1600万人口都在租房子的城市 租赁市场现在发展的怎么样?

2017-12-11 11:33:00 房天下产业网 来源:中指研究院

当前中国整体上正在快速进入存量房时代,房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。2017年7月,住房城乡建设部连同国家八部委,联合印发通知,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,深圳被选为首批开展住房租赁试点的单位之一。

对于发展租赁市场,深圳其实已走在前列。如何激活存量,合理调整住房结构,也成为控房价之外深圳房地产调控的重要议题。

深圳八成人口都在租房

深圳2000万的实际管理人口中,80%的人群租房居住;1041万套存量住房中,70%长期处于租赁状态。目前,深圳租赁人口和租赁住房占比已成为全世界的住房租赁占比城市。

抽样调查显示,超过半数流动人口在流入地居住高达五年以上。深圳高昂的房价,令大多数流动人口选择了租房,在不断扩大的租客规模中,他们对生活品质、居住环境要求不断提升,租赁市场也在悄然发生着改变。粗略估算,深圳的租房市场规模已经达到1000亿元以上。

深圳人都住哪

相关数据显示,全市1041万套的住房总量中,商品房约179万套,政策性保障性住房约41万套,单位及个人自建住房约55万套,原村民集体经济组织自建、合建房约497万套,工业区配套宿舍及其他182万套及其他类型(公寓及养老院等其他类型住房)住房87万套。

深圳住房类型占比
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在深圳租赁市场占据主流地位的有三类:商品房、自建房及长租公寓。其中城中村自建房占比超五成,成为租赁市场最重要的供应。

租住房屋类型占比
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从租金范围来看,深圳七成租客的月租金支付在3000元内,其中超过五成在2000元内,近两成在1000元内。

深圳住房月租金占比
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在深圳,无论主动还是被动换租都非常频繁。相关数据显示,深圳租房平均换租周期为9个月,其中一年内出现换租的比例高达52.5%。而以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场,已成为深圳房地产市场最重要的组成部分。

随着深圳城市化进程的加快,城中村的租住问题也逐渐凸显出来,租赁住房普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理缺失等问题。其中,最重要的一点为租赁市场分散、秩序混乱,租赁关系并不稳定。不少租房人权益缺乏必要的保障,也无法享受“村外”同等的公共服务。还存在村内居民人口不断日益增多,教育资源日渐紧缺的问题。

深圳租赁市场“大招”不断

深圳正积极响应构建“租售并举”住房供应体系,形成住房供应的长效机制。集体建设用地公示以及租赁政策的密集出台,长租公寓市场在资金、土地等层面上获得较大的支撑,为此,从创新城中村发展模式、调整土地出让方式到银行率先引入租赁金融工具等,深圳不断探索“租售并举”住房供应体系下的新举措。

“租售同权”、“只租不售”、“纯租赁地块”等房地产调控措施密集出台

11月10日,深圳只租不售地块最终由深圳市人才安居集团竞得,作价10.1亿元+配建37860平方米人才住房。深圳此次推出自持型用地,很大程度上代表了深圳市政府重构住房体系的决心,这也使得此类租赁房源更具有信号意义,即后续自持型用地或成为发展租赁市场的主流模式。

表:深圳政策动向
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与其他城市租赁新政不同的是,深圳强化了对城中村租赁市场的指导,提出日后在城中村租房将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务。通过提升城中村租房条件、完善消防、体育和文化等公共设施服务,逐步缩小购房所带来的附加价值方面,租房和购房在学校资源、医疗资源等公共服务附加值方面的差异会越来越少。

金融机构发力长租公寓市场

11月深圳建行、建信住宅服务(深圳)公司与招商蛇口、华润置地、中海、万科、恒大、碧桂园等11家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议,正式宣布进军深圳市长租房市场,为开展长租业务的房企提供信贷服务,并首批推出5481套长租房源面向11家承租企业,同时发布首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”。

目前银行介入住房租赁市场的主要形式:
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11月18日,租房贷款业务在深圳发放。深圳市民李先生为建设银行首位三年期长租贷款客户。此次建行通过和地产商合作,积极推出租房贷款服务,从笔租房贷款的发放来说,具有两个重要的意义。

●首先,包括建行等商业银行逐渐会把租房贷款的服务纳入到业务中来,和过去的按揭贷款一起形成重要的业务模式;

● 其次,这也体现了在消费领域或需求领域方面,金融创新真正介入,未来有复制的可能。

房企迈向”租赁时代”

从2014年深圳开始建设发展长租公寓,2015、2016年,许多创业型公司开始入驻长租公寓市场,与过去长租公寓市场增长不同,今年以来开发商、地产中介服务机构等,大力发展长租公寓领域,是各自持有物业中规模扩张最为迅猛的业务。

目前,万科泊寓、长租公寓租赁平台合屋、YOU+青年创业社区、18Plus公寓等一大批租赁平台进入人们视线。万科等深圳知名房地产企业,已经开始对城中村改造,通过提升住房品质,未来最可能面向新就业人群出租。

图:中国主要租赁机构类型
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公寓租赁尚处起步阶段,多数租赁机构采用“租赁-改造-运营”的轻资产运作模式,也即公寓运营型机构,但公寓持有型专业机构数量较少。租赁机构的类型包括专业公寓运营商、房企、房地产服务商和酒店集团。

运营商、开发商、中介和酒店四大市场主体,大举试水长租公寓

近年来,深圳长租公寓形成运营商、开发商、中介和酒店四大阵营,目前已进驻品牌超100个,已出租房间超10万间;主力户型以单间、一房为主,整体租金价格以1000-5000为主 。

大多数项目选址临近地铁站附近,除了交通便利外,项目周边的产业聚集度也是长租公寓项目重点考虑的内容,较高的产业发展水平和聚集度,意味着丰富而优质的客源。

获取存量房源,按一定标准统一装修改造,打造特色公共空间和增值服务,是目前长租公寓市场的主流模式。将获取的房源集中装修改造,市场主体可以根据目标客群定制风格,凸显项目特色的同时也满足了租客的个性需求,实现比传统住宅小区更好的居住体验;装修硬件打造带来居住品质的提升。

长租公寓的市场表现十分抢眼,目前已入市的长租公寓整体出租率保持在90%以上,其中万科泊寓、世联红璞等知名品牌的物业,出租率更是常年保持满租状态

深圳城中村“拥抱”租赁市场

城中村,作为城市发展进程发展中所产生的独特产物,在如今的深圳更显得尤为突出,因租金低廉且地处城市核心地带,至今仍是租赁住房的主力。
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据《深圳市城中村改造总体规划》统计,深圳共有1427个城中村,建有农民房3.5万栋,占据全市住房面积的49%,容纳了深圳520万的城市人口。

根据2016年发布的《深圳市城市更新“十三五”规划》中,明确规划期内全市将争取完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目,对于大众所高度关注的城中村更新,《规划》建议以综合整治为主、拆除重建为辅。

这对城中村的住房存量进行合理利用,降低城中村更新耗费的时间及谈判成本,使城中村在过去、现在、未来都能成为深圳租赁市场供应的主体。

结 语

深圳大力发展租赁,租赁政策措施的发布,似乎开始尝试改变置业者的预期,通过鼓励租赁、加强监管,进一步规范和发展住房租赁市场,落实中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,构建购租并举的住房供应体系,促进房地产市场平稳健康发展。

随着租售同权的推出和落实,使得民众在居住方面跟国际完全接轨,这相当于新一轮房地产市场改革。未来,租赁住房将逐渐成为深圳供需的主力。从人口方面来看,近年来深圳年均常住人口增加40万-60万,高房价背景下,未来“先租后买”,甚至长期租房成为市场主流形态。房屋要回归居住属性、满足新市民住房需求,那土地和空间就需要向租赁发展。

标签: 城市租赁市场

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