2017年9月14日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院共同主办的“2017中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十四届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京雁栖湖国际会议中心举行。会议不仅发布了2017中国房地产品牌价值研究报告和品牌企业名单，还分享了房地产品牌建设的成功经验。作为获奖企业之一，房天下产业网记者对上海乾立股权投资基金管理有限公司执行总裁成斌先生进行了采访。

记者：成总您好，2014年，乾立基金在上海成立，能简单介绍一下乾立基金目前的发展吗？

成斌：乾立基金自成立以来，发展至今资产管理规模已超百亿元，主要业务方向围绕房地产投融资、不动产并购，也在关注海外地产投资，这是我们近阶段战略发展中的主要着力点。同时，我们还进行泛文化领域的股权投资，在这方面则是在教育等方面为主。

记者：很多行业人士都表示中国房地产行业可能在变迁，您能否从地产基金的角度来给我们讲解一下现在的房地产的形势，以及乾立基金未来有什么样的举措落地和整体战略？

成斌：这一轮的房地产调控确实是非常严格，但是也是因城施策的，国家整体上来讲不是要打压房地产，这一轮的调控对于房地产企业也好，房地产基金也好，需要进行内生性改变来进行应对。这本身也契合了供给侧改革的诉求。

比如说自持，土拍当中增加对自持的要求，房地产企业原来最核心的是盖好楼、进行销售，归根结底核心的能力是销售能力。但是现在要求在房地产领域自己自持，这种情况下，销售反而不是最核心的考虑因素了，运营变成一家房企发展的核心能力，所以要求房地产开发企业需要因应时代，进行内生性的改变。房地产基金其实也一样，房地产基金从原来单纯的房地产投融资环节延伸出去，参与到房地产开发的过程中，这其中，对于基金的要求有非常大的区别。从只有会参与财务投资，到真正参与房地产开发项目里面去，这对房地产企业的基金，在管理能力上提出了非常高的新要求。

记者：现在城市更新又成为最近新的热点，您认为城市更新的需求在未来会呈现一个什么样的态势？

成斌：城市更新其实是不断渐进发展的过程，这个过程从国际上来看，已经不是一个新课题了，我们知道在全球房地产开发领域非常知名的基金铁狮门，它的主要领域是在核心区域的房地产的城市更新的项目。作为基金领域的代表，还包括黑石，它所秉承的买入、改造、卖出策略其实也是城市更新存量改造的一个策略。

在中国，一二线城市核心区域基本已经从原来的房地产开发增量时代步入到存量改造的时代，我们可以看到不管是在北京、上海，还是二线城市比如成都、南京等，这些城市的中心区域，大量存在上世纪九十年代开发的一些物业，这些物业其实已经没办法去满足目前现在大家的办公、生活需求，都迎来了存量改造的契机。

同时，原来一些商业体、酒店，不符合目前主流的生活方式和物业需求，它的用途肯定要做改变，比如说商业改成办公，或者酒店改成办公，或者酒店改成长租公寓的模式，这些都是城市更新领域在不断发展的一些模式。所以从大的层面上来讲，城市更新其实已经从原来政府所主导的基础设施效益提升、产业提升、产业面貌改建、片区的改造，变成了现在对于城市功能的更新要求，需要有房地产企业和基金，通过职能领域的升级、房地产金融的加入，以及其它领域的全面改造和升级，实现其生活方式、物业功能的全面提升和更新。

这也是现阶段和未来城市更新给房地产行业提出的课题，和发展这项事业对于房地产基金提出的新考验。

记者：好，谢谢成总今天接受我们采访。