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粤港澳湾区迎时代新机遇 房企投资趋势正发生新变化

2017年12月08日09:41 来源:中国指数研究院
[提要] 随着粤港澳大湾区被写入政府工作报告,上升为国家战略,“巨无霸”城市群——粤港澳湾区正式迎来时代新机遇,依托于该区域的房地产行业也将迎来腾飞;但考虑到市场形势的变化、湾区城市群发展阶段的差异等因素,房企对粤港澳湾区的战略布局、拿地策略和运营模式等发生了新变化。
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随着粤港澳大湾区被写入政府工作报告,上升为国家战略,“巨无霸”城市群——粤港澳湾区正式迎来时代新机遇,依托于该区域的房地产行业也将迎来腾飞。

凭借先发优势,以保利、万科等为代表的粤派房企正不断深化湾区城市群布局,外来规模房企入驻湾区的节奏也明显加快。

但考虑到市场形势的变化、湾区城市群发展阶段的差异等因素,房企对粤港澳湾区的战略布局、拿地策略和运营模式等发生了新变化。

趋势一:市场外溢下 周边潜力城市成为房企入驻湾区新据点

华南区域是品牌房企的大本营,国内龙头房企——保利、万科、碧桂园、恒大等基本都聚集在华南区域。目前万科、保利、恒大、碧桂园等本土龙头房企凭借先发优势布局和持续深耕,已实现湾区城市群的全面布局。外来房企中,融创以佛山为据点入驻粤港澳湾区,通过收购并购模式低成本拿地,短时间内也已迅速完成湾区城市群全布局。

表1:龙头房企粤港粤湾区布局特征
粤港澳湾区迎时代新机遇
资料来源:中国指数研究院搜集整理

战略布局层面,广州、深圳等湾区内核心城市仍是房企主要竞争区域。考虑到广州、深圳等湾区核心城市土地资源的稀缺性,极大的竞争导致土地成本逐渐攀升,严重影响了房企对粤港澳湾区的战略布局。但由于广佛同城化、深莞惠一体化等战略的实施,核心城市市场外溢下的佛山、东莞等周边潜力城市价值开始显现,成为外来房企入驻湾区、完成曲线布局的新据点。

表2:首入广州的知名外来房企
粤港澳湾区迎时代新机遇
资料来源:中国指数研究院搜集整理

表3:首入佛山的知名外来房企
粤港澳湾区迎时代新机遇
资料来源:中国指数研究院搜集整理

趋势二 “招拍挂新政”难阻房企抢地热情 拿地模式逐渐趋于多元化

“招拍挂”模式是房企拿地、实现湾区城市群布局的主要方式,房企前期拿地入驻粤港澳湾区一般都是通过招拍挂方式。目前由于宏观政策调控的存在,“招拍挂”市场增设了“限价+自持+配建”等一系列苛刻的限制性条件,但仍没有降低房企的抢地热情。

表4:广州市部分土地出让招拍挂情况
粤港澳湾区迎时代新机遇
资料来源:中国指数研究院搜集整理

表5:佛山市土地出让招拍挂情况
粤港澳湾区迎时代新机遇
资料来源:中国指数研究院搜集整理

考虑到“招拍挂新政”严重制约了房企的湾区布局战略,房企开始通过多元化拿地方式积极抢占湾区市场。以佛山为例,保利、万科等行业龙头企业开始采取“联合开发+优势互补”的方式积极布局湾区城市群。截止至2017年中期,佛山已有8宗房企合作联合开发的案例,其中保利、万科等行业龙头企业也开始采取联合开发的方式。

图1:佛山市场房企联合开发案例
粤港澳湾区迎时代新机遇
资料来源:经纬房产资讯搜集整理

除联合开发外,有些房企也试图通过其它方式拓宽拿地渠道。主要包括特色小镇、产业园模式、收购并购、城市更新等。

特色小镇模式中,目前万科、恒大和碧桂园等国内龙头房企先后与湾区城市群地方政府签订合作协议涉足该领域,万科致力于在增城打造文化旅游特色小镇,恒大拟在清远建设“恒大欧洲足球小镇”,碧桂园则计划与政府共建科技小镇。

产业园模式中,华夏幸福是湾区城市群中该模式的积极践行者,目前已与江门市、佛山市达成了合作意向,共同建设产业新城,实现产城完美融合。

收购并购模式中,在目前行业整合的大趋势下,品牌房企加紧通过收购并购方式低成本获取优质土地资源,典型的代表性房企是“并购之王”——融创。2016年1月融创以佛山为据点正式入驻粤港澳湾区,2016年5月融创联手合景泰富首入广州……截至目前为止,融创通过收购并购的方式陆续入驻深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、江门、珠海、清远、肇庆等珠三角城市,迅速完成了湾区城市群全面布局。

城市更新模式中,由于湾区城市群土地资源较为匮乏,“旧改”地块成为了房企拿地渠道之一。湾区城市群中参与“旧改”的房企一般分为三个批次,第一批是以“旧改之王”佳兆业、星河等为代表港深房企,最早在深圳攻城略地获了大量优质土地资源,第二批则是以恒大为代表的本土龙头房企,凭借强大的实力短时间拿地,第三批则是外来品牌房企入驻湾区城市群,积极拓展“旧改”地块。

图2:规模房企多样化拿地渠道
粤港澳湾区迎时代新机遇1
资料来源:中国指数研究院搜集整理

趋势三:房企开发模式逐步转型 抢占住房租赁市场高地

“土地市场“招拍挂新政”下,房企传统的“短周期、快周转”的运营模式将必然转变,自持运营成为房企开发过程中需要思考的重要命题。”“自持时代下”的住房租赁市场将成为房企未来发展的重点领域,一系列政策也将支持国内建立住房租赁市场发展长效机制,保障房地产行业健康稳定发展。以广州为例,在需求侧层面,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中首次提出了“租购同权”;在供给侧层面,广州则入选了首批开展住房租赁试点城市和开展利用集体建设用地建设租赁住房的首批试点城市。

表6:住房租赁领域供求侧政策归纳
粤港澳湾区迎时代新机遇
资料来源:中国指数研究院搜集整理

从短期分析,房企积极抢夺土地资源是出于抢占市场份额的考虑,重点市场的土地是稀缺资源,不抢夺土地资源则代表放弃整个重点市场,考虑到粤港澳湾区市场潜力极大,放弃粤港澳湾区绝对是重大战略失误。

从长期分析,则是为了抢占租赁市场高地。国内的租赁市场潜力较大,随着租购同权细则的颁布与实施、住房租赁市场发展长效机制的建立,自持地块的投资回报率将显著提升,REITs等金融产品也将提高租赁资产流动性。未来房企将可以通过打造高端化、标准化、精细化的产品形成品牌溢价,也可以通过持续的社区价值挖掘创造新的利润增长点。

表7:2017年上半年珠三角各城市地块配建及自持面积统计
粤港澳湾区迎时代新机遇
资料来源:中国指数研究院搜集整理

结 语:

粤港澳湾区无疑将带动区域房地产行业的极大发展,资本的逐利性也将吸引大量规模房企竞相入驻湾区城市群。由于湾区核心城市土地资源稀缺、拿地成本攀升等因素,湾区核心城市市场外溢下的周边潜力城市将成为外来房企曲线布局湾区的新据点。

考虑到湾区城市群土地资源稀缺属于不可逆因素,未来房企通过招拍挂市场的拿地比例将逐渐降低,拓宽特色小镇、产业园模式、收购并购、城市更新等拿地渠道既是未来的明智选择,也是目前行业整合趋势下的必然结果。

基于“房住不炒”的总体基调下,房企传统的“短周期、快周转”的运营模式将必然转变,“自持时代”下的住房租赁市场将迎来发展转折点。

考虑到国内住房租赁市场巨大的发展潜力,各路房企将积极响应政策号召,短期抢占住房租赁市场份额,长期打造产品核心竞争力。

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