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南宁楼市调控今后将成为常态

2017年07月13日09:24 来源:南宁晚报
[提要] 限地价、限房价、限售、限贷、限装修价……南宁市接连“重拳出击”出台房产新政,旨在让房地产市场保持平稳健康发展。继上半年的高歌猛进后,“限”字当头,下半年的南宁楼市会如何发展?
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限地价、限房价、限售、限贷、限装修价……南宁市接连“重拳出击”出台房产新政,旨在让房地产市场保持平稳健康发展。继上半年的高歌猛进后,“限”字当头,下半年的南宁楼市会如何发展?昨日,《南宁晚报》、广西电台FM95.0、南宁选房网联合主办2017南宁房产数据发布与交流研讨会。来自南宁市住房保障和房产管理局、南宁市国土资源出让服务中心、南宁市住房公积金管理中心等相关部门及房企、专家学者齐聚一堂,共同探讨南宁下半场楼市发展走势。

谈楼市新政

南宁房源存量偏紧,调控形势依然严峻

据介绍,自去年10月开启楼市调控以来,房地产市场调控政策持续收紧。多部委召开会议明确今年工作任务,根据供需形势因城因地施策,建立住宅用地供应分类管理制度,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,调整结构,提高住宅用地比例,对去库存压力大的三、四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。继续落实好差别化住房信贷政策,切实防范化解金融风险。

“今年上半年,南宁市新建商品房销售面积同比增长,销售价格持续上涨。总体上看,房地产市场运行平稳,但个别楼盘项目曾出现排长队、不理智的抢房现象。‘5·25’南宁市新政出台,对稳定市场预期有积极影响,但房地产市场调控形势仍然严峻。”南宁市住房保障和房产管理局副局长张春分析指出。

随着调控政策力度加大,房地产调控政策体现渐由一、二线城市向三、四线城市扩散。而南宁市新近出台的市场调控方式,主要内容是加强土地市场管理、增加土地供应,修改土地竞买方式,完善差别化信贷政策,启动现房转让限制,规范市场销售行为以及加强装修房建设销售管理,目前南宁市尚未启动限购政策。

“今后房地产市场调控会一直存在。希望更多开发商要加快开发进度,尽快办理预售证上市,解决南宁房源存量偏紧的问题。”张春表示,作为中心城市,南宁房地产市场潜力很大,规划至2020年全市户籍人口将达到800万人,城镇人口约500万人,城镇居民可支配收入近4.3万元。然而一旦房价过快上涨,市场不能平稳健康运行,必然引发更为严厉的调控政策出台。当前平稳健康市场环境非常难得,需要房企和政府共同努力继续保持。

据透露,南宁之前已经被住建部列为重点关注城市,几乎成为热点城市,需要国家进行调控。“在全国房价过快增长的大环境下,楼市必然会进入一个常态的调控过程,以此让楼市长期健康平稳发展。”广西社科院工业经济研究所张国宏分析指出。

谈土地供应

今年市本级计划供应4400亩目前成交21%

南宁市国土资源出让服务中心副主任庞进佳分析指出,今年住宅用地计划确定市本级供应4400亩,去年住宅用地成交量是316亩,比去年增加了1240亩的供应量。另外,住宅项目采用“限地价、限房价、竞产权移交房”的新竞价方式,限定出让地块所建商品住房销售均价(毛坯价),限定土地挂牌最高价格,当达到土地挂牌最高价格后不再接受更高土地报价,转为在此基础上向上竞产权移交住房配建面积的新挂牌竞价方式。该竞价方式主要为防止产生高地价及高房价,以及稳定土地及房地产市场。

“这种方式限制了地价、房价,地价达到一定价格之后就不上去,改为产权移交房,并且提高购买保证金比例,以及议价率超过一定期限后缩短,防止出现地王。同时,对土地招牌挂出让用地的准入条件严格限制。除了限制土地不允许去买,存在扰乱房地产市场行为的也不能参与去买,以此保证南宁土地市场稳定发展。”据庞进佳介绍,截至今年6月30日,南宁市住宅用地成交892亩,仅占到计划量的21%左右,离目标还有一定的差距。

谈公积金贷款

下半年放款速度将加快,时间进一步缩短

据了解,今年4月21日,南宁住房公积金管理委员会下发《关于调整南宁市住房公积金贷款政策的通知》。从5月1日起,暂停受理住房公积金异地贷款申请;首套房公积金贷款,首付比例应不低于20%;二套住房或第二次申请住房公积金贷款,首付比例不低于50%。值得一提的是,虽然说暂停异地贷款办理,但是还是支持北海、钦州、防城港作为北部湾经济区同城化城市的业务。同时还有危旧房改房,公积金贷款也不受政策限制。

“这个政策可以说是一个适度收紧的政策信号,也是根据去年中央经济工作会议精神提出的‘房子是用来住的,不是用来炒的’来制定的。”南宁住房公积金管理中心副主任李艳介绍称,总体来说,该政策实现“保一限二禁三”。即保证刚需房,对二套房采取限制政策,同时停止了购买第三套以及以上的公积金贷款,暂停了异地贷款办理。

除了政策调整,市民关注公积金贷款的另一个热点问题是:“为何公积金贷款办理时长那么长,公积金发放贷款能不能快一点?”李艳回应称,由于公积金贷款发放制度受限,从发放贷款到受理环节至真正放款,环节比较多,“今年上半年做了抽检,平均花费时间是两到三个月,而商业贷款一个月以内基本上就能顺利放款。由于公积金贷款环节多,有的环节涉及开发企业,有些是在办理抵押登记环节,这些在公积金中心是不可控的。而且,公积金贷款前提必须是楼房封顶才能发放贷款。”

李艳表示,在公积金贷款政策允许的情况下,今年下半年放款速度会进一步加快,时间会进一步缩短。只要条件符合,就会马上放款。同时和各家委贷银行加强联系,加快办理速度,优化各个环节。并计划协同一些部门,争取开通公积金贷款绿色通道。

2017年南宁楼市

上半年“成绩单”

●商品房供应量小幅下降

全市商品房预售面积619.35万平方米,同比下降3.64%;其中,商品住房预售面积470.94万平方米,同比下降0.9%。

市区商品房预售面积515.77万平方米,同比下降1.79%;其中商品住房预售面积375.66万平方米,同比下降2.75%。

●商品房交易较为活跃

全市商品房销售面积756.62万平方米,同比增长16.38%。其中商品住房销售面积625.77万平方米,同比增长10.75%。

市区商品房销售面积625.56万平方米,同比增长17.23%;其中商品住房销售面积498.93万平方米,同比增长8.68%。

●商品房库存量下降偏紧

全市商品房累计可售面积1262.65万平方米,同比下降27.62%,消化周期为10.1个月。其中,商品住房可售面积674.87万平方米,同比下降20.28%,消化周期为6.4个月。

市区新建商品房累计可售面积1046.58万平方米,同比下降29.44%,消化周期为10个月。其中,商品住房可售面积为524.37万平方米,同比下降20.17%,消化周期为6.1个月。

●整个市场消费以刚需为主

主力户型主要为三室两厅,主力面积120~144平方米,主力价格7000~8000元/平方米。

●外地购房者比例有所提高

尤为值得一提的是,外地人前来南宁买房的比例比近几年提高了约5%。2017年1月—6月,外地人在南宁购买商品房6374套,占总套数的15.96%;购买商品房住房面积70.55万平方米,占总面积的16.75%。

●南宁楼市发展空间仍较大

数据显示,预计至2020年新建住宅投资与需求仍有较大发展空间。至2020年,全市年末户籍总人口803万人,城镇户籍总人口521万;至2020年城镇居民人均可支配收入42766元,预计南宁市至2020年城镇新建住宅销售面积年均约1050万平方米。

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