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8月房地产政策跟踪:推进购租并举住房制度建设

2017年09月01日18:21 来源:中国指数研究院
[提要] 随着租赁住房政策在各大试点城市的落地,让房子回归居住属性这一主导方向也被更为深入地落实,可以预期,将会有更多的买房需求通过租赁政策进行分流,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。
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房天下产业网讯:随着租赁住房政策在各大试点城市的落地,让房子回归居住属性这一主导方向也被更为深入地落实,可以预期,将会有更多的买房需求通过租赁政策进行分流,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。(本文来源:《2017年8月中国房地产政策跟踪报告》)

一、市场情况:多举措保障“住有所居”,各线城市楼市继续降温

8月房地产政策跟踪:推进购租并举住房制度建设

8月各线代表城市成交量不及去年同期。具体来看,本月一线各城市受政策影响明显,月度周均成交量同比、环比均下降,同比降幅超六成,其中北京、上海等地下降更为明显;二三线代表城市月度周均成交量同比降幅在二成左右,但降幅有所收窄,其中南京、武汉、福州、惠州、济南等地受调控政策影响,降幅较为明显。未来热点城市楼市将更趋理性,价格渐归平稳将是主调。

二、各地加快住房租赁市场发展,推进购租并举住房制度建设

中央不断完善住房租赁制度建设,加快推进房地产长效机制。近期,从中央到地方有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集出台。继7月住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展首批试点后,8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央政策的力度及影响范围正在不断递进延伸。

具体来看,利用集体建设用地建设租赁住房,既可解决住房问题,又可以盘活存量用地。此次选取的13个试点城市基本都属于一、二线城市,其国有土地相对紧张,让部分城市中存在的“城中村”等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应,充分发挥集体建设用地的价值。此次方案的最大亮点在于,方案提出村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。也就是说,农村集体土地不用经过国家征地环节,由乡镇自行或者直接选定房企合作建设,直接进入市场。因此土地成本将大幅降低,从而产生一大批低成本房屋,有助于平抑未来的高租金、高房价,更能对房地产市场降温起到积极作用。同时,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括不得占用耕地、尊重农民集体意愿确定项目运作模式、不得以租代售、承租人可以享受“基本公共服务”等。此外,政府向社会大规模转移土地红利,利于增加城市郊区农村户口价值,从而产生一大批新富阶层成为租赁住房的股东,长期享受土地红利,同时也能为中国城镇化迅速积累资金,让政府将大量资金投入基础设施建设,加快城镇化进程。

8月房地产政策跟踪:推进购租并举住房制度建设

各地积极推进住房租赁市场发展。在中央层面的密集推动下,各地政府纷纷积极响应,加快住房租赁市场发展。此次九部委公布的12个试点城市,除肇庆外,已有11个城市陆续公布了住房租赁扶持政策。从试点实施方案看,各地均着力加强承租人权益保障,部分城市着力于发展国有住房租赁平台、降低租赁住房税负、扩大租赁房源和建立市场监管体系。另外,多地提出“租购同权”,从落户、入学,向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。同时北京、上海、无锡、烟台等城市虽未列入试点,但也出台租房可落户、积极探索建立“租购同权”制度等措施。

8月房地产政策跟踪:推进购租并举住房制度建设

8月房地产政策跟踪:推进购租并举住房制度建设

具体来看,各地培育住房租赁市场的方案主要集中体现在以下几个方面:

为承租人赋权成为大部分城市制定租赁试点方案的主要方向。从目前已经出台方案的10个城市中,只有广州和南京明确将“租购同权”写入试点方案。租购同权的提出,即倡导房屋的租赁权等同于所有权,这对全国加快发展住房租赁市场具有引导意义。而其他城市如武汉、成都等发布的试点方案均提出给予租房群体在医疗卫生、住房公积金、就业、法律等方面享有公共服务的保障,部分城市还对承租人落户及子女入学等方面予以规定。如郑州提出,允许承租人在居住地落户,并享有承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。

加大住房租赁市场供应。在增加租赁住房方面,除规定部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房外,各试点城市均有针对性政策出台保障租赁住房供应。此前,上海首批公开出让两幅位于浦东张江和嘉定新城的土地采取“只租不售”模式,深圳针对福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建的人才住房和保障性住房也规定“只租不售”;广州、佛山、武汉、南京、深圳等允许改建商品房用于租赁;佛山、成都、郑州、合肥等城市则通过新建人才公寓或者货币化保障等方式,满足新就业大学生和技术工人的住房租赁需求,有利于留住高层次的产业人才。

加快培育住房租赁市场供应主体。此次出台租赁试点方案的大部分城市均鼓励发展国有住房租赁企业,并积极引导房企从传统的开发、销售向租售并举模式转变。成都、沈阳、深圳、杭州等城市均要求到年底要组建一定数量的国有住房租赁公司;厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。鼓励发展国有住房租赁企业,一方面可以发挥国企在提供基本房源保障和稳控住房租赁市场方面的引领和带动作用,另一方面有利于国有企业盘活闲置和低效的厂房和商办用房,为市场增加租赁房源。机构化、专业化、规模化也成为试点城市培育租赁市场的重要手段。部分城市将租赁企业培育数量进行量化考核,如武汉要求在其两大住房租赁试点区域选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业;沈阳规定到2020年全市开展住房租赁业务的房地产开发企业要达到50家。

提供金融财税政策支持。大部分租赁试点方案均向住房租赁企业提供金融服务。武汉、成都、北京、深圳、杭州五城市在试点方案中明确提出支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点,支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品,充分利用社会资金,拓宽企业融资渠道。财税政策方面,部分城市如广州、武汉、沈阳、成都、郑州、合肥、杭州等积极推进公租房货币化,坚持租补并举、以补为主的租赁补贴方式。此外,对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴,鼓励新市民从市场租赁房源。

搭建政府住房租赁交易服务平台,建立住房租赁信用管理体系。此次出台租赁试点方案的城市均提到要推广线上线下租赁服务一体化,建立并完善住房租赁交易服务平台,其中武汉和成都积极推进“互联网+租赁”服务,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。另外,南京、成都等城市将信用记录纳入信用信息共享平台,建立住房租赁信用管理体系,实行“红名单”和“黑名单”类管理制度。杭州租赁市场改革更是引入互联网征信,市房管局和阿里巴巴、芝麻信用达成战略合作,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。将互联网引入租赁市场,或将有利于杭州将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆,并在全国形成示范作用。

北京首次出台政策细化承租人权益,平衡租房与购房的权益性鸿沟。8月17日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》开始公开征求意见。意见稿主要对租赁住房供应、金融支持、平台服务、当事人权益保障等四个方面予以细化规定。

与其他省市租赁政策相比,此次北京租赁新政首次对保障承租人权益享有更多均等化城市服务做出具体规划。意见稿明确京籍集体户口租房可以落户,符合条件的京籍无房家庭其适龄子女可就近入学的政策,将使一部分集体户口的购房需求延期,缓解市场供求压力,同时解决了无房家庭未来孩子上学等问题。另外,意见稿规定出租人按月收取租金,鼓励签订长期租赁合同等保障承租人权益的措施,不仅有利于健全、稳定房地产市场,维护承租人的切实利益,也从实际践行了“房子是用来住的”居住理念。加大在产业园区、集体建设用地的租赁住房供应,或将促使未来工业、产业园区较多的区域如石景山、昌平、大兴、门头沟等地成为新建租赁住房的重要区域;而低成本、大规模租赁用地的供应以及相关权益的附着也将更好地引导人员向这些区域集中,从而有效保障北京市自住需求,缓解市场紧张的供求关系。同时,政策加大对住房租赁的金融支持,鼓励发展房地产投资信托基金(REITs)也能够为住房租赁企业进一步拓宽直接、间接融资渠道。

三、北京推出共有产权住房,楼市“回归居住”更进一步

共有产权住房助力长效机制建设。8月3日,北京市住房和城乡建设委对《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》公开征求意见。《办法》从规划建设、审核分配、规范管理及新老政策衔接方面做了明确和要求。8月14日,北京市住建委对公开征求意见情况进行反馈,其中明确提出共有产权住房属于产权类住房,可以按照相关规定办理落户、入学等事宜,即共有产权房和一般商品房同权。随着征求意见的出台,北京在满足基本住房需求方面从自住房时期过渡到共有产权住房时期,这不仅对全国住房制度的发展,对各城市解决居住问题,对引导更合理的住房消费理念有着重要的影响,同时也对建立房地产调控长效机制,抑制投机,促进公平具有重大意义。

8月房地产政策跟踪:推进购租并举住房制度建设

8月房地产政策跟踪:推进购租并举住房制度建设

兼顾保障和宜居。与以往的自住房相比,共有产权住房最大的不同在于“按份共有”,政策的出发点是通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制满足居民基本住房需求;与普通商品住房相比,这是一种政策性的商品住房,由政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,购房人购买后限定使用和处分权利,政府与购房人按份共有产权。从保障角度来看,北京共有产权住房户型以中小套型为主,表明当前政策更多的是惠及刚需和无房群体的首套购房需求。此次共有产权住房政策是通过对原有自住房政策的升级,从商品化走向商品化与保障性并重,完善住房多层次供给体系,让更多人“住有所居”。而从宜居的角度看,提出实施全装修成品交房且强调绿色环保的概念,还将规划选址优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,将建设宜居环境和促进职住平衡相结合,进而推动就业与居住的合理匹配。

优化资源配置,平滑住房消费周期。政策性住房一向是发挥政府调节市场的重要途径,共有产权住房以其灵活的份额调节能够在最大程度上平滑个人或家庭在一生中的资源分配。此次北京共有产权住房明确了政府和个人持有的产权份额,兼具了保障性住房和商品房的双重属性,不仅可以出售,也可以出租。一方面,前期通过租房获得与购房者同等的政策待遇,从而缓解了中低收入人群,尤其是财富初始积累阶段的年轻人的住房困难问题;另一方面,后期可购买政府产权,通过政府分担部分购房负担的方式,降低购房成本。这种“先租后买”的模式,降低了购房人的房价形成梯度消费。

将新市民纳入住房保障范围,从更大范围引导理性消费。此次北京共有产权住房征求意见稿中特别强调了对“新北京人”的同权意义,明确提出对 “新北京人”住房的分配比例应不少于30%。从数量上来看,北京拥有大量工作稳定却没有户籍的家庭,这部分家庭在以前很长的一段时期内在符合购买资格的条件下只能通过市场购买普通商品住房,这无疑对普遍商品房市场形成了较大的潜在需求压力。当前,将新市民纳入住房保障范围,有利于引导部分需求转向政策性商品住房,这背后引导的需求空间是非常明显的,这将从更大范围引导理性消费。

推动住房制度改革,对全国形成示范效应。“共有产权住房”并不是一个新词,早在2014年,住建部等六部委就出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》,局部城市也在共有产权住房方面进行了有益的实践。从可复制性来看,北京市对共有产权住房的施行公开征求意见,表明这种模式前期已积累了丰富的施行经验,后期具备良好的运行基础和优化的空间。由此看来,北京发展共有产权性质政策性商品住房对全国其他城市后期的住房制度改革也将形成良好的示范。8月22日,广东省跟进探索建立共有产权住房制度,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。未来,推出共有产权住房制度的城市或将进一步扩围。

四、展望:促进购租并举制度建立健全,推进楼市调控深化发展

加快形成促进租赁产市场稳定发展的长效机制。随着租赁住房政策在各大试点城市的落地,让房子回归居住属性这一主导方向也被更为深入地落实,可以预期,将会有更多的买房需求通过租赁政策进行分流,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。从出台租赁政策的城市来看,北京近期发布的租赁新政对承租人在落户和享受义务教育等国家规定的基本公共服务上的规定更为详细,将成为建设住房租赁制度的标杆,未来试点城市扩围是大势所趋。同时,此次对于集体建设用地利用模式的突破将使未来行业运行面临更多变化,亦会重塑中国传统的居住模式。

楼市调控引导人口分流。以经济红利和权益保障吸引优秀人才,同样是今年重点城市,尤其是处于快速成长期的二线城市的聚焦点。这些城市为了保持、提升城市竞争力,出台了包括租房补贴、落户政策、项目资助、人才公寓、一次性奖励等一系列的吸引人才的政策。在这样的政策框架下,大量流动带来的成本越来越小,外来人口能够更为灵活的活动,有利于分流大城市人口,形成区域经济的分化和结构再调整。未来,一线城市仍将以保持吸引力为自身的发展策略,其人才吸引格局也从面向全国扩大为面向全世界,二线城市将重点提高城市吸引力,其人才吸引格局从面向全省扩大为面向全省、全国。

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