中国指数研究院 CREIS中指数据

王玉东:金融——让不动产动起来

2017年12月20日20:50 来源:房天下产业网
[提要] 金融科技,让不动产动起来。这个“动”和房屋的买卖没关系,我们就认为从金融的角度说,不动产是可以动起来的。
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房天下产业网:2017年12月20日,由中国指数研究院、浩渺私人董事会主办的2017浩渺私人董事会闭门研讨会在北京金隅喜来登酒店召开。展望未来,“聚焦资本,服务创新”仍将是行业热点,物业服务企业应继续因智乘势,深挖物业服务蕴含的巨大潜力,让服务更有价值。

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“聚焦资本 服务创新”——2017浩渺私人董事会闭门研讨会

房金所总裁 王玉东

房金所董事长 王玉东

王玉东:尊敬的黄院长、各位朋友,大家晚上好!我们公司的使命,实际上还有两个字:金融科技,让不动产动起来。这个“动”和房屋的买卖没关系,我们就认为从金融的角度说,不动产是可以动起来的,主要表现在以下几点。

我们简单看一下,数据大家非常清楚。十八大报告与十九大里面都有一句表述,说是要增加家庭的财产性收入,我们的收入实际上有两块,一块是工资性收入,这个增长实际上是有限的,每年可能3%、5%、7%,另外一块就是财产性收入。另一方面,我们财产在哪儿呢?从结构来看,以家庭为单位,一个家庭65%到70%的家庭财富都反映在房子上,因此如果房子不能通过金融化的手段动起来,这个财产性收入是很难增加的。

我们来看一下银行,这几年发生了什么变化?银行业发生了拐点,这个事情实际上跟我们在座的物业公司、物业管理有很大的关系,这个拐点我们内部称为双向,这个双向不是贷款不良的双降,是银行的从业人员与银行的机构出现了双降,什么概念呢?我在银行做了18年,银行的日子很好过,特别是四年之前,将近有20年的快速发展,每家银行里面都有一个机构,叫机构发展部,只要是找银监批下来一个机构,当年肯定盈利。所以,大家的盈利规模扩张都放在怎么样做机构上。从去年下半年开始,今年上半年的报表数字来看,这是一个历史性的,从改革开放以来,第一次出现了银行网点下降,我们判断,这个下降可能是在接下来3—5年内是一个不可逆的快速下降。为什么要下降网点?网点都要关门了,因为它的业务被替代了。现在银行里面的支行,我们看到的基本上99%都是支行,是在一个城市里面最好的地段要门店,1000平米、1500平米、2000平米,一年这块的固定收入在2000万以上,但是业务量大幅度下降,十年前支行的行长,我前几天打电话过去,说你看叫号机叫到多少号了?他们说现在哪还有叫号机啊?没了,业务量下降了90%以上,你看现在被替代的,银行里面的支行四个功能都被替代了,一是转帐,几乎被全部替代;二是现金,被替代;三是理财,被替代;第四个是贷款。我讲这么多,是我们这个行业接下来要替代它的贷款业务,特别是大金额的贷款业务。

从2012年6月份,中国的利率市场化、存款利率开始浮动开始,中国真正的利率市场化往前迈进了一大步,现在是什么样的形势呢?在一线与二线城市、多层次的信贷市场,目前已经形成。我们可以看到四年前如果申请贷款,你就找银行和你的亲戚朋友,四年来我们看到了两大变化,第一就是能够放贷的机构快速增长,有一些想都想不到,第一就是传统的银行,第二就是信托,信托的个人业务现在在快速发展,第三消费金融公司、保险公司,现在有信用保险,第四是各类的机构,只要有一点规模的,都会有金融业务,包括黄院长那边的房天下也有金融业务。目前,像百度、京东、阿里的金融板块迅速发展。

从产品来看,我们现在和房子有关的产品,你知道有多少吗?我们的平台上将近900个产品,有一抵、有二抵的,这两个都抵了,你只要有房子给你一个信用,有房信贷,还有车位贷款,你有车位就给你30万、50万的贷款,为什么这样呢?从银行的风险来看,只要有车位肯定有车,因此把车位和房子都绑定了。目前看,这个市场在快速发展,这是目前国内最好的贷款底层资产,为什么叫最好?我们现在看底层资产里面,一个是车贷,这个可能都非常清晰了,车一直在贬值,一个是供应链,是企业的,很难去估值,一个是信用,特别是那些小金额的信用,这段时间政府也在整治现金贷。第四大板块也是中国第一大资产,没有之一,比我们国家的银行存款和银行资产加在一起都要大,就是房产,但是现在我们看房产项下的金融属性不但没有加强,反而在削弱。因此,这个就是有很大的紧迫性。

我们看这张图,目前我们在第二个阶段,银行的网点都消失了,但是他的业务也要做,我们现在看到银行里面所有的东西,几乎都外包了,它的ATM机,它的人员,我们看到的人员可能60%以上都是外包的,不是他们银行的人。在这种情况下,为什么不能把它的贷款业务进行外包呢?所以,我们现在正在做的是这样一个工作。接下来就是全面外包,最终要做的是资产管理。我们今天看有的物业公司里面有理财,最后我再说一下理财与贷款之间的关系,最终是让我们的用户怎么样能通过金融的手段,来实现多层次的服务。

我简单介绍一下我们公司,我们公司的模式非常简单,我是前端用互联网的方式和各个机构来合作,目前能够看到的像今日头条、百度、凤凰、京东等等,其中还有一块像物业公司、二手房销售中介,他们跟我们提供的客户,下面有我们的大数据系统,再往后是650位的贷款经理,在各个城市给大家提供服务,后面就是核心的资源,目前我们有超过600家的机构来提供资金,什么概念呢?我们自身不生产资金,也不提供资金,我们去整合社会的这些资金,如果我们有合作,你原本可能跟一家银行提供合作,他只能够给你提供一个产品,现在我们呢?能够根据客户的需求,给你找到这个城市里面最适合你的产品,所以这也是我们的价值所在,如果你想要快的,我们一天就能放款,如果你对成本很敏感,我们就给你找成本低的,在利率、在抵押成数、在速度、在服务等方面,提供最优的服务。

我们三年每年都以3倍左右的速度在增长。我们这个行业大部分都是从银行出来的,今天抓市场的白总也在下面就坐,一会儿大家可以继续交流。目前我们团队里面有2个博士,管理团队里面有6个硕士。

我们之间可以有什么合作呢?

第一,入口。咱们的APP里面是不是可以由一个房金所的入口,你对接了我,就相当于后面有500家金融机构给咱们客户提供金融服务。

第二和第三,如果要是需要线下合作,我们的人员可以驻点。现在房产抵押的后台数据,在北、上、广、深、杭州、郑州,单比是230万,银行给我们反佣2%左右,单笔收益就在4.6万,我们给到大家是多少呢?应该是25%左右,一单1万块钱,这个收益我想还是相当高的,最主要的是刚需,贷款是低频的刚需。每天晚上大概在11点以后,有一波小高潮,注册的,我就给他打电话过去,为什么这么晚了,怎么还在申请?说我要给员工发工资、付工程款等等,我们看信用的,平均下来,这些放款都是银行放款,没有任何的政策性障碍。系统的保障,这个客户过来了,我们的系统能够有保障,给他一个端口,只要是我们小区里面的客户,以后任何时候他只要是发生业务,后面都有记录,都有成交,而且及时地推送。从这个角度说,这边的业务流、收入来源是长期的,不是单一的。

最后说一下风险,我们手里面掌握了那么多的资源,金融领域就两个:贷款和理财。理财,首先不是刚需,最主要是有风险。如果给他推荐十个产品,有九次买了以后都赚了,有一次没有赚,就打平手了,他可能还要找我们。但是贷款是金融机构给到他资金,从这个角度说是满足了他的刚需,因此如果有机会的话,可以进行合作。

金融让不动产动起来,和我们在座物业公司的各位老总共同分享!

谢谢大家!

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