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广州住房租售比远低于国际标准 新机会在哪个区?

2017年08月11日09:53 来源:中国指数研究院
[提要] 随着资产变现难度越来越大,租金回报率带来的现金流将越发重要。因此一般来说房价越低,而租金价格水平越高的板块将是购房者优先考虑的区域。
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过去十年,房地产的投资逻辑主要看房价,因为在房价涨幅远高于租金的情况下,房东靠的不是租金收益,更多的是享受房价上涨带来的资产收益。

然而,随着金融政策的收紧,货币政策由松变紧,市场由资产荒转向资金荒,资金成本越来越高,资产变现难度越来越大,租金回报率带来的现金流将越发重要,是资产价格的重要支撑。因此未来租售比将是一个非常重要的考量标准。

基于此,我们拟用租售比这一指标探寻历经此轮上涨行情,当前商品房市场处于限购、限贷、限售、限签等一系列政策调控中,租赁市场迎政策利好,纳入租赁试点城市,明确提出“租购同权”的广州当前房地产运行情况及租住市场现状如何?

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租售比计算方法和衡量标准

租售比概念:国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,很好的解决了供求关系的干扰,成为判断炒作程度的试金石。

计算方式:租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价

国际标准:通常为1:200到1:300。比值越高,说明房价中的投资需求越大。

如果租售比低于1:300(即1:400,1:500,按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解,就是在1:500的情况下,需要500个月才能收回购房成本),这意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;而如果高于1:200(即1:100),表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金回报率较高,后市看好。

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广州租售比现状分析

◆ 房价与租金高度相关,房价越高,一般来说租金亦越高

图:2017年7月广州各板块二手房均价和平均月租金

图:2017年7月广州各板块二手房均价和平均月租金

从广州74个板块数据可以看出,房价与租金的相关系数非常高,达到95.4%,即房价越高,相对来说租金亦越高。

以越秀二沙岛和天河珠江新城为例,二沙岛和珠江新城二手房均价分别为106251元/㎡和77447元/㎡,其租金水平亦达到118元/㎡·月和110元/㎡·月。

◆ 广州整体租售比较2016年同期大幅下降,当前远低于国际标准

当前租售比远低于国际标准。与通常的租售比标准1:200到1:300取值相比,广州当前各区域租售比均处于较低水平。其中天河位居各区域之最,租售比达到1:842,也就是需要842个月的租金水平才能回笼购房成本。

与16年同期相比,整体租售比大幅下降。降幅前三区域包括天河、增城、番禺,荔湾降幅较低。以天河为例,租售比从1:555降至1:842,与去年同期相比,需要增加287个月才能收回购房成本。

区域间差异度较大。当前租售比低于1:600的区域包括天河、越秀和增城;而租售比位居1:600~1:500之间的区域包括海珠、从化、黄埔、番禺、南沙;租售比高于1:600的区域包括白云、花都和荔湾。

表:广州各区域2017年7月租售比

表:广州各区域2017年7月租售比

◆ 多数板块租售比位居1:500 -1:700之间

与房价相比,当前多数板块租金水平仍处于较低水平。从我们划分的74个板块可以看出,低于1:400的板块,和高于1:900的板块均有1个,分别为龙归-机场南板块和天河北板块。多数板块租售比位居1:600-1:700之间,其次为1:500-1:600之间,二者占比达到71%,即多数板块需要至少42年才能回收成本,也表明与房价相比,当前多数区域租金水平仍处于较低水平。

与16年同期相比,各板块租售比有较大幅度下降。2016年7月,租售比高于1:400的板块有12个,2017年7月只有一个,租售比位居1:400-1:500的板块由37个降至3个,1:600以下板块由6个升至47个。

图:广州各板块租售比取值占比

图:广州各板块租售比取值占比

图:广州各板块租售比取值占比

◆ 哪里是租房者的可考虑区位?

当前租售比板块TOP10中,天河占据4席,分别为天河北、员村-天河公园、东圃、车陂板块;越秀占据4席,分别为二沙岛、东山-五羊新城、小北-淘金和东山口板块;海珠占据2席,这些板块多数周边优质教育资源丰富,对于有学位需求的群体或许是较好的选择。

当然,不考虑其他因素,仅从房价和租金水平看,对于租房者来说,一般来说房价越高,而租金价格水平越低的板块性价比越高,比如赤岗、白鹅潭、新塘、华南板块。

图:租售比最高TOP10板块

◆ 哪里值得布局或投资?

对于购房者尤其是投资者来说,随着当前金融政策的收紧,市场由资产荒转向资金荒,资金成本越来越高,资产变现难度越来越大,租金回报率带来的现金流将越发重要。因此一般来说房价越低,而租金价格水平越高的板块将是购房者优先考虑的区域。

租售比最高TOP10中,白云占据5席,分别为龙归-机场南、新市、同德围、同和和白云大道北板块;番禺占据3席,分别为大学城、市桥、南站板块;南沙和越秀分别占据1席,这些板块或许是购房者可以优先考虑的区域。

图:租售比最高TOP10板块

图:租售比最高TOP10板块

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主要结论

广州租金或迎来一轮涨幅期。此轮房价的上扬 ,使得租售比大幅降低,当前广州租售比远低于1:500。但在房价当前正处于调控中,而租赁市场利好政策频出的背景下,预估未来租金将有一轮上涨周期,租售比将有所提升。

对于房企而言,随着越来越多房企抢滩租赁市场,布局长租公寓,各城市当前租赁市场现状亦是企业需要考量的,广州或成为企业布局长租公寓的重要城市。加上限购政策影响,租赁市场利好,人口持续的净流入,未来更多人口或将分流至租赁市场,企业的优先布局或能抢占市场。

对于租房者来说,如果有学位需求,则天河北、员村-天河公园、东山口板块、淘金等周边优质教育资源丰富的板块或许是较好的选择;仅从房价和租金水平看,对于租房者来说,一般来说房价越高,而租金价格水平越低的板块性价比越高,比如赤岗、白鹅潭、新塘、华南板块。

对于购房者尤其是投资者来说,龙归-机场南、同德围、同和、大学城、市桥、南站等板块或许是购房者较好的选择。因为随着资产变现难度越来越大,租金回报率带来的现金流将越发重要。因此一般来说房价越低,而租金价格水平越高的板块将是购房者优先考虑的区域。

数据来源:房天下二手房价格与租金数据、中国指数研究院

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