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——因城施策 稳中求进

2017年11月02日09:43 来源:中国指数研究院
[提要] 今年以来,武汉认真贯彻落实党中央国务院关于房地产宏观调控的决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,通过抓调控、稳房价、管市场、开展住房租赁试点等多重手段,确保房地产市场持续平稳健康发展。
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01、最新市场政策动向

武汉住房租赁试点全面启动

武汉在多年的保障房建设尤其是公租房建设和管理中,积累了大量经验,今年被列入12个首批住房租赁试点城市,以及全国13个集体建设用地建设租赁住房试点城市。

8月29日,武汉市政府印发《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》,今年目标是筹集7000间、30万平方米的租赁房源。

10月17日,为推动培育和发展住房租赁市场试点工作,武汉市房管局与建行湖北省分行、银联湖北分公司举行住房租赁战略合作协议暨金融综合服务平台建设框架合作协议签约仪式。

11月1日上午,由武汉市房管局联合中国建设银行湖北省分行共同打造的武汉市住房租赁交易服务平台上线试运行。

湖北国资委:国企慎投房地产严控风险

9月5日,湖北省国资委发布《省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》,对国有企业去杠杆防风险提出了明确要求。要加强对高负债企业的风险管控,严防投资、财务风险。考虑到省出资企业经营房地产的户数较多,投资规模大,增幅快,省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资要持谨慎原则,稳健经营,严控风险。

武汉出台新政规范商品房销售 开发商不得拒绝公积金贷款买房

9月23日,武汉市房管局官网发出《市房管局关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》,明确在销售商品房时,不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。购房人使用住房公积金贷款购房,应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。

第四季度武汉共有142个商品房项目入市销售

10月25日,武汉市房管局会同市国土规划、建设部门和各区人民政府,对全市在建商品房项目进行了清理,确认第四季度还有142个商品房项目、1163.4万平方米达到销售条件。

市房管局表示,对达到销售条件仍不上市,经督办拒不整改的项目,房管、国土部门会将其计入开发企业信用档案,在一定时间内取消土地竞买资格,禁止参加土地招拍挂,暂停办理其资质升级手续,并按照最高比例实施预售资金监管。

02、土地:供应力度加大推动成交

2017年前三季度武汉累计推出居住类及商办用地103宗,土地供应面积525万㎡,同比去年同期增加11.43%,其中住宅用地供应438万㎡,较去年同期上涨30.03%;商办用地供应88万㎡,同比则减少35%。13年以来,武汉年度土地供应均在一千万方以下,且持续走低,预计17年全年土地供应量仍将维持在近三年平均供地水平。

2017年前三季度,武汉居住类用地共成交57宗,合计成交土地用地面积为435万方,同比上涨7.01%,预计未来两年,住宅用地推出及成交节奏将加快,以保证未来武汉住宅市场将有充足房源上市。

图:武汉市土地成交面积及环比增速 (2015Q3-2017Q3)
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03、住宅市场:价格稳定 成交缩减三分之一

2017年前三季度,武汉市商品住房累计新增供应1388万平方米,较去年同期回落8.7%。受房地产建设周期制约,17年上半年内供需矛盾依旧突出,供应一直偏紧。但从下半年开始,武汉政策持续紧缩,多重合力下,第四季度项目上市增加明显,有望缓解供应不足问题,不断平抑市场热度。

2017年前三季度,武汉市商品住宅累计成交151339套,较16年同期减少68945套;成交面积为1505万平方米,同比减少34.4%,降幅较为显著。

根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据,武汉9月新建商品住宅价格环比降0.1%,继8月下降0.2%后再次环比下降。2017年,受政策调控和市场监管力度加强影响,武汉住宅市场价格得到了有效控制,逐步趋于稳定。

图:2012-2017年3季度武汉商品住宅(含保障房)成交面积及其同比增速
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2016年第四季度开始,武汉连续出台4次调控政策收紧楼市,17年政策成效开始凸显,各季度成交量同比均出现下滑。17年上半年武汉出台房地产市场专项整治行动,除了对预售价格进行审批外,在全国首个出台精装修标准指导价,稳定市场价格,避免大幅波动,效果比较显著。

可售面积及出清周期

截止2017年9月30日,武汉市住宅出清周期为4.6个月,处于警戒线范围。截止2017年3季度末,武汉存量水平较2015年3季度末已缩减一半以上,随着第四季度金九银十的到来,上市供应增加显著,可售面积逐步提升。

图:武汉市住宅月度可售面积及出清周期
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04、武汉商办市场:限购促进成交增长

商业供需

2017年前三季度,武汉市共有157个项目有商业供应,供应套数16480套,供应面积为129万方,与2016年同期持平。

2017年前三季度,武汉市商业共成交109万方,较16年同期增长6成;一方面,由于住宅限购商住倒挂因素,资金推动商业市场升温,另一方面,城市版图扩大,新兴商圈居住区不断崛起,底商类物业的生活配套需求显著增长。

总体看,商业的供销比为1.18,同比下降0.68。16年以来,商业整体走势向好,扭转了不利局面,去库存情况较好,供过于求态势逐步缓解。

图:2013-2017年3季度武汉商业市场发展走势
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写字楼供需

2017年前三季度,武汉市共有32个项目有写字楼供应,供应面积为153万方,较16年同期大幅减少26%。

供应减少的同时,2017年前三季度,武汉写字楼共成交179万方,较去年同期上涨31%,成交均价为12341元/㎡,与去年基本持平。

2016年下半年以来,住宅市场政策频出,利好写字楼市场。另一方面,以SOHO、LOFT为代表的商业公寓上市增加,加上长租公寓、租售同权等利好因素,推动整个市场量价都有不错表现。

不过,从甲级写字楼发展来看,后续供应依旧比较大,二七滨江、汉正街、武昌滨江、光谷等区域都规划了高端写字楼,从目前租赁情况看,在租金持平情况下,整体的空置率上升情况值得关注。

图:2013-2017年3季度武汉写字楼发展走势
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总结:因城施策 稳中求进

今年以来,武汉认真贯彻落实党中央国务院关于房地产宏观调控的决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,通过抓调控、稳房价、管市场、开展住房租赁试点等多重手段,确保房地产市场持续平稳健康发展。

在租赁试点方面。武汉被列入全国住房租赁试点城市后,已经开始落实《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》,今年计划筹集7000间、30万平方米的租赁房源。同时,5年内武汉将留住100万大学生,建设250万平方米、5万套租赁住房,形成20万人的租住规模,保证住有所居。

从供应来说,今年第四季度有142个商品房项目可入市,使得市场走向供需平衡。对达到销售条件仍不上市,经督办拒不整改的项目,房管、国土部门会将其计入开发企业信用档案,在一定时间内取消土地竞买资格,禁止参加土地招拍挂,暂停办理其资质升级手续,并按照最高比例实施预售资金监管。

从城市发展看,随着新城区地铁、城市环线的推进,城市版图不断扩大,加上商业医疗教育增加,黄陂、江夏、蔡甸、汉南、新洲、东西湖等新城区逐渐成为宜居之地,上市供应增加较快,扩大了购房人的选择范围,也缓解了供需失衡的矛盾。

目前,在限购限价限贷政策组合作用下,市场投资投机得到有效抑制,为市场赢得了发展时间和空间,随着租赁试点、租购并举等措施推进,有望构建多层次的住房体系,保证市场的总体平稳有序发展。

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