中国指数研究院 CREIS中指数据

热点城市调控政策成效显现 一线城市降幅明显

2017年11月01日18:16 来源:中国指数研究院
[提要] 10月18日,中国共产党第十九次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。其中报告在加强社会保障体系、实施区域协调发展战略、提高保障和改善民生水平、贯彻新发展理念,建设现代化经济体系等方面为实现全体人民住有所居,实现美好生活指明了方向。
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房天下产业网讯:受9月末多个热点调控城市集中出台升级政策影响,10月首周各线城市成交量大幅缩减,导致整个月周均成交量环比呈现明显回落。具体来看,一线城市月度周均成交较上月略有上浮,但与去年同期相比仍然下降近四成,北京、上海下降最为明显,降幅均在50%以上。二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降28%,其中青岛、南昌、惠州、济南、西安等前期调控收紧最为明显的城市降幅更为显著。10月多地相继出台楼市调控措施,限售范围进一步扩大,推动未来楼市继续平稳运行。(本文来源:《2017年10月中国房地产政策跟踪报告》)

一、市场情况:热点城市调控政策成效显现,一线城市降幅明显

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楼市“银十”不再,10月各线代表城市成交量不及去年同期。受9月末多个热点调控城市集中出台升级政策影响,10月首周各线城市成交量大幅缩减,导致整个月周均成交量环比呈现明显回落。具体来看,一线城市月度周均成交较上月略有上浮,但与去年同期相比仍然下降近四成,北京、上海下降最为明显,降幅均在50%以上。二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降28%,其中青岛、南昌、惠州、济南、西安等前期调控收紧最为明显的城市降幅更为显著。10月多地相继出台楼市调控措施,限售范围进一步扩大,推动未来楼市继续平稳运行。

二、“十九大”坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位

“十九大”为房地产业定调。10月18日,中国共产党第十九次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告。其中报告在加强社会保障体系、实施区域协调发展战略、提高保障和改善民生水平、贯彻新发展理念,建设现代化经济体系等方面为实现全体人民住有所居,实现美好生活指明了方向。针对房地产市场平稳健康发展,报告在“提高保障和改善民生水平,加强和创新社会治理”这一章节中,提出“加强社会保障体系建设”,并对房地产市场定下“房子是用来住的、不是用来炒”的基调,坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

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房住不炒,住房制度保障住有所居。十九大报告提出房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,通过大力培育、发展住房租赁市场,构建购租并举的住房制度,推动长效机制的建立健全。报告通过明确房屋居住属性,将房地产定位成社会保障体系建设的重要一环,保障中低收入人群的住房需求,促成“供给侧改革+适度需求侧刺激”的经济发展方式。同时,报告强调“建立多主体供给、多渠道保障”的住房制度,针对不同城市、不同人群,明确商品住宅、公共租赁房以及共有产权房的供应主体,这表明政策在引导需求的同时,将更加注重在供应端方面进行制度性的保障,而发挥市场中各类供应主体的积极性,不断挖掘存量等政策将有助于加快建立多层次的住房供应体系。

区域平衡,城市群推动协调发展。十九大报告明确以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。以疏解北京非首都功能“牛鼻子”推动京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展。未来,城镇格局助力区域平衡发展的方向不变,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局有利于促进中等城市的合理增长,推动大城市基于自身定位优化内部功能,优化城市空间格局,提高区域发展的协调性。在强调协调发展的大背景下,京津冀内部不同城市之间的发展也将朝着更加平衡的方向迈进。

促进公平,公共服务保障美好生活。报告中还进一步强调从人均水平更加均等的角度构建公共服务保障体系。公共服务的均等化是解决农业转移人口市民化,城市外来人口更好地居住、生活的关键。随着我国公共服务体系的逐步完善,人口在不同城市之间的迁移格局也将有所改变,主要体现为流动意愿更强,流动成本降低。从房地产的角度来看,不同城市之间、城市内部不同区域之间的公共服务的均等化也将推动整体房地产市场的更加均衡化。同时,公共服务保障体系也是建立购租并举的住房制度,推动长效机制建立健全的关键。

乡村振兴,土地制度改革推动城乡融合。十九大报告也明确提到建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系,加快推进农业农村现代化,同时巩固和完善农村基本经营制度,深化农村土地制度改革,完善承包地‘三权’分置制度,要求深化农村集体产权制度改革,保障农民财产权益,壮大集体经济,从农村土地制度改革、集体产权制度改革的角度推动乡村振兴。目前,中国农村集体资产总量不断增加,已成为农村发展和农民共同富裕的重要物质基础。从已有的政策基调来看,未来农村集体土地改革政策将在引导产权流转交易市场健康发展的同时,继续推进集体经营性建设用地入市,推进建立城乡统一的建设用地市场,完善和拓展城乡建设用地增减挂钩。同时,房地产长效机制构建的过程中,土地作为供应端的核心环节,也将更加注重城乡统筹。

坚持房地产调控目标不动摇。十九大会议期间,住建部部长王蒙徽在中央国家机关代表团开放日活动上表示,住建部将按照总书记提出的,继续坚持“房子是用来住的”定位,以满足新市民需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主满足基本保障,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。随后在十九大新闻中心的第五场记者招待会上,王蒙徽还表示,我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,坚持分类调控,因城因地施策,落实地方政府主体责任,出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。当前房地产调控成效显现,房地产市场总体保持稳定。同时房地产长效机制目前也在抓紧研究制定,并抓紧推进住房租赁市场的立法工作。下一步住建部将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。特别是按照总书记提出的,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

三、地方调控继续深化,限售模式强力抑投机稳楼市

地方限售范围进一步扩大。继上月末各地连续收紧调控政策后,进入10月,多地相继出台楼市调控措施,并均以“限售”为主扩围升级。截至目前,全国已经有超过50个城市实行限售措施。从出台政策的城市来看,绍兴、昆明、德州、聊城、襄阳等此前没有出台限购限贷限售政策的城市,在此次进行了相应的调控,其中聊城新政正在向全社会公开征求意见。三亚限购限售升级,随后海南再次从全省升级调控措施,继续限制岛外投资性购房,并延长海口、三亚、万宁和陵水等四个市县的限售年限。同时,石家庄将经济适用房纳入限售范围。在本月的楼市调控中,除海南、石家庄外,其他城市均为首次出台限售政策,预期将对后期市场产生较为明显的影响。

从限售对象来看,德州、聊城三地对本地和非本地户籍居民售房设置了不同的“禁售期”,政策对非本地户籍购房的住房限制转让年限较本地户籍更长;三亚则只针对非本省户籍居民进行限制。从限售年限来看,此次大部分城市限售政策均要求在限购区域新购住房取得不动产权证满2-3年内不得转让。在三亚将非本省户籍居民限售年限提升到5年后,海南对海口、三亚、万宁和陵水等四个市县原执行的新购买住房限制转让年限做出调整,暂统一延长到5年。另外,石家庄将限售政策扩展至经济适用房领域,以2017年5月1日为时间点,规定取得预售证或建设规划批文在2017年5月1日前的,购房人在取得不动产权属证书满2年方可上市转让,在这之后的则需满5年方可上市转让。

相对于限购限贷来讲,限售政策既能实现去库存的导向,同时通过强制购房者增加持有时间,增加了投资投机购房的风险,防范各类短期资金套现,有利于抑制投资投机、让住房回归其居住本质。目前,限售模式已经成为引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段,且调控力度不断加强、范围逐步扩大。预计未来限售政策将加快向三线、四线城市进一步蔓延,有效推动房地产回归居住属性,深入促进房地产行业健康有序发展。

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四、各地大力推动住房租赁制度建设,推进长效机制加速落实

各级政府大力推动住房租赁制度建设。10月,深圳《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》正式发布,山东、太原接连跟进出台住房租赁新政,合肥市政府第101次常务会审议通过了《加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》。具体来看,四地均提出积极培育机构化、规模化的住房租赁企业,加大金融财税支持,其中深圳、山东、太原明确提出鼓励房企业推进房地产投资信托基金(REITs)试点。在增加供给方面,深圳重点强调给予“城中村”农民房用于租赁的合法性待遇,并规定每区至少开展一项“城中村”规模化租赁试点;山东将在济南、青岛两地开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作;合肥规定到2020年,将筹集各类集中式租赁住房约16万套。在租赁赋权方面,深圳、山东、太原均提出承租人可享受居住地义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务,其中山东提出租房可落户,并积极探索承租人子女就近享受中小学义务教育,太原也明确保障符合条件的进城务工人员随迁子女在其居住地接受义务教育。

“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则在各省市接连落地铺开,助力打开住房租赁万亿级的市场大门。天津在全国率先将住房租赁企业纳入备案管理范围。10月30日,广州一连出台3份有关房屋租赁的文件,从多角度规范房屋租赁市场。其中,《广州市房屋租赁合同网上备案规则》开启租赁合同“线上线下”备案模式,《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》严禁群租房,禁止“胶囊公寓”,并首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米,《广州市住房租赁合同》示范文本让租房签约有范本可依。北京《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》于10月31日正式实施,住房租赁监管平台和服务平台同步上线运行。

租赁住房REITs成功获批,住房租赁证券化实现破冰。随着租售并举住房体系的推进,与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破。10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制。此前,国内已发行数个私募REITs以及类REITs产品,但尚未出现真正的公募REITs,此次保利租赁住房REITs的破冰验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,对于加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。

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租赁住房REITs的推出,不仅是企业实现业务布局的战略举措,尤其为央企国企带来新的机遇,也开创了租赁住房资产证券化的新篇章,更是对十九“住有所居”政策的积极响应,对我国未来住房市场将产生深远影响。

拓宽房企融资渠道,丰富资本市场不动产证券化产品。保利成功发行首单REITs产品具有极为强烈的政策导向,有助于鼓励企业参与发展租赁型住房,多渠道提供房源。同时拓宽了房企的融资渠道,为房企提供了“开发+经营”的另一种盈利模式,也有助于促进房地产企业从向“出售与持有运营并举”的转型。另外,租赁住房REITs产品的广泛试点将有利于为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品,将对国内REITs的进一步发展产生积极而深远的影响,是我国REITs发展史上的里程碑式产品。

推进住房租赁市场健康有序发展,助力租购并举住房制度建设。推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容,借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,有助于推住房租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展。租赁住房REITs产品的推出,既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

五、展望:调控长短结合稳预期,强化住房居住属性

地方因城施策调控持续,强化金融信贷调控稳市场。国家统计局数据显示, 9月70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定,因城施策调控成效显现。预计未来房地产调控将继续重点围绕“住房不炒”总基调进行,各地政策仍将从紧。同时,银监会近日严格管控各类资金,尤其是个人消费贷款违规进入房地产市场。未来,金融监管部门的监管和约束力度、手段或将进一步强化,投资、需求两端的金融风险监管将更趋严格,更多热点城市在调整房地产利率、严厉打击“首付贷”、抑制各类贷款资金违规流向楼市的同时,加强企业投资风险管控,防范房地产泡沫风险。

住房租赁制度进一步完善,推进租赁住房资产证券化。此轮房地产调控政策在注重短期政策引导、稳定市场预期的同时,也不断推进长效机制建设加快。未来,推行租赁住房政策的城市将进一步扩围。同时,积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道,支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务将成为推进住房租赁市场的重要方向。近日国内首单租赁住房REITs的成功落地,对国内住房租赁市场开展资产证券化,乃至公募REITs的正式启动起到积极的示范和推动作用。预期未来会有更多企业积极跟进,公募REITs市场的开放也会渐行渐近。

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