前言

近年来，受深圳需求外溢的影响，临深片区备受关注，其中惠州的大亚湾片区凭借其独特的区位优势、秀丽的自然风光和丰富的旅游资源吸引了不少关注的目光。2016年大亚湾全年共销售商品住宅4.5万套，销售金额逾411亿元，占惠州全市总销售额的28%，占比相对较高。

区域定位

根据惠州市城市总体规划(2006—2020年)的总则和空间规划，惠州以“一城三组团、双核心结构”为核心，规划区分为四个次区域：惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。其中，惠城次区域和惠阳-大亚湾次区域是目前重点发展的“双核心”。2016年大亚湾全年实现地区生产总值437.8亿元，同比增长5.8%，占比整个惠州地区生产总值的12.8%。作为“双核心”之一的大亚湾，是珠三角东岸西区的石油化工基地，不仅坐拥丰富的自然资源（滨海公园、黄金海岸、大辣甲岛、红树林公园等），经济发展也相对活跃。

图：惠州市城市总体规划（2006-2020）

数据来源：惠州市人民政府门户网站

从地理位置上看，大亚湾位于惠州的南部，紧邻惠阳，距离香港47海里、深圳市中心约60公里、东莞市中心约120公里，具有良好的投资营商环境和城市依托，区域优势彰显。

分区概况

从区域行政规划来看，大亚湾主要分五个区域：西区、中心区、澳头、高新科技片区和霞涌。

图：大亚湾片区行政规划

数据来源：大亚湾区管委会、中指研究院综合整理

西区：连壤惠阳区，集中楼盘，也是大亚湾人口最集中的一个区域。2016年，碧桂园在西区大施拳脚，接连布下了不少项目。地理位置方面，西区最靠近深圳，是很多买房者重点关注的区域，均价也明显高于其他区域。该区的典型代表项目有龙光城（1.5万元/㎡）、德州城（1.8万元/㎡）、碧桂园·龙熹山（1.3万元/㎡）、碧桂园太东公园上城（1.45万元/㎡）；土地市场方面，2016年，大亚湾共成交地块16宗，其中有10宗集中在西区，土地推出方面，2016年大亚湾共推出地块19宗，有13宗集中在西区，其关注度可见一斑。

中心区：大亚湾的行政中心，不仅汇集了所有行政单位，也配置了如三甲级的惠亚医院、大亚湾文体中心、惠民广场以及红树林公园、虎头山公园等重量级的生活休闲配套。中心区大部分配套都是新建的，该区域典型的代表项目有德丰凯旋城（1.05万元/㎡）、新华联广场（1.2万元/㎡）、君跃荃新时代花园（1.2万元/㎡）、十月花花园（1.25万元/㎡）等，不过整体来看该区大型的商业配套比较少，基本能满足生活娱乐需求，但是严重缺乏大型商业配套，有不少空置的楼盘。

澳头：是大亚湾的老城区，历史悠久，商业配套、教育资源比较充足，是大亚湾生活气息最为浓厚的一个区域。政府规划纲要定位为滨海生活度假区，不仅拥有得天独厚的滨海资源，同时也有完善的生活配套，有大量的本地人口在此世代栖息。教育资源也相对丰富，有澳头小学、澳头实验学校等。该区的代表项目有海伦堡·香奈花园（1.1万元/㎡）、中萃星光雅居（0.9万元/㎡）、锦绣学府（1.25万元/㎡）等。

高新科技片区：主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，正努力建设成为一个反映当代水平的石化工业基地。

霞涌：滨海旅游资源丰富，是大亚湾项目分布的区域，以海景房居多。代表项目有泡泡海和华润小径湾，均价集中在1.5万元/㎡左右。

楼市现状

2017年房地产政策呈“严控”格局，房贷利率也有所收紧。为打击投机炒作，2017年4月，惠州也出台了相应的调控政策，规定自2017年4月9日起，新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让；5月份惠州市发展和改革局发布“限价”细则，进一步从细则上稳定房价，让房价回归合理化；从目前惠州市场表现来看，新入市的项目定价趋于谨慎和合理。

从成交来看，2017年上半年大亚湾共成交商品住宅3.34万套，成交面积约290万㎡，销售金额约360亿元，而惠州市上半年共成交7.79万套，成交面积约746万㎡，销售金额约852亿元；大亚湾销售套数占比42.8%，销售面积占比38.9%，销售金额占比42.3%。由此可见，目前大亚湾在惠州房地产市场的市场地位举足轻重。

图：2016年6月-2017年6月大亚湾商品住宅的市场供应、成交和均价走势

数据来源：中指研究院

土地供应方面，2012和2013年的土地推出量，分别为54宗和56宗。2014年大幅减少，2015年仅推出13宗用地，2016年有所回升，为20宗，2017年上半年大亚湾片区加大了土地供应，共计推出土地17宗，推出用地建筑面积达246万㎡，为2016年全年供应规模的133.7%。从推出楼面价来看，近几年的推出楼面价均值都不足1000元/㎡，相对而言，推出土地均价的波动则较大，在供应量较少的年份推出土地均价都相对较高，其中2016年价格，为1561元/㎡，2017年上半年有所回调，为914元/㎡。从区域供应占比来看，西区是土地供应的区域。

图：2012年-2017上半年大亚湾土地市场供应情况

数据来源：中指研究院

土地市场成交的走势与供应相当，2015年的土地成交量，仅为13宗；2016年有所回升，成交楼面均价也首次“破千”，与前两年相比，2017年大亚湾的土地市场相对活跃，上半年共成交地块14宗，全年的土地成交量有望赶超2016年。

图：2012年-2017年上半年大亚湾土地市场成交走势

数据来源：中指研究院

房企布局

从近年来的大亚湾房企的拿地情况来看，拿地企业以本土企业居多，不过也有不少外来房企，如碧桂园、恒大、万达、融创等。在这些外来房企中，目前项目个数布局的房企当属碧桂园，代表项目有碧桂园·翡翠山、碧桂园中萃公园和碧桂园龙海壹号等。万达集团今年在大亚湾也有大动作，于2017年3月与惠州市政府、大亚湾委员会签署了战略合作协议，拟重金投资800亿元在大亚湾打造文化旅游项目。相信未来，大亚湾市场的业态将更加丰富。

表：代表房企在大亚湾的项目布局

数据来源：中指研究院综合整理

未来预判

伴随着惠州轨道交通设施的逐步完善，惠州大亚湾与深圳的交通时间将大幅缩短，未来深惠一体化也会是大趋势。一方面，深圳部分置业需求仍会外溢到惠州、东莞等临深周边。另一方面，当前大亚湾部分地区的轨道交通、商业配套等仍需进一步完善，加上政策的趋紧和监管力度的从严，预计未来一段时间内大亚湾的房地产市场将维持“量价齐稳”的态势。