“让房子像车子一样享受4S店服务”、“为房产项目制定米其林星级标准”……这些听上去似乎天马行空的概念，正在渐渐变为现实。而实现这一切的，是在房产代建领域拥有话语权的绿城。

在整合了蓝城代建后，绿城管理集团的羽翼更加丰满。可以说，当其他房企刚刚在代建领域尝到“直立行走”的甜头时，绿城已经插好了一对翅膀，准备飞翔了。

绿城管理集团总经理李军阐述代建4.0模式

“无敌是多么寂寞”

一直在领跑，从未被超越

尽管万科、朗诗、中海诸多房企都涉猎了代建这片蓝海，纷纷抢食行业“蛋糕”，但在这个行业保持且一直保持领先地位的绿城，几乎是“独孤求败”。

2010年9月，国内房地产开发管理型公司——绿城房产建设管理有限公司正式成立，这是绿城代建的起点。很多人大概都不会想到，这一步，将成为绿城系第三家上市公司的伏笔。

自那之后，以绿城鼎益和绿城时代为代表的一批代建公司成为了绿城代建在市场上生根发芽的种子，并在很长一段时间里几乎处于“野蛮生长”状态。甩掉厚重的土地成本包袱，代建这样的轻资产对于拥有血统的绿城来说，太讨人喜欢了。

2015年9月，在收购了绿城鼎益和绿城时代基础上组建的绿城管理集团正式成立；今年6月，绿城管理进一步将蓝城旗下的代建业务整合纳入。

自此，绿城管理集团成为了绿城中国“一体四翼”发展体系中关键的一环，也成为了整个行业内规模的代建企业。

截至目前，成立不到一年的绿城管理集团，旗下项目数量超过160个，总建筑面积超过5000万㎡，业务范围以优势处于行业位。一个并没有被夸大的事实是，在代建行业排名前十的房企中，第2位至第10位的企业旗下代建项目总规模加起来甚至都没有绿城管理一家多。

绿城首创代建4.0体系

核心要义是按需定制和共创共赢

绿城管理的领先不仅仅是在起步时间和规模上，更体现在对行业的思考和引领上。今年4月份，绿城管理提出了“代建4.0”的概念，试图引导行业往更高标准、更优体系化的方向前进。

绿城认为，目前国内大部分代建企业以政府代建(1.0版)和商业代建(2.0版)为主；而绿城和万科等房企近年来已经涉猎到了资本代建(3.0版)，如小股操盘等。

在此基础上，绿城提出的“代建4.0体系”，将在化整合全产业链资源的基础上，以平台实现海量需求与海量资源的对接，通过“按需定制、分级认证、优质优价、品保基金”的方式，打造一个“委托方、供应商、购房者”多方共赢的平台体系。

听上去似乎很复杂，实际上核心要义是两点:按需定制和共创共赢。

所谓的按需定制，与原先粗放式的输出不同，代建4.0体系将会根据对方企业的不同情况和需求，输出相应的服务。例如，对于高周转类型的合作伙伴，绿城管理可能会提供快销类的产品；对于一些需要打造品牌的房企，可以提供绿城品牌和品质背书；甚至有些合作伙伴希望营造团队，绿城管理也可以做到。

而在合作共赢方面，绿城管理的成绩或许将为此提供有力佐证。根据绿城中国公布的2015年年报显示，去年，成立了仅3个月的绿城管理集团代建收入约人民币3.36亿元，净利润约人民币1.05亿元，净利率在30%以上。

没有对比就没有伤害。凤凰房产根据Wind资讯统计数据对比发现，2014年142家上市房企的平均净利率为10%，2015年则降到了8%，保利、碧桂园、金地等上市房企在去年的净利率均跌破了10%。

但绿城管理一直强调，自己并非是一家房企，而是一家服务商。而所谓的代建4.0共创共赢，就是这家服务商，在整合行业资源和产业链上的基础上，与合作伙伴互相分享资源，共享轻资产所带来的红利。

像米其林一样制定星级标准

让房子像汽车一样享受“4S服务”

当然，代建4.0并没有推翻和抛弃之前的代建模式，事实上绿城管理仍然拥有一大部分政府代建和商业代建项目，并且正更多地趋向资本代建模式。相反的，在这个基础上，绿城管理试图将服务理念的改变和服务体系的打造变得更为标准化。

他们提出了“QR协定”(品质信用协定)和“VS计划”(价值分享计划)，寓意着绿城管理的一对“翅膀”。而在这对“翅膀”上最亮丽的两片“羽毛”，是绿星认证和建筑售后维护体系。

绿城管理提出，房产项目也可以像米其林餐厅一样制定星级评定标准。绿城管理给合作方提供三星到五星级的可选菜单，不同的星级所匹配的项目标准和服务标准有所不同，绿城管理在不同星级里所拥有的管控程度也有所不同。

在此基础上，绿城管理提出要打造“房屋4S店”，即建筑全生命周期服务体系。简单来说，在项目维保期满后，绿城管理将启动“房屋委托保养服务”，让选择绿城管理代建项目的购房者享受房屋全生命周期服务，例如外立面的整修、电梯的维保等等。

当然，这些在西方发达国家稀松平常的事情，在目前的国内实现起来并不简单，它需要施工单位、政府等各方面的通力合作。

由此我们可以清晰地看到，作为一家房地产开发全产业链服务商，绿城管理所服务的对象已经不仅仅是小业主，而是整个行业。

从某种意义上而言，或许只有绿城管理集团这样的企业，才足够有话语权来推动代建4.0的建立，从而为整个行业建造一定的专业壁垒，促使行业更加精细化和专业化发展。

按照绿城的计划，未来2-3年，管理集团或许可以成为独角兽规模的上市企业。在资本市场，这样的故事或许可以讲很久。