在物业管理中，“多种经营”并不是一个新鲜话题。早在电子商务、社区养老和O2O等营销模式还未出现之前，物业多种经营已经悄然开始。

在人工成本、物料费用等持续走高，而物业服务费保持平稳的行业背景下，不断深挖物业多种经营的方式方法和服务内容已经成为近年来物业企业普遍关注的焦点，虽然各大物企针对不同领域已经有所尝试，但业内目前还没有形成一个成熟、可复制的模式。随着经济、社会、行业的不断发展变革，物业多种经营的模式也将愈来愈明晰。

经济变革：中国经济进入“换挡期”

十九大报告中指出：“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。” 2017年12月20日，中国社会科学院经济学部、中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所与社会科学文献出版社联合发布《经济蓝皮书》，预计2017年中国经济增长6.8%左右，继续保持在中高速适当的经济增长区间。

2017年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅显著。截至11月，300个城市共推出各类用地17.5亿平方米，同比增长10.8%，增幅较2016年上升了19.5个百分点。成交方面，各类土地成交量开始回升，1-11月共成交14.7亿平方米，同比增长12.5%。其中住宅用地成交7.0亿平方米，同比增长22.9%。

图1：2011-2017年11月300个城市住宅和商办用地推出面积

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，2018-2020年，商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米，以2016年185亿平方米的管理面积为基准，到2020年物业管理规模可达243亿平方米，按百强企业管理项目平均物业费计算，未来五年基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。同时2020年社区增值服务市场规模将达万亿，“双万亿”市场叠加，物业企业未来发展前景广阔。

社会变革：人口城镇化、老龄化；新技术不断得到应用；社区服务精细化、多元化发展

随着中国经济不断发展，我国城镇化水平持续提高，2016年末，我国常住人口城镇化率已经达到57.4%，比2012年末提高4.8个百分点，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率的差距缩小1.4个百分点。未来中国将加大对新型城镇的建设，并且重点强化城市圈城市群等概念。城镇化率的持续走高，为物业企业开疆扩土带来便利。

图2：2007-2015年年末城镇人口比重（单位：百分比）

城镇化率持续上升的同时，我国人口结构也呈现老龄化趋势，尤其一线城市人口结构老龄化严重，矛盾日益突出。如下表所示，近五年来，我国0-14岁人口比重保持平稳，15-64岁的比例持续走低，与之相应的65岁以上老年比重持续升高，总抚养比明显提升。一线城市人口老龄问题愈加严重，青年人群由于较重的生活压力与思想转变，结婚生育年龄不断延后，越来越多的“丁克”现象涌现。未来，社区服务更需注重各年龄层的差异化需求。

表1：2011-2015年各年龄段人口比重（单位：百分比）

另外一方面，CBNData《2017中国互联网消费生态大数据报告》指出，随着互联网消费人群主体的改变和我国国民人均可支配收入的进一步提升，国内消费需求出现较多新变化。文化、娱乐、体育、健康等新消费需求爆发，不同年龄层消费者也呈现出愈发多元、细分的消费诉求。消费升级伴随着技术推进，人工智能、大数据、云计算等技术逐步成熟并得到应用，并催生出无人零售店、智能物流、移动支付等新业态。

值得一提的是，80后和90后群体不仅消费潜力不容小觑，收入来源也更多元。相对其他年龄群体，他们更愿意接受互联网理财方式和产品，投资理财金额增速更高。对于物业企业而言，坐拥大量商业资源，如何结合大数据分析平台和人工智能技术来满足未来消费者个性化、多元化需求，是物企需要审慎思考的。当然，这一切的根本还须做精做细基础物业服务。

行业变革：物业企业多种经营净利润增速超基础物业服务，并保持持续增长

随着时代发展与消费升级，物业企业也应当审时度势，在拓展业务规模的同时，积极开展多种经营服务。根据中指研究院发布的物业服务百强企业研究报告，2016年物业百强企业全年实现营业收入均值6.28亿元，同比增长16.10%；其中，基础物业服务收入均值5.19亿元，同比增长15.32%；多种经营收入均值1.09亿元，同比增长19.98%。从净利润来看，百强企业净利润均值为4578.98万元，同比增长16.90%；其中，基础物业服务净利润均值2782.07万元，同比增长3.05%；多种经营净利润均值1796.91万元，同比大幅增长47.62%。总体来看，虽然目前物业百强企业多种经营的营收占比不高，但净利润的占比与增速持续提升，占比已达近四成。

图3：2015-2016年物业百强净利润分布

而在物业百强企业多种经营项目的分类上，主要包括社区服务、顾问咨询服务、工程服务及其他服务四大类。其中，社区服务项目占比达47.84%，主要服务内容有社区空间运营、社区金融、社区房屋经纪等。

图4：2016年物业百强多种经营项目占比

从物业行业来看，目前各大物企均在多种经营业务方面积极探索，但还没有形成较为成熟、全面、可复制的业务体系，主要是集中在某一领域。以社区租赁为例，近20%的业主享受过小区物业提供的房屋租赁服务。在2017物业服务百强企业中，超过40%的企业不同程度开展了社区房屋经纪业务，其中就包括房屋租赁。

行业案例：绿城服务、万科物业、银湾物业

► 社区租赁：绿城作为社区租赁标杆企业，其业务主要包括房屋返租业务、二手房经纪业务两部分。绿城服务的返租业务由2014年8月开展筹划，2015年与优客逸家合作成立“绿城优客”，2016年集团重点拓展“返租房”业务，发展迅速。“绿城置换”为绿城服务旗下租售物业、在管园区公共区域刊登租售广告，以及协助租赁磋商等，盈利来源主要是收取，目前，绿城范围内物业代理及经纪办事处超过40余家。

► 社区教育：万科物业的“四点半学堂”是万科教育团队打造的课后托辅创新品牌，主要解决了孩子放学后无人接、作业无人管的问题。2017年计划在11个城市建立150家连锁店。主要通过为与儿童产品服务供应商合作，引入课程教师，按照时间来计价的方式入驻，然后万科再通过统一招生的抽成获得利润。

图5：万科“四点半学堂”

► “社区合伙社”3.0管理模式：银湾物业率先提出顺应社区发展潮流的“社区合伙社”3.0管理模式。合伙社的诞生是物业行业的新概念，没有现成案例可供借鉴参考。为此，从筹备到试运行期间，银湾集团经营团队高层从市场调研、政策研判、商业模式、管理机制、分配机制、风险评估等环节进行顶层设计，同时银湾研究院张泰院长邀请了华东师范大学博士生导师徐建华教授、上海工程技术大学博士生导师王育新教授、上海大学博士生导师吴解生教授进行了社区合伙社的理论研究和方案论证。

在项目实践上，银湾物业在北海银湾花园成立的“北海银湾花园美好生活社区合伙社”从2016年10月开始筹建，于17年11月启动试运营，服务社区业主2190户，超过1.31万人。试运营过程中各方反响良好，运营模式得到初步验证。

图6：银湾花园美好生活社区合伙社

未来3-5年，银湾集团计划在通过组建、合作、加盟等方式成立3万家“社区合伙社”。通过在“社区合伙社”3.0创新管理模式的实践积累与经验，推广探索创新模式，助力行业一起融合社区资源，汇聚行业力量，服务广大居民。

结 语

我国经济已由高速发展期进入“换挡期”，增速放缓，美好生活需求提升。从物业百强企业的经营趋势来看，多种经营业务的净利润大幅增长，增速远超基础物业服务。目前业内多家标杆物企均在多种经营领域有所涉及，但行业内尚未形成成熟、完整、可复制的服务体系。银湾物业设立“北海银湾花园美好生活社区合伙社”首创社区合作社模式，计划未来3-5年推广至3万家，助力融合社区资源，汇聚行业力量，服务广大居民。未来，社区合作社模式是否会成为物业多种经营的成功案例与发展方向，让我们拭目以待。