时值7月末，上市房企即将交出上半年成绩单，恒大日前发布的正面盈利预告引发关注。根据公告，恒大2017年上半年盈利同比增至三倍左右。据此估算其利润总额约214亿，很有可能创上市房企半年新纪录。由于下半年往往是房企交楼高峰期，行业预计恒大全年净利润有望达500亿。

早在今年年初，许家印就在内部会议上提出，恒大要由“规模型”向“规模+效益型”转变，在保持规模稳步增长的同时，重点注重增长质量增加效益。今年上半年恒大销售和利润大幅提升，且通过引入战投等多项举措推动负债率大幅下降，“一增一降”实现高质量增长，可见许家印年初制定的战略已有了显著成效。

在房地产调控常态化、行业融资渠道收紧的背景下，恒大在实现盈利大幅增长的同时，负债率大幅下降，两大关键指标“一增一降”，主要得益于以下几个原因：

【1】销售推动营收大涨

去年恒大实现销售3734亿，同比增幅85%，引领。由于房地产预售制的特点，销售额一般会在次年才结算，恒大去年销售高增长推动今年营业收入大幅上涨，实现利润总额提升。

今年上半年，恒大实现销售2440.9亿，同比增72%，已完成年度销售目标4500亿的54%。由于恒大下半年预计新开盘项目达223个，较上半年大幅增长，我们预计恒大今年销售将达到5000亿，并推动明年营业收入继续大幅上涨。

【2】 产品附加值不断提高

恒大能实现业绩和效益的高增长，和高产品附加值密不可分。恒大是为数不多实行全部精装修交楼的企业，近两年更加大打造环节精品的力度，比如项目的施工单位必须为前十强，园林环境均按豪宅标准设计，同时通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施打造精品，进一步提升市场竞争力。

【3】极强的成本控制能力

控制成本同样是恒大提升效益的重要途径，近年该公司明确表示将大力降低营销、管理、财务三大费用。资料显示2016年恒大营销及管理费用率较2015年下降2.5个百分点，今年可望进一步下降。上半年恒大进行了一系列低息换高息的债务调整，发行利率6.25%的美元债，进一步降低财务成本。

【4】资本结构持续优化

今年以来，恒大通过战投引入等多种举措，优化资本结构，净负债率有望下降一半，财务状况更加稳健。上半年恒大成功引入700亿战略投资，并在5、6月份两个月内迅速还清总额达1129亿的永续债。“此举在提升股东利润的同时，恒大负债率也将大幅下降”。摩根士丹利等多家机构的研报认为，恒大负债率有望下降一半左右。

超市场预期的盈利增长，直接催化了股价。7月26日恒大收报20.90港元，涨幅18.08%，市值达到2730亿港元。当天价21.00港元，创历史新高。

与此同时，恒大获国际大行唱好。美林美银发布研报，称恒大上半年净利润将增长到去年同期三倍，同时负债率将大幅下降，未来拥有更好的盈利能力，给予买入评级，目标价22.5港元。中银国际则认为，市场此前严重低估了恒大2017年的收入水平，也严重低估了公司的毛利率水平，公司全部赎回永续债对利润的释放程度也未完全料到。由于恒大净利润大幅增长，给予NAV 38.23港元，目标价22.94港元，评级由买入上调为强烈买入。