅地已成交,或成为标杆

浙江省首宗租赁宅地出让,杭州成为继上海、广州之后第三个推出租赁宅地的城市。此地块采用“价高者得”的竞拍方式,被杭州市城东新城建设开发有限公司以底价揽入囊中,楼面价5049元/平方米。

杭州作为首批住房租赁试点城市和首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,租赁市场的政策不断出台和细化,房管局与阿里合作打造的“智慧住房租赁平台”也已经上线,随着首宗租赁宅地的出让、企业自持地块的增加,租赁市场将迎来快速培育和发展,相关政策预计将会逐步落实和细化。

三、趋势展望

1、政策将继续收紧,租赁政策将逐步落实和细化,临安加入限购区域也是大概率事件

从政策来看:未来房地产政策将围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”主基调,短期坚持政策连续性稳定性,中长期逐步构建并完善长效机制。同时,短期调控与长效机制的衔接更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,为房地产市场保持稳定建立更稳固的基础;

从杭州政策来看:本轮调控的目标是抑制房价大涨、防止房价格大落,保证房地产市场稳定运行。因此,就目前杭州楼市3.38个月的去化周期而言,短期市场仍然供不应求,调控放松的可能性并不大。因此,2018年若无大的变化,杭州楼市政策将延续前期的调控力度;

临安撤市设区后,众多房企纷纷进入,获得优先入场券,作为杭州不限购的区域,当投资性需求过高时,临安加入限购区也是大概率事件;

杭州作为首批住房租赁试点城市,政策不断出台和细化,随着首宗租赁宅地的出让、企业自持地块的增加,租赁市场将迎来快速培育和发展期。

2、量缩价稳成为主要态势,市场分化将愈加明显

从成交量来看,2017年连续出台的限购限贷政策,有效压制了大多数投资需求,房价高企,部分自住型购房者市场观望情绪加重,潜在需求变少,但亚运会之前的大批拆迁以及临安撤市设区后的改建,将迎来大量购房用户。因此在维持市场稳定的基调下,2018成交量保持平稳将成为主要态势;G20后、亚运会前,杭州城市影响力得到提升,但在中央“房住不炒”的政策下,杭州房地产市场将继续保持健康平稳的发展。

3、土地市场热度下降,房企拿地渐趋理性

从土地竞拍情况来看,房企在杭拿地意愿十分强烈,自持成为企业抢占租赁蓝海的有利机会,因此高价夺地仍会延续一段时间;

根据2017年6月杭州市国土局发布的《2017-2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》,2018年的土地出让计划较2017年略有提高,土地供应充足,但是随着调控的持续深入,市场热度有所下降,加之金融监管加强,开发商拿地面临资金约束,未来房企拿地将回归理性,土地成交溢价较2017年将有所下降,但是对于优质地块,竞争仍会很激烈。

附表:2018年初值得关注的楼盘

标签: 杭州楼市政策调控

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