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广州2017年市场报告:政策调控之下 市场回落明显

2018年01月10日10:37 来源:中国指数研究院
[提要] 2017年全国已有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控措施200余次。除了调控频次增加,调控手段也增多,在“限购”、“限贷”的基础上,“限售”“限价”成为今年调控的新手段,截止目前,加入限售的城市扩大到50个。
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一、政策环境分析

1.中央基调:因城施政,建立住房供应长期有效机制

坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,各项措施“稳房价防风险“,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房长期有效制度。

①楼市调控

2017年全国已有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控措施200余次。除了调控频次增加,调控手段也增多,在“限购”、“限贷”的基础上,“限售”“限价”成为今年调控的新手段,截止目前,加入限售的城市扩大到50个。

②供应改革

实行租购并举的住房供应制度,加大租赁用地供应,加快推进住房租赁立法。
住建部、国土部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》并确定13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

③金融管控

建立全口径房地产风险监测机制,将房地产企业贷、个人的全部房地产融资方式纳入监测范围,定期开展房地产压力测试。
加强房地产业务合规管理,严禁“首付贷”等资金违规流入房地产领域。
信贷收紧,房贷投放限制增多,投放额度减少。

2. 广州基调:调控逐步收紧,平稳市场、推进供应改革

①需求调控:提升门槛 抑制周转 降低杠杆率

②供给调控:土拍一地一规 规范商品房市场

拍地环节设置更多限制

规范商品房市场:严查违规销售问题

规范房地产开发经营活动,查处违法违规行为;
严格执行取得预售证后10天内一次性公开所有房源政策,查处捂盘惜售行为;
新批预售证实施备案价格管理,部分旧证货量放签,网签实施指导价。

规范商办市场

发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对违法违规商业办公项目(即“类住宅”)进行清理整顿工作;
新报建项目最小分割单元划分不低于300平方米。

③金融管控:信贷趋紧,发力供需两端

需求端:首套利率上涨,放款时间拉长

今年以来,广州市信贷不断收紧,利率优惠不复存在,个别银行首套利率上浮至20%;
房地产信贷规模不断收窄,放款审核时间拉长,大部分银行放款时间在1个月左右;
严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为。

影响:上浮房贷利率,购房者还贷压力增大,购房者入市愿望下降。

供给端:去杠杆化,严控土拍资金来源

2017年上半年,央行进一步加强金融监管,银行信贷持续收紧;
开发商拿地需自有资金并需证明,报价不得超过自有资金总额;
竞买保证金比例增加至起拍价50%。

影响:房地产开发资金来源管控收紧,楼市杠杆率下降,开发商融资成本升高,开发商拿高价地风险增加。

④住房改革:推动租购并举住房制度

3. 政策小结

限购政策继续从严,“限购 限贷 限价 限售”政策以及土地供应政策持续调控市场供需两端,促进市场稳定。
信贷政策不断收紧,首套房贷利率上浮,放款审核期延长,购房成本不断提升,还贷压力持续上扬;今年来个人消费贷款异常增长现象得以关注,消费贷款发放规则加紧,防止相关资金流入楼市抬升购房杠杆。
建立住房租赁市场发展长效机制,确保承租人享有公共服务权益,保障租购同权。解决外来人员居住、教育需求,缓解刚需入市预期。

中指点评:自2017年上半年广州限购加紧以来,楼市政策相对稳定,未来政策维稳可能性较高。7月份以来租购同权逐渐进入公众视野,相关政策旨在建立住房租赁长效机制,租赁市场也成为企业未来发展的重点领域,租赁市场的发展值得期待。但是目前相关细则尚未出台,租购同权实现难度较大。同时租购同权所带来的对社会资源需求增长是否能有效满足同样制约着租购同权的实现。综合分析,租购同权短期内能降低市场预期,长期上来说在社会资源没有实质增长情况下仍不能缓解住房压力。
 

二、广州土地市场运行情况

土地市场趋严趋稳,供求量价同比上升均超10%

图:201601-201712广州商住和商办用地供需走势

图:201601-201712广州商住和商办用地成交价格走势

土地供应方面:全年推出商住和商办用地70宗,建设用地面积374.04万㎡,规划建筑面积1100.34万㎡,同比上升11.29%;住宅用地多采用”限价、配建、自持、摇号“等出让方式,出让条件越来越严;

土地成交方面:全年成交商住和商办用地66宗,建设用地面积316.88万㎡,规划建筑面积1013.89万㎡,同比去年大幅上升32.51%;另受去年市场大热及今年全线严控等影响,商住和商办用地成交楼面均价11199元/㎡,同比增长21.55%,其中,住宅楼面均价12479元/㎡,扣除竞配建面积,折合楼面均价13814元/㎡;商办用地楼面均价7708元/㎡。相较而言,下半年市场逐步趋稳。

商住用地占比超七成,品牌房企抢进增城

图:各类土地成交情况

图:各区土地成交情况

从成交土地性质来看:全年,广州商住用地成交38宗,规划建面741.75万㎡,占比73.16%;商办用地成交28宗,规划建筑面积272.15万㎡,占比26.84%。

从成交土地区域来看:土地出让主要集中在增城、黄埔、海珠及南沙区,其中增城包揽14宗,且均为住宅用地,吸引了碧桂园、招商、保利、融信等大型品牌房企竞相进入,竞配建、自持手段层出不穷,而南沙、番禺等其他宅地热点区域亦均有成交;而商办用地主要集中在黄埔、海珠,各有9宗商办用地出让成交。

商住用地吸金926亿,多家房企首入广州

图:商住用地分区成交情况

图:拿地企业TOP10排行榜

2017年,商办用地共吸金210亿,其中海珠区和萝岗区共成交18宗/158万㎡,吸金121亿元,占比57.83%;
商办市场气氛冷淡,出让土地均以底价成交。

三、广州商品房市场运行情况

1. 广州商品住宅市场2017年成交回落明显

2017年广州各区域成交情况

 

自317、330新政实施以来,广州市商品住宅市场开始进入交投平淡期,成交量明显回落,成交均价整体亦呈现下滑态势;
2017年全市商品住宅新批共79462套,新批面积851.52万㎡,同比减少14.44%;
2017年广州商品住宅共成交90117套,成交面积979.26万㎡,同比减少30.84%;商品住宅网签均价为16386元/㎡,同比下降1.45%。

成交区域主要集中于郊区,增城区领跑全市

图:2017年广州各区域成交情况

全市各区去化周期增加明显,黄埔供货较为紧张

购房刚性需求依然占据主导地位

刚性需求项目成交比例较高,网签价10000-15000元/㎡成交比例最高,约占32%,其次为15000-20000元/㎡及10000元/㎡,占比均为21%;
90-110平方米面积段产品比例最大,约占26%,80平米以下面积段占比20%,广州购房刚性需求依然占据主导地位。

新开盘及加推项目集中于增城、黄埔等外围区域,中心区天河表现抢眼

2017年开盘及加推项目个数为608个,较2016年同期增加131个。
广州市2017年开盘监测中,增城开盘及加推项目数约占到全市的22%,其次为黄埔区,占比达20%,天河区位居第三,占比为18%。开盘及加推套数增城占比达33%,其次黄埔区占比为21%。

2. 广州商铺市场供应增幅明显

图:广州商铺市场月度供求走势

据统计,2017年共成交商铺达8614套/72.86万㎡,同比微跌4.80%;
广州商铺2017年成交均价为27680元/平方米,同比上涨17.20%;
供应方面,2017年新批上市11187套/90.65万㎡,同比上涨16.46%。

广州商铺销售面积TOP10

2017年番禺成交量占TOP10的39%,区域成交主力为金山谷国际社区,成交面积高达5.06万㎡;
黄埔区成交量占TOP10的26%,成交面积为7.83万㎡,区域成交主力为越秀·岭南山畔,成交面积为5.19万㎡,领跑全市。

3. 写字楼市场量价齐升

图:广州办公市场月度供求走势

据统计,2017年共成交写字楼3994套/57.74万㎡,同比微涨0.77%;
广州写字楼2017年成交均价为27069元/㎡,同比上升8.64%;
供应方面,2017年新批上市5752套/79.96万㎡,同比上涨34.39%,创下历史新高。

广州办公销售面积TOP10

2017年天河区办公成交量占TOP10的21%,天河区两个项目分别为万科云城米酷、天盈广场;
其中花都区的广州空港国际中心成交面积高达8.56万㎡,领跑2017年广州办公市场,海珠区的保利天悦和黄埔区的绿地智慧广场分别以6.94万㎡及6.63万㎡的成交量分列二、三位。

调控下公寓成交量跌至历史最低值

图:广州公寓市场月度供求走势

据统计,2017年共成交公寓19770套/115.84万㎡,同比下跌34.63%;
供应方面,2017年新批上市20901套/138.77万㎡,同比上涨8.86%;
2017年广州公寓市场以3月份出台调控政策为分水岭,供应及成交在3月份放量上涨后开始持续萎缩,市场进入供大于求的局面。

番禺、天河为成交主力

图:2017年广州公寓分区域成交

图:2017年广州公寓成交面积段

番禺成交量领跑各区,2017年成交面积约22.25万㎡,约占全市20%,天河区紧随其后,成交面积约16.14万㎡,占全市成交量的14%,增城位列第三,成交面积为14.94万㎡,占全市成交量的13%;
从2017年的成交数据来看,小户型公寓依旧占据主流市场,60㎡以下单位受到市场热捧,占比达到72%。

广州公寓销售面积TOP10

2017年广州公寓销售情况,黄埔成交量占TOP10的26%,区域主力为绿地智慧广场和合景天峻;
广州空港国际中心项目以7.26万㎡的成交面积位居2017年公寓销售TOP10榜首;天河区的万科云城米酷和黄埔区的绿地智慧广场以3.62万㎡及3.04万㎡的成交量分列二、三位。

广州市场小结

土地市场:2017年土地出让规模同比大幅度增加

2017年全年成交商住和商办用地66宗,其中商住用地38宗,商办用地28宗。成交用地规划建筑面积1013.89万㎡,同比去年大幅上升32.51%。全年商住用地共吸金约达926亿元,商办用地共吸金210亿。

住宅市场:2017年整体成交市场回落,全市各区去化周期增加明显

受3月以来的调控影响,广州市商品住宅2017年整体成交回落明显,共成交90117套,成交面积979.26万㎡,同比减少30.84%。商品住宅网签均价为16386元/㎡,同比下降1.45%。全市各区去化周期增加明显。

商业/办公市场:整体成交维持低位运行,新政后公寓成交降至冰点

2017年广州市共成交商铺面积72.86万㎡,同比微跌4.80%;写字楼成交面积57.74万㎡,同比微涨0.77%。公寓市场3月份成交达到历史最高值,新政后成交量降至冰点,6月份仅成交382套公寓,创历史新低。

四、广州市场品牌房企动态分析

房企销售金额排行:房企竞争愈趋激烈,保利继续蝉联年度冠军

表:2017年广州商品房销售额TOP10

图:2017上半年广州商品房销售额TOP10占比

点评:2017年在广州市政府严厉的调控政策下,各大房企依然取得不俗的业绩,保利以202亿的销售额荣登榜首;碧桂园、万科、雅居乐销售额均过百亿;其中碧桂园、万科分别以163亿元、140亿元的销售额位居第二、第三名;世茂为TOP10新面孔。但整体来看,与2016年相比,销售额TOP10门槛从74.35亿下降到48.23亿。在市场调控政策之下,企业分化更加明显。

房企销售面积排行:前十房企占比回升,碧桂园领衔销售面积榜单

表:2017年广州商品房销售面积TOP10 

图:2017年广州商品房销售面积TOP10占比

点评:2017年,得益于各项目遍地开花,碧桂园以106.56万㎡领衔广州楼市销售面积排行榜;保利地产以105.95万㎡销售面积紧随其后;万科则以万科幸福誉、万科山景城、万科山景城等项目排名第三;雅居乐、越秀地产分别位列第四、第五名。敏捷、合景泰富继续位列销售面积前十。

重点房企业务策略:延伸服务链条,打造品牌特色

2017年,在行业分类调控、因城施策的主基调下,广州品牌房企在发挥自身规模优势的基础上,提升产品品质,延伸服务链条,积极应对市场调控,为企业业绩提升注入源动力。

1、创新产品,引领新生活方式。当前,房企正在向城市运营商和服务商的角色转变,通过品质创新,带给客户新的居住体验。如实地地产以人居为场景,整合国际智能科技成果与前沿人居理念,让“智慧 互联网 地产”实现真正融合,聚焦以“智慧”为目的的生活方式营造,并围绕“趋势、国际、品质、科技、美学”五大关键词,力求打造更便捷、科技、人性化的智慧人居生活。

 2、品牌竞争力再整合,特色小镇、产城融合等持续发力。碧桂园和美的在产城融合、科技小镇、智能家电、智慧家居、“一带一路”国际产能等领域展开全面合作。除了为像潼湖科技小镇等各自已有的产城融合项目提供配套资源外,双方也将联合拓展新的产城融合项目,打造示范标杆项目。碧桂园将借助美的智慧家居领先优势,通过住宅、长租项目中的集采合作、零售家装、数据平台共享、合作技术与成果展示、定制研发等方式,为业主打造更加舒适、安心、便捷、绿色以及更高性价比的智慧生活。

五、市场展望

土地:居住用地整体供应量难有较大规模增加,租赁住房用地增加

居住用地整体供应量难有较大规模增加。2015年住宅用地推出、成交规模均达近年峰值,随后下滑,尽管2017年有所回升,但按〈广州市2017-2021年住宅用地供应计划〉,普通商品住宅用地未来5年年均供应为475万㎡,低于近5年供应水平。

租赁住房用地推出规模将增加。2017年8月14日的文件中,首提“租赁住房”用地供应,未来五年租赁住房用地将预计占总体供应的25.8%。

图:2011年以来广州住宅用地推出成交情况

图:2017-2021广州住宅用地计划供地量(万㎡)

供求:迈入存量房时代,增城、黄埔、从化、南沙外围区仍是一手房主导

迈入存量房时代,二手房成交未来占比增大。2017年二手房成交面积首次超过一手商品住宅销售面积,随着市场的成熟,未来二手房成交占比将进一步加大。

增城、黄埔、从化、南沙仍是一手房主导。中心区域以二手房成交为主,外围增城、黄埔、从化、南沙仍是一手房主导。

图:2008年以来广州住宅供应和成交面积 

图:2017年1-10月各区一二手房成交情况

未来预判:短期面临降温压力,长期潜力仍存

1.楼市政策将趋向稳定,未来调控加码空间不大。2017年广州限购加紧,目前成交量回落明显,调控政策趋向稳定,未来调控加码空间不大。

2.居住用地整体供应量难有较大规模增加,租赁住房用地增加。按〈广州市2017-2021年住宅用地供应计划〉,普通商品住宅用地未来5年年均供应为475万㎡,低于近5年供应水平。

3.受政策影响,预估2018年去化周期将有所拉长,但长期供不应求。短期看,预计2018年购房者热度将进一步降低,市场有所降温,库存周期拉长。受土地供应过低、人口导入仍较强劲等因素影响,长期将面临供不应求趋势。

预计2018年,在楼市持续限购严控的双重作用下,观望情绪升级转浓,市场有所降温, 成交量将持续处于低位,房价依旧僵持,而市场消化周期将拉长;从长期看,受土地供不应求等因素影响,区域未来潜力长期看涨。

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