“银十”楼市成交稳中有降 杭州、宁波库存降幅显著

2017-11-01 18:24:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:楼市“银十”不再,各线城市成交下滑,CREIS中指数据显示,2017年10月监测的主要城市成交面积环比下降3.61%,近五成城市环比下降,同比则下降32.36%。受9月末多个热点调控城市集中出台升级政策影响,10月首周各线城市成交量大幅缩减,导致10月周均成交量环比呈现明显回落。10月多地相继出台楼市调控措施,限售范围进一步扩大,推动未来楼市继续平稳运行。截至2017年10月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降4.5%。重点监测的城市中,除南京库存环比上升7.56%外,其余城市库存均有不同程度的下降,其中杭州降幅明显,为18.31%,宁波、深圳次之,环比降幅分别为12.88%、10.48%,重庆、福州、上海降幅均超过5%。(本文来源:《中国主要城市房地产市场交易情报(2017年10月)》)

一.政策盘点

“十九大”坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位

“十九大”为房地产业定调。10月18日,中国共产党第十九次代表大会在北京人民大会堂开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。其中报告在加强社会保障体系、实施区域协调发展战略、提高保障和改善民生水平、贯彻新发展理念,建设现代化经济体系等方面为实现全体人民住有所居,实现美好生活指明了方向。针对房地产市场平稳健康发展,报告在“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”这一章节中,提出“加强社会保障体系建设”,并对房地产市场定下“房子是用来住的、不是用来炒”的基调,坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

图:十九大报告关于房地产市场的核心要点
图:十九大报告关于房地产市场的核心要点

房住不炒,住房制度保障住有所居。十九大报告提出房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,通过大力培育、发展住房租赁市场,构建购租并举的住房制度,推动长效机制的建立健全。报告通过明确房屋居住属性,将房地产定位成社会保障体系建设的重要一环,保障中低收入人群的住房需求,促成“供给侧改革+适度需求侧刺激”的经济发展方式。同时,报告强调“建立多主体供给、多渠道保障”的住房制度,针对不同城市、不同人群,明确商品住宅、公共租赁房以及共有产权房的供应主体,这表明政策在引导需求的同时,将更加注重在供应端方面进行制度性的保障,而发挥市场中各类供应主体的积极性,不断挖掘存量等政策将有助于加快建立多层次的住房供应体系。

区域平衡,城市群推动协调发展。十九大报告明确以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。以疏解北京非首都功能“牛鼻子”推动京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展。未来,城镇格局助力区域平衡发展的方向不变,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局有利于促进中等城市的合理增长,推动大城市基于自身定位优化内部功能,优化城市空间格局,提高区域发展的协调性。在强调协调发展的大背景下,京津冀内部不同城市之间的发展也将朝着更加平衡的方向迈进。

坚持房地产调控目标不动摇。十九大会议期间,住建部部长王蒙徽在中央国家机关代表团开放日活动上表示,住建部将按照总书记提出的,继续坚持“房子是用来住的”定位,以满足新市民需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。随后在十九大新闻中心的第五场记者招待会上,王蒙徽还表示,我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,坚持分类调控,因城因地施策,落实地方政府主体责任,出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。当前房地产调控成效显现,房地产市场总体保持稳定。同时房地产长效机制目前也在抓紧研究制定,并抓紧推进住房租赁市场的立法工作。下一步住建部将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。特别是按照总书记提出的,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

地方调控继续深化,限售模式强力抑投机稳楼市

地方限售范围进一步扩大。继上月末各地连续收紧调控政策后,进入10月,多地相继出台楼市调控措施,并均以“限售”为主扩围升级。截至目前,已经有超过50个城市实行限售措施。从出台政策的城市来看,绍兴、昆明、德州、聊城、襄阳等此前没有出台限购限贷限售政策的城市,在此次进行了相应的调控,其中聊城新政正在向全社会公开征求意见。三亚限购限售升级,随后海南再次从全省升级调控措施,继续限制岛外投资性购房,并延长海口、三亚、万宁和陵水等四个市县的限售年限。同时,石家庄将经济适用房纳入限售范围。在本月的楼市调控中,除海南、石家庄外,其他城市均为首次出台限售政策,预期将对后期市场产生较为明显的影响。

从限售对象来看,德州、聊城三地对本地和非本地户籍居民售房设置了不同的“禁售期”,政策对非本地户籍购房的住房限制转让年限较本地户籍更长;三亚则只针对非本省户籍居民进行限制。从限售年限来看,此次大部分城市限售政策均要求在限购区域新购住房取得不动产权证满2-3年内不得转让。在三亚将非本省户籍居民限售年限提升到5年后,海南对海口、三亚、万宁和陵水等四个市县原执行的新购买住房限制转让年限做出调整,暂统一延长到5年。另外,石家庄将限售政策扩展至经济适用房领域,以2017年5月1日为时间点,规定取得预售证或建设规划批文在2017年5月1日前的,购房人在取得不动产权属证书满2年方可上市转让,在这之后的则需满5年方可上市转让。

相对于限购限贷来讲,限售政策既能实现去库存的导向,同时通过强制购房者增加持有时间,增加了投资投机购房的风险,防范各类短期资金套现,有利于抑制投资投机、让住房回归其居住本质。目前,限售模式已经成为引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段,且调控力度不断加强、范围逐步扩大。预计未来限售政策将加快向三线、四线城市进一步蔓延,有效推动房地产回归居住属性,深入促进房地产行业健康有序发展。

表:当前城市限售情况
表:当前城市限售情况

各地大力推动住房租赁制度建设,推进长效机制加速落实

各级政府大力推动住房租赁制度建设。10月,深圳《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》正式发布,山东、太原接连跟进出台住房租赁新政,合肥市政府第101次常务会审议通过了《加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》。具体来看,四地均提出积极培育机构化、规模化的住房租赁企业,加大金融财税支持,其中深圳、山东、太原明确提出鼓励房企业推进房地产投资信托基金(REITs)试点。在增加供给方面,深圳重点强调给予“城中村”农民房用于租赁的合法性待遇,并规定每区至少开展一项“城中村”规模化租赁试点;山东将在济南、青岛两地开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作;合肥规定到2020年,将筹集各类集中式租赁住房约16万套。在租赁赋权方面,深圳、山东、太原均提出承租人可享受居住地义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务,其中山东提出租房可落户,并积极探索承租人子女就近享受中小学义务教育,太原也明确保障符合条件的进城务工人员随迁子女在其居住地接受义务教育。

租赁住房REITs成功获批,住房租赁证券化实现破冰。随着租售并举住房体系的推进,与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破。10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制。此前,国内已发行数个私募REITs以及类REITs产品,但尚未出现真正的公募REITs,此次保利租赁住房REITs的破冰验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,对于加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。

图:当前我国住房租赁市场的参与者
图:当前我国住房租赁市场的参与者

2017年10月各省市相关政策及重大事件(详见报告原文)

【中指观点】

2017年10月热点城市调控政策成效显现,一线城市成交同环比降幅显著。整体市场呈平稳微降趋势,各线城市成交量不及去年同期。截至10月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降4.5%。

二.市场概况

1. 需求:楼市“银十”不再,各线城市成交下滑

10月楼市成交同环比均下降。CREIS中指数据显示,2017年10月监测的主要城市成交面积环比下降3.61%,近五成城市环比下降,同比则下降32.36%。受9月末多个热点调控城市集中出台升级政策影响,10月首周各线城市成交量大幅缩减,导致10月周均成交量环比呈现明显回落。10月多地相继出台楼市调控措施,限售范围进一步扩大,推动未来楼市继续平稳运行。

环比来看,13个城市下降,丹东降幅最明显,为58.47%,南京和宁波次之,降幅均超4成;环比上升的城市中,徐州和青岛升幅明显。同比来看,25个城市下降,蚌埠下降幅度明显,西安次之。

分城市来看,一线城市成交面积环比下降12.96%,其中上海降幅,为34.62%,其余城市均上升;一线城市同比下降50.41%,北京、上海、广州同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比下降2.59%,同比下降27.93%。三线代表城市成交面积较上月下降1.01%,同比下降33.65%。

表:2017年10月主要城市房地产市场交易情况
表:2017年10月主要城市房地产市场交易情况
表:2017年10月主要城市房地产市场交易情况

2. 库存:库存总量平稳微降,杭州、宁波降幅显著

截至2017年10月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降4.5%。重点监测的城市中,除南京库存环比上升7.56%外,其余城市库存均有不同程度的下降,其中杭州降幅明显,为18.31%,宁波、深圳次之,环比降幅分别为12.88%、10.48%,重庆、福州、上海降幅均超过5%。

表:主要城市房地产市场可售情况
表:主要城市房地产市场可售情况

图:2010年以来9个代表城市库存水平
图:2010年以来9个代表城市库存水平


标签: 楼市成交杭州库存宁波库存

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