房天下产业网讯：2017年9月14日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院共同主办的“2017中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十四届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京雁栖湖国际会议中心举行。会议不仅发布了2017中国房地产品牌价值研究报告和品牌企业名单，还分享了房地产品牌建设的成功经验。莫天全、刘洪玉、黄瑜、袁东明等多位嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

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36氪创始人兼CEO 刘成城

刘成城：大家好，很高兴有这个机会跟大家交流，我今天作为联合办公行业的代表跟大家说一下咱们这个行业现在的情况。因为这个行业这两年比较专销，但实际上很多朋友看过一些联合办公的典型代表，可能觉得这个事情不太靠谱，所以今天来把这个事情希望说明白一点。

以氪空间为例，我们是做1到30人办公空间解决方案的，甚至1到10人。1到10人过去没有多少产品来满足，住宅来说可能有小户型，有别墅，有大叠层，但办公像我们公司刚起步的时候五个人在公寓楼里办公的，今天绝大部分很多小公司也在公寓楼里办公。我们做的事情是什么呢？简单跟大家说一下氪空间的商业模型。我们租的物业大概有三种类型，写字楼、园区类和旧改的，比如说厂房、特色建筑，租下来之后假设租金10块钱，我们会把它做成联合办公的产品来，一会儿有视频给大家看一下，有三个功能区块，比如说1万平有做大堂接待的，再往里有一间一间的，一人间、两人间、五人间、十人间，也有少数十人间以上的，里面摆的桌子和椅子，其它都没有，其它客户自己带，客户可以租这个房间，大概三千块钱一个月，20平米。

为什么有这样的升级？主要逻辑很简单，空间对应效率的提升，一百个五个人公司，过去租一百平米的公寓楼，但其实是一万平米，但在我们那五个人公司提供25平到30平的办公空间在里面，当然还有一部分独占的，那个是大家共享的。可以用一千五百平做共享大厅，省下来一千五百平，这是我的毛利。当然后面定价更高，是我的招商能力我的其它服务，但空间上是这么算帐的。一百个人有一百个卫生间，有一百个浪费的阳台，在我们那专门为这个产品定制的，五个卫生间，没有阳台这些东西。联合办公主要是这么一个逻辑。

大家可能过去看过一些联合办公的产品，其实有很多做的不太靠谱，做了很多这种共享办公，他们是把小公司和小公司没有区隔放在一块办公，我们俩面对面办公，我们不是这样做的，五个人有单独的一间，只是共享了，比如说一些共享的大厅，然后共享的咖啡机这样来做。

目前氪空间大概有32个，上海是的，下周会在上海开一个一万平米的体验会，大家可以看一下。目前直营空间是的，行业里超过30家的两到三个，另外两家是加盟的，对我们来讲不做加盟，因为加盟会稀释招商能力，同样有这些客户，为什么要做加盟呢？

我再介绍一下，现在我觉得目前这个市场的情况，接下来的竞争主要还是，最重要的两个，一个是招商能力，因为可能大家不知道了不了解36氪，因为36氪在小企业主里面，目前是中国的新科技商业媒体，小企业住都知道我们，我们有比较强的招商能力。第二有比较强的产品能力，下周在上海开徐汇店，目前中国联合办公产品里的，因为比如说客户为什么到我们这？上个月在上海有一个产品，那个产品里智能化没有下周开的这么高，但产品品质非常高了，可以放一下当时开业的视频，现在给大家看一看。这个视频当时拍的比较粗糙，可以简单跟大家介绍一下，因为我们招商能力原来是厂房，我稍微解释一下，刷了门禁进来之后会有空间，这个是比较少见的超过20人的，这种共享会议室。这个是五个人办公的场景，用了框架加玻璃的割断，这样不靠窗那一侧不会太压抑，比较好销售。客户来买的话，我们按工位算，如果要增加一个桌子就增加一个，大概这个工位价格在两千多一点。像这些咖啡机、饮水机都非常高规格，咖啡机6万多块钱。

接下来我觉得是未来招商能力有我们自己的天然优势，因为招商能力非常强，你后面的毛利才能做出来，比如说50%出租之前，50%盘活期，都是促销的，非常便宜，每个人五六千块钱或者七八千块钱，在那边租公寓都租不到，到80的时候出租率比较高了，基本上毛利在40%左右，10块钱租过来要做8块钱的毛利，我赚8块钱的毛利，持有的赚10块钱租金，当然还要减掉持有成本，所以利润是比较低的。因为是正向的，我们赚得多我们出租得快，所以能不停开新的，36氪一年前又有一家开业了，开出来了，不停开毛利比较高才能给客户比较好的品质，大家看过联合办公咖啡机几千块钱，我们用的是六万的，我们的桌子是实木的。最终报告会在微信公众号上发，欢迎大家看一看报告，如果对氪空间感兴趣的，不管是商办类的企业都可以合作，在微信公众号，谢谢。