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多地调控深入稳市场 各线城市成交保持低位

2017年12月01日17:27 来源:中国指数研究院
[提要] 11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作。这是继住建部与国家发改委联合部署在全国范围内开展商品房销售价格专项检查之后,又一次针对房地产进行跨部门的联合行动。
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房天下产业网讯:11月各线代表城市成交量较去年同期继续下降。具体来看,一线城市月度周均成交基本与上月持平,环比涨幅小幅收窄;二三线代表城市月度周均成交量较上月略有上浮,但仍不及去年同期,其中南京、惠州等地受调控政策影响,下降较为明显,降幅均在50%以上。随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入,调控向中心城市周边三四线城市继续深化,预计未来市场成交量仍将保持低位。(本文来源:《2017年11月中国房地产政策跟踪报告》)

一、市场情况:多地调控深入稳市场,各线城市成交保持低位

多地调控深入稳市场 各线城市成交保持低位

11月各线代表城市成交量较去年同期继续下降。具体来看,一线城市月度周均成交基本与上月持平,环比涨幅小幅收窄;二三线代表城市月度周均成交量较上月略有上浮,但仍不及去年同期,其中南京、惠州等地受调控政策影响,下降较为明显,降幅均在50%以上。随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入,调控向中心城市周边三四线城市继续深化,预计未来市场成交量仍将保持低位。(

二、坚持调控目标不动摇、力度不放松,地方继续深化调控

中央定调楼市调控,坚持调控目标不动摇、力度不放松,切实防范化解房地产风险。11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作。这是继住建部与国家发改委联合部署在全国范围内开展商品房销售价格专项检查之后,又一次针对房地产进行跨部门的联合行动。

此次座谈会是对近期房地产调控工作的总结和梳理,会议继续强调了房地产市场风险的化解问题,提出了六方面要求,包括政策的连续性、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序等,提出调控不能有任何“喘口气、歇歇脚”,未来房地产调控政策将依然从紧。同时,会议对于供给侧结构性改革在租赁住房、公租房、共有产权住房、棚户区改造、公共服务和去库存等几方面给予了更明确的指导。

多地调控深入稳市场 各线城市成交保持低位

响应中央调控思路,地方跟进楼市调控。进入11月,限售措施向三四线城市继续深入,东营、柳州、聊城、菏泽、岳阳、泉州等城市加入限售行列,扬州针对二手房提升限售年限。至此,山东已有青岛、济南、威海、聊城、德州、滨州、菏泽、东营等8城发布楼市限售措施,多数地区执行本地户籍居民2年、非本地户籍3年的住房限制转让年限。扬州将本市户籍居民第二套住房及以上、非本市户籍居民第一套住房及以上的限售期限由原规定的2年调整为3年。泉州的限售政策较中心城市厦门更为严厉,要求新购住房须取得不动产权证满5年后方可转让。二线城市中成都市正式加入摇号售房行列,成为继上海、南京、长沙之后的全国“公证摇号”第四城。

三、租赁住房政策进一步细化,购租并举住房制度逐步推进落实

自中央提出建立“租售并举”住房制度以来,租赁市场迎来发展机遇,地方省市陆续出台有关住房租赁的系列政策。8月以来,多地陆续开始出台租赁细则,从供应端和需求端发力,提出在落地执行过程中更为具体和细化的措施,进一步完善房地产的基础性制度和长效机制。

多地调控深入稳市场 各线城市成交保持低位

具体来看,近期各地对租赁市场发展提出更细化的支持性政策集中体现在以下几个方面:

住房供给。为加大租赁住房供应,佛山出台改建商品房用于租赁的具体细则,成都发布拍卖土地建设租赁住房的具体要求,杭州对自持商品房租赁提出更为细化的要求。同时利用集体土地建设租赁住房开始正式推进落地。国土部和住建部8月底确定的第一批13个试点城市中,郑州、北京两个试点城市相继发布了利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案,标志着集体土地建设租赁租房开始进入政策落实阶段,集体用地正式迎来了“租赁房时代”。两地政策在明确建设规模、规范租赁市场和选址规划等方面均作出了具体规定。

租赁规范。北京、江西分别重点针对规范管理租赁市场做出细化要求,同时江西提出租购同权。天津对原有的房地产经纪机构备案内容进行修订,还新增了住房租赁企业的备案内容。广州一连出台3份有关房屋租赁的文件,对房屋租赁合同网上备案、住房租赁标准、住房租赁合同三方面进行规范,形成示范范本。

监管平台。随着“购租并举”住房制度的推进,多地推出官方住房租赁平台,北京住房租赁监管平台和服务平台开始上线运行,目前已有四家住房租赁服务平台同步上线运行,正式实现线上线下租赁服务一体化。除北京外,杭州、广州、成都、武汉等城市先后推出住房租赁监管服务平台,合肥、厦门、沈阳也给出了平台搭建的时间表。

多方面保障。为充分保障租赁市场规范、有序、稳健发展,武汉细化租赁支持政策,针对规划土地支持、住房保障、公共服务、金融支持、生活配套服务等方面进行补充。成都对未来五年住房租赁市场发展中每年目标完成的数量与时间计划做出具体规划。

四、房地产资金端口全面收紧,规范购房融资行为力度再加强

中央部署规范购房融资行为,严禁违规提供购房首付融资。在房地产调控升级的大背景下,从今年年初开始,监管层对资金违规流入楼市进行了严控,尤其是9月以来,金融口从企业投资和个人消费两个端口发力,监管力度也持续加码。11月6日,住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,要求严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资,并要求银行业金融机构加大对首付资金来源审核力度。明确严禁“首付贷”,强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理,严禁资金挪用于购房。

在监管高压之下,资金违规流入购房领域的势头有所放缓。10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,M2增速再创历史新低,主要因为政府加强了金融监管,去杠杆效果显著。此外,信贷规模也得到了有效控制,10月住户部门贷款增加4501亿元,不及1至9月月均水平。以消费贷款为主的居民短期贷款方面,因消费贷、首付贷等贷款的严控,从9月的2556亿元大幅度下滑至10月的791亿元,出现了明显的下调。这都表明前期楼市调控政策效果开始逐渐在居民需求端显现,预计未来政策在货币供给和信贷层面仍不会放松。

多地调控深入稳市场 各线城市成交保持低位
 

五、展望:购租并举迎新时代,房地产长效机制加速落地

租赁市场快速发展。当前,从中央到地方都在积极推进发展住房租赁市场,通过增加租赁住房的供应量,为缓解购房需求、建立健全购租并举的住房体系提供有效的保障。随着越来越多的各项配套租赁细则落地,未来有关发展租赁市场的扶持政策将逐步对租赁市场供需双方形成激励。同时,集体土地成为国有建设用地建设保障性住房的有益补充,预计其它集体土地建设租赁住房试点城市也将跟进发布相关政策细则。

长效机制步伐加快。围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,建设房地产长效机制的政策面、资金面、市场面均已开启。金融方面,随着国内首单租赁住房REITs的成功落地,住房租赁市场开展资产证券化将加快步伐。不动产统一登记、土地登记信息全国联网等基础信息系统建设也已基本完成,今后基于不动产登记的相关制度体系建设也将不断推进,特别是房地产相关财税改革、农村土地改革等一系列制度建设也将有新的进展。较去年同期继续下降。具体来看,一线城市月度周均成交基本与上月持平,环比涨幅小幅收窄;二三线代表城市月度周均成交量较上月略有上浮,但仍不及去年同期,其中南京、惠州等地受调控政策影响,下降较为明显,降幅均在50%以上。随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入,调控向中心城市周边三四线城市继续深化,预计未来市场成交量仍将保持低位。

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