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刘培庆:资本助力 降维打击

2017年12月20日19:32 来源:房天下产业网
[提要] 今天的主题是资本,资本有很多方式,比如我们的股权、债权,2017年中指院发布的Top10物业公司,基本所有的都跟资本拉上关系,比如万科、58同城等等,南都物业前一段时间发朋友圈了,我们为什么要IPO?大家有没有想过这个问题?有些同事说我们缺钱,一般物业公司是不缺钱的,你要缺钱还有很多的方式,比如资产证券化。
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房天下产业网:2017年12月20日,由中国指数研究院、浩渺私人董事会主办的2017浩渺私人董事会闭门研讨会在北京金隅喜来登酒店召开。展望未来,“聚焦资本,服务创新”仍将是行业热点,物业服务企业应继续因智乘势,深挖物业服务蕴含的巨大潜力,让服务更有价值

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“聚焦资本 服务创新”——2017浩渺私人董事会闭门研讨会

第一物业总经理 刘培庆

第一物业总经理 刘培庆

刘培庆:我今天晚上跟大家分享三个观点,再讲一讲我们所做的经历,时间比较晚,我简单来讲。

今天的主题是资本,资本有很多方式,比如我们的股权、债权,2017年中指院发布的Top10物业公司,基本所有的都跟资本拉上关系,比如万科、58同城等等,南都物业前一段时间发朋友圈了,我们为什么要IPO?大家有没有想过这个问题?有些同事说我们缺钱,一般物业公司是不缺钱的,你要缺钱还有很多的方式,比如资产证券化。截止到2016年底,物业ABS25单,累计286亿,有的朋友说要合规,新三板完全可以合规,当然每个企业的诉求不一样,所以我想说每个企业在出发的时候,要先想清楚,我们为什么要这么做,同时我这边朋友圈看到的,有两家三板的企业已经摘牌了,一个是南京的紫竹物业,一个是北京的阳光恒昌,我正好上周跟他们的经理在一起聊天,我说你们为什么又摘了?他说我又不缺钱,自从挂了牌之后,我要收购企业,太困难了。

我们再说今年发生一个大事,雅居乐10亿收购绿地物业,这绝对是今年行业里面十个大新闻之一,原来像这种资本的手段一般在其他行业发生,我10亿收购你,但是你不能掏腰包走了,你得买我的股票。所以我认为这个也是给我们物业行业的并购,也是一个里程碑的事件,未来我相信行业里面会有更多的事件发生。

第三我们看一个手机的截图,我们看一下港股的几个企业,这是18号的时候,做的PPT,我们看到其实绿城服务,前面吴总一直在讲,我认为绿城服务市值可以做到这么高,最重要的一点就是开通了深港通,大陆买股票的比较多,一看香港市场这么便宜的股票,都买了。

看了港股的三个大企业,我们再看一下中小企业,第一个是中奥到家,我看了他们的半年报,利润是7千多万,税后净利润4200多万,它的规模是非常大的,它的市值是多少呢?5.46亿,在上周五天的成交日里面有三天成交量是0。然后祈福生活,上市第一天涨了一部分,第二天跌了13%,第三天又拉升,第二天是很多原始股东套现,导致跌盘,第三天大股东觉得不行,得救盘,相比他4千万的利润,我认为并不高。如果你的营业收入低于15亿,利润少于2亿,我建议大家不要去香港上市,因为目前来看这种中小型的企业在香港市场并不认,第三方物业数据非常好,利润率、营业收入、管理面积是三千多万还是六千多万,我忘了,只有5亿人民币的市值,太亏了,现在三板都不止这个价。

第二个观点,我们最近这两年一直在讲风口,我们前两年一起收购了北京的好邻居,我们是爱先锋的A轮投资者,我们盘点了一下,500米内有夫妻店,一公里内有7—11,3公里内有京客隆,5公里以内有家乐福、沃尔玛,你作为物业公司怎么竞争?第二说一下小米,原来我们说小米是卖手机的,但是手机的更换频率太低了,最快也要半年,最后小米做了什么?做了一个空气净化器,空气净化器每半年得买一次滤芯,20块钱成本的滤芯,它卖150,还有扫地机器人,还给你挂一个户型图,你在什么位置有一个什么样的房子,户型图是怎样的,然后机器人、净水器,因为关心空气的人都会关心水,你对生活品质有一定的要求,他生产了净水机,这个隔一段时间也要换滤芯。而且最重要的是所有的一切都是惠普打印机模式,打印机换墨盒很贵。我们说要搞大数据、搞社区的各种O2O,我们怎么样跟小米竞争?从大数据上来讲,小米已经掌握了大家的不管是衣食住行还是消费、房产,他已经掌握很大的大数据了,我们是竞争不过他们的,所以这个观点就是物业公司不要自己去每一种都尝试去做所谓的O2O,我认为物业公司要做的就亿把这些优秀的供应商整合起来,做优秀的服务商、整合商的平台。

第三是网络意见领袖和社群运营价值,我们现在有没有感受?我是做物业管理起来的,现在还在做这种事情,业主们要在业主群里面声讨物业公司,你很紧张,要把你换掉你也很紧张,物业公司在群里面说一句话,马上就会引起群起而攻之,大家有没有这样的感受?我是有的,尤其现在很多业主都是90后,他们受网络领袖的意见影响越来越大,所以我们要培养我们的物业管理人在网络上引导大家,每个小区都有很多的业主群,这些业主群的群主大多数都是图谋不轨的,第一召集起来跟物业谈条件,第二群主拉进来以后,说不要在这个群里谈做生意,同时每个人必须先加我为好友,群里面谁也不要谈,你喜欢、你有小孩,你也有小孩,加了他好友以后,他再找一个团购,现在很多线下的销售都是通过这种社区微商来做的。所以,未来再说到社群运营,我们物业自己把影响力建立起来,我们通过这种渠道,把我们的优秀供应商的产品进行变现。

最后,我再讲一讲第一物业的做法,我们2016年挂牌新三板,2017年7月引入了中信证券等三家的一个多亿,前天我们刚发了一个公告,现在还没有完成,是由国内前十名的知名PE机构投资的6千万,整个第一物业的股本是4300万,市值8.6亿。每次我们的融资之后,我们都做了优秀的股权激励,挂牌这两年最大的好处,第一凡是有股权激励的人一个也没有离职,第二在这一年多的时间,我们外部拓展项目20余个,每年新增项目投资额1.5亿。这是我们做的物业企业这三年来的一些内部孵化企业,我想在这行业里面,我们应该是做得最多的,有几个做得比较好的,我跟大家分享一下,第一个是我们做的公寓托管,现在的小业主每个人的房子都会通过中介出租,每年到了时间,这个租客走了,我再找一个、再谈一个,其实在欧美、日本有非常专业成熟的托管机构,你这房子出租,10年、20年都交给他就可以了,他每年收一笔打理费,帮你打扫卫生、家具的配置等等,我们现在做这个效果特别好。第二我们做了一个小业主的二次装修,大家知道我们的房子每隔15年左右都会有二次装修,就是房屋的翻新,我们发现大多数的中国人对房屋的品质其实是不太懂,你说把房子装成什么样的舒服,都不太懂,只是满足居住功能就可以了,房屋的翻新是非常大的市场,这里面有很多的案例,我们做的最成功的是51V2的,上个月融了2.1亿人民币。

物业企业的未来一定要成为优秀生活服务商的整合者,而不是什么事情都是我们自己做。

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