近年来，随着社会用工、原材料成以及能源成本逐步递增，物业管理的生存环境越来越狭小，所以在保障服务质量的前提下，通过节能改造来降低物业管理成本已经成为物业服务企业共同关注的问题。北京圣瑞物业管理服务工作依托具体实践，探讨节能改造的实施过程，力推节能技术，倡导低碳运营、绿色环保的物业理念。

节能降耗是一项有着鲜明约束条件的工作，因此在改造方案出台之前，除了对选用的技术或产品进行调研以外，还需要对被改造对象周边的一系列约束条件进行全面的调查研究。之所以会出现需要进行节能改造的设备或系统，原因主要有两个方面：

1.设计选型时遗留下来的问题，例如：设计量过大，布局不合理等等；

2.为了满足经营的需求，建筑物使用的方式与设计初衷不同，并由此造成了能源浪费。

对此，步首先要解决那些约束条件相应比较少的问题，原因在于解决这类问题的**小，见效快，而且改造施工期间对正常使用和经营的影响比较小。圣瑞物业按照使用区域的不同以及资金投入的考虑，决定地下停车场用T5荧光灯替代T8荧光灯，并逐步过渡到LED光源；楼道、大堂、庭院景观照明全部采用LED光源，配给光敏、时间控制开关，楼道、楼梯内采用红外开关(根据项目管理特点也相应采取声光控开关)，经过一年的多的工作，圣瑞物业公司在管项目基本完成照明灯具的调整更换，根据运行测算，按照使用区域时间照度的不同，半年即可收回全部**。所有的改革都会遇到阻碍，改造之初，有人提出异议，认为初期**较大且浪费原有灯具资源，但事实证明能源节省是显而易见的，与此同时也减少了员工的劳动强度，全部项目更换的LED灯具并没有发生损坏现象，维修材料中也不再采买照明灯具。

第二步要解决的是设计施工不合理造成的能源浪费和提高能源效率问题。首先对冷水机组技术角度进行优化，采取的主要措施是对那些效率低、能耗高运行水泵进行淘汰更换；对其它运行水泵加装变频器，另外对冷却塔加装自控，控制风机的开启，通过以上措施使得冷水机组运行更加经济高效，一个制冷季即可收回全部投入。其次将项目中水系统进行改造优化，仅此一项公司便减少运行费用数十万元。

电梯系统的节能改造：对电梯系统加装电能回馈装置，此设备的加设也是经过许多讨论后才得以实施，如果只是以电能回馈电量比较成本，投入资金大约2年才能回收，但是该装置的投入，使得电梯机房室温有效降低，机房配给空调停止运行，电梯配电柜运行线路板在合理工作范围内运行，从而使电梯设备运行可靠、安全稳定。综合考量，此项改造投入是非常值得的。另外一项节能改造则是锅炉系统烟气冷凝回收装置的安装，该装置利用烟道余热加热卫生热水，取得了很好的经济效益。近期圣瑞物业还将实施太阳能利用工程等节能措施，不可否认，这类节能改造决策过程中涉及的相关方比较多，即约束条件多，工作难度相对较大，但节能降耗始终是一项持续、持久的工作，作为具有社会责任的物业服务企业，应当在节能减排、低碳运营、绿色环保的道路上勇于实践。

据统计，公司一年来投入到节能方面资金达到了150万元，产生出200万元的经济效益，尽管建筑物的用途，设备配置各不相同，运营方式也存在着很大的差异，但在节能改造决策程序这个问题上，有着很大的共性。实践表明，正确的决策可以大幅度减少物业服务企业节能改造工作中的风险，使有限的资金产生更高的节能效益。