近日，一份关于新三板改革的截图疯传朋友圈：

同时，股转系统正与中国证券登记结算有限责任公司、深圳证券通信有限公司，以及各主办券商、做市商、信息商、基金公司、托管行等单位，进行集合竞价转让业务和盘后协议转让业务的全网测试，该测试于12月2日完成：

来源：《中小企业股份转让系统转让规则优化第三次全网测试方案》

该份官方的测试文件，对“新三板改革三箭齐发”的重磅传闻予以了部分印证（传闻为增加非连续集合竞价交易，初定为每天基础层1次、创新层5次）：

来源：《中小企业股份转让系统转让规则优化第三次全网测试方案》

早在11月16日，证监会副主席李超就公开表示，下一步将进一步深化新三板市场改革，推进市场精细化分层，研究差异化的发行、交易、信息披露和监管制度安排。

11月21日，股转系统邓监事长在出席广州新三板论坛时做了重要的主题演讲。

邓映翎说：“明确告诉大家，分层方式，交易机制，三类股东已经得到管理层的统一认识。当然我现在不能告诉大家内容是什么。我说春天来了。这是真的春天，这是新三板改革的新的春天，新的时代，大家等着，我们很快就官方正式的出台。”

邓监事长的“春天说”激起了新三板市场各方的期待和热情，加之政策方面不断传出的利好信号，给挂牌企业，特别是创新层企业带来更大的鼓舞和动力；新三板改革犹如一把烈火，在寒冬中点燃市场的激情，为资本市场发展锦上添花。

一，物业服务企业在新三板表现现状研究

1、新三板市场的前世今生

2、新三板分层与维持标准

2.1分层标准（满足三项条件之一即可）

通用标准：

（一）最近12个月完成过股票发行融资（包括申请挂牌同时发行股票），且融资额累计不低于1000万元；或者最近60个可转让日实际成交天数占比不低于50%。

（二）公司治理健全，无信息披露违规，高管未受行政或刑事处罚等。

2.2维持标准（满足三项条件之一即可）

通用标准：

（一）合格投资者不少于50人。

（二）最近60个可转让日实际成交天数占比不低于50%。

（三）最近12个月不存在信息披露违规，高管受行政或刑事处罚等情形。

2.3新三板分层的好处

对新三板分层管理，有利于降低投资者收集企业信息成本，吸引更多的个人投资者、阳光私募、券商资管等投资，改善流动性；对企业有激励作用，达到标准的企业可以申请进入“创新层”，未达标企业将会被退回到基础层；有利于企业转板，创新层企业较基础层表现，转板时更容易获得券商和市场的认可，目前，新大正已经终止新三板挂牌，正在接受长江证券承销保荐有限公司辅导。

2.4物业服务企业在新三板发展现状

图：新三板上市企业及创新层企业数量

新三板自正式成立以来，企业数量成倍数增加，2014年、2015年、2016年分别是3倍、2倍和1倍，截止到2017年11月底，新三板数量达到11645家；创新层企业数量由2016年的952家上升到1362家，占新三板企业总数的11.7%。

图：物业服务企业新三板上市及创新层企业数量

物业服务企业新三板数量由2015年的14家上升到2016年37家，到2017年11月底，企业数量达到60家；创新层由于对企业盈利性、成长性和做市市值等要求相对较高，物业服务企业数量仅11家，占比18.3%，高于创新层企业总数占比。

表：物业服务企业创新层名单

2.5股本情况

股本是上市公司的全部资本重要体现，是衡量企业综合实力的重要指标。物业服务创新层企业股本数量均值高于1亿股，其中，嘉宝股份、盛全物业、乐生活企业市值高于2.5亿元；基础层企业股本数量整体偏低，但其中仍有永升物业、保利物业等一批企业。

表：物业服务企业新三板发行股本情况

2.6融资情况

融资能力是衡量上市公司综合实力的另一个重要指标，表明了投资者对公司发展潜力的信心。新三板挂牌的物业服务企业中，20家企业融资额共6.86亿元，其中，创新层企业10家，占创新层企业数量91%，共融资2.57亿元，占总融资额的37.47%；基础层有融资的企业为10家，占总数的20%，共融资4.29亿元，占总融资额的62.53%。

表：物业服务企业新三板融资情况（单位：万元）

二，典型企业分析

1.乐生活

乐生活是一家专注于提供高品质物业服务和社区增值服务的智慧社区服务运营商，三年间，从传统的物业公司到智慧社区服务运营，从初步市场化转型到新三板挂牌，2017年5月30日，公司进入创新层（股票代码837249）。

1.1迈入新三板创新层，获得资本市场认可

据年报显示，乐生活2016年营业收入为18135.29万元，三年复合增长率为57.1%，2017年中报营业收入为9536.26万元。公司不断拓展新的物业管理项目，使得营业收入增幅较大，同时，组建电商公司，社区商业和非社区商业的联动探索初显成效，有力地提升了盈利水平。

图：乐生活2014-2017年营业收入 图：乐生活2017上半年收入构成

➤ 2017年3月乐生活定向发行500万股在股转系统备案完成，有效提升乐生活的资本实力，为全面拓展、创新研发等提供强有力的资金支持。

➤ 融资用途：根据年报披露，乐生活已使用的募集资金主要用于三个方面，其中商业运营平台建设占比达到54%。

图：乐生活企业融资用途分布情况

投资与并购

• 2017年6月披露拟收购呼和浩特市泽居物业服务有限公司70%股权，并签订《呼和浩特市泽居物业服务有限公司股权转让框架协议》。

• 2017年6月披露与保定市恩康餐饮管理有限公司共同出资500万元设立控股子公司保定乐生活智慧社区服务有限公司，其中公司持股比例51%。

• 2016年11月董事会通过议案拟收购邯郸市恒居物业服务有限公司100%股权。

• 2016年9月公司通过发行股份购买资产方式收购河南君事达物业服务有限公司30%股权，该公司已于同年10月完成工商变更，成为公司的全资子公司。

• 2016年8月公司拟以增资扩股方式对中山市丽景物业管理有限公司的投资，增资扩股完成后，公司持股51%。

• 2016年5月成立的京汉乐生活（北京）电子商务有限责任公司，主要从事产品销售、物联网信息服务等。

乐生活积极利用上市优势开展投资并购市场，进一步拓展公司的服务领域，以京津冀为战略核心区域，通过“区域化+属地集中化”的市场化物业项目的持续拓展，获取目标的可商业化经营的规模性业主群，为智慧社区的深入运营搭建社区基础。

1.2拓展多业态服务类型，扩大市场规模

乐生活通过多层次、多方位的市场开拓，加大了市场拓展力度，通过优化市场拓展制度建设以及全员参与拓展的实施，以此来满足公司跨越式发展，2016年乐生活进驻12个城市，管理面积900万平方米。

图：乐生活区域布局

乐生活2017年在市场拓展领域仍阔步向前，先后签约接管了莲馨嘉园、迎宾花园、古城现代嘉园、燕水湾别墅等项目，市场化运营逐步深化。

1.3夯实物业服务标准，实现标准化运营

• 上市以来，乐生活不断提高自身核心竞争力，夯实物业服务标准，促进标准化体系落实，将“对产品精雕细琢、精益求精”的工匠精神融入到日常标准化运营中。

• 制定的产品标准和流程控制，项目管理从立项到合同完成，明确108个流程节点，每个节点对应的部门分工与配合，形成标准产品和成果。

• 明确科技、商业模式的落地要求，以全方位、高品质的服务水平，助力市场拓展，提升物业服务品质的同时，自身综合实力与品牌价值显著提升。

• 积极运用科技化手段，促进自身发展转型，实现降本增效，科技创新实施“三步”走战略，为乐生活智慧社区的商业模式落地推广和模式复制提供了有效支撑。

图：乐生活“三步”走战略

1.4技术创新为先导，成就智慧社区服务运营商

作为国内专业的智慧社区服务运营商，乐生活2013年运用“互联网+”思维，自主创建了“CHEFS+O2O”的智慧社区运营模式，即从智慧商业（C）、智慧健康（H）、智慧教育（E）、智慧金融（F）、智慧物业（S）五个角度出发，通过线上“乐life”手机APP+线下“乐智屋”打造出智慧商业服务平台，使乐生活走上完全市场化运营的道路。

图：乐生活智慧社区服务

2.嘉宝股份

嘉宝股份以“金管家”服务模式为核心的四种差异化服务模式，结合社区生活服务升级，全面升级服务品质；2015年12月成功挂牌新三板（股票代码834962），2017年5月30日正式进入新三板创新层。

2.1企业经营概况

➤ 12月4日，嘉宝股份收盘价29.05元/股，比发行价11.5元增长了1.52倍，总市值达到25亿元。动态市盈率达到14.03，得到市场投资者认可，未来发展前景可期。

➤ 半年报显示，上半年实现营业收入4.72亿元，同比增长59.41%，净利润为9169.52万元，同比增长71.24%。

➤ 从营业收入构成来看，住宅项目是收入主要来源，住宅项目收入占比达到82.71%，其次是商业项目占比为14.79%，工业园区项目收入仅占0.18%。

图：嘉宝股份家收入、利润情况 图：嘉宝股份收入构成

2.2投资收购情况

• 2017年10月，拟将控股子公司重庆嘉宝管理顾问有限公司的注册资本增加到人民币2000万元。

• 2017年9月，公司拟2400万元上海真贤物业管理有限公司80%股权。

• 2017年9月，公司拟6000万元收购杭州绿宇物业管理有限公司76%股权。

• 2016年8月，公司以1.04亿元收购四川省国嘉物业服务有限公司100%股权。

2.3发展亮点

➤ 借助资本力量，扩大规模市场

2016年，嘉宝股份引进6家做市券商，实现融资3910万元，并实现了股票转让方式由协议转让变更为做市转让；同时积极收购物业公司股权；2017年上半年，公司累计在管项目163个、面积达3349万平方米，累计联盟面积达1.2亿平方米，规模增速明显。

➤ 拓宽融资渠道，提高资产使用效率

2017年3月，嘉宝股份拟以持有的纳入专项计划基础资产的物业财产权信托计划受益权为基础资产，设立嘉宝股份物业费资产支持专项计划，发行规模不超过12亿元，期限不超过5年。

3.远洋亿家

远洋亿家凭借卓越的物业管理服务和将O2O、养老医疗、服务公寓等紧密结合； 2017年5月30日，远洋亿家（股票代码837149）凭借良好、稳健的盈利能力成功进入新三板创新层挂牌公司名单。

3.1企业经营情况

• 2017年上半年营业收入为5.78亿元，同比增长16.75%，流动比率为1.58倍，具有较强的财务安全性指标。盈利能力方面，远洋亿家的毛利率为25.82%，净利润增长率达到了82.51%，具有较强的能力。

• 从营业务收入结构看：包括物业管理收入、物业经营收入、资产经营收入等，主要收入来源为物业管理收入和物业经营收入，二者在主营业务收入中占比达到90%。

图：远洋亿家收入、利润情况 图：远洋亿家收入组成

3.2投资收购情况

• 2017年9月，公司以成交价555万元收购杭州新时代物业管理有限公司60%股权。

• 2017年9月，公司拟以2150万元收购北京凯莱物业管理有限公司82.8%股权。

• 2017年7月，以1900万收购北京百思得保洁服务有限责任公司30%股权。

• 2017年7月，以成交价268.65万元收购中航高科旗下南通乾通物业管理有限公司60%股权。

• 2017年4月，向控股股东北京远坤房地产开发有限公司增发股份400万股，融资金额1200万元。

3.3发展亮点

➤ 深耕服务业蓝海，经营业绩稳步增长

截止2017年8月已覆盖12省21个城市，管理和服务的项目117余个，管理面积超3100万平方米；同时致力品牌的管理和输出，对旗下“亿管家”管理平台、“亿街区”服务平台进行智能化升级，提升服务的高效性和精准度。

➤ 依托物业资源，打造全服务生态链

新三板挂牌后，远洋亿家逐步增加对增值业务的开发和专业服务的打造，依托母公司远洋地产的资源优势，整合旗下其他服务类资源，如远洋养老，远洋医疗和服务式公寓等。

4.一卡通物业

一卡通物业以物业管理和租赁服务为核心，兼顾多元化经营，发展特色餐饮业，提升企业的核心竞争力，2015年12月14日在新三板挂牌上市（股票代码834858），2017年5月30日，企业入选新三板创新层。

4.1企业经营情况

• 2017上半年，实现营业收入4.04亿元，同比增长40.28%；净利润2832.49万元，同比增长9.92%，增设了社区电商事业部及停车场事业部，实现业务范围由传统物业物业向社区电商及停车场业务延伸，拓展经营范围及市场份额。

• 从营业务收入结构看，海南地区收入是主要收入来源，占比为60.59%，北京地区营业收入占比为14.86%。

图：一卡通物业收入、利润情况 图：一卡通物业主营收入构成

4.2投资收购情况

• 2016.4，收购海南一卡通停车场管理有限公司100%股权。

• 2016.4，公司以500万元购买欧铂餐饮10%的股权。

4.3发展亮点

➤ 扩大市场份额：截止2017年上半年，在管项目137个，在管面积约1900万㎡。2017年竞得海南天羽飞行乘务模拟机楼项目、上海前滩项目、海南省政协小区、南海博物馆等8个项目。

➤ 完成一次定向增发：公司2016年12月14日召开董事会，审议并通过向一卡通定向增发800万股普通股，每股1.8元，募集资金1400万元，截止到今年5月正式完成本次股票发行工作。

募集资金主要用于：

（1）支付供应商货款；

（2）支付安保外包服务。

附：中国房地产百强企业研究

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十五年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组即将启动“2018中国房地产百强企业研究”，继续发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任感强的房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新形势下实现持续、健康的成长。