房天下产业网讯：2017年上半年，13个重点城市住宅类项目共计开盘930次，推出房源21.7万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘80次；二线城市中武汉、成都开盘次数较多，分别为130次和100次。南昌、深圳开盘量相对较少。（本文来源：《2017年上半年新开盘总结报告》）

2017年上半年，楼市调控政策持续收紧，至少60个地级以上城市和31个县市出台调控，调控城市持续增加（地级市、县市），政策区域联动性、创新性增强。继限购、限贷后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。随着调控继续升级特别是限售政策的扩围，未来热点城市投机需求将得到极大的抑制，市场成交量仍将持续回调。从2017年上半年度重点城市开盘情况来看，武汉、成都、杭州、宁波、上海等城市仍保持较高水平；从去化来看，天津去化效果非常好。

本报告针对2017年上半年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解实时市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。

1、开盘量：重点城市开盘930次，推出房源21.7万套

2017年上半年，13个重点城市住宅类项目共计开盘930次，推出房源21.7万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘80次；二线城市中武汉、成都开盘次数较多，分别为130次和100次。南昌、深圳开盘量相对较少。

从各城市单项目推盘量来看，2017年上半年，武汉保利时代夺得项目推盘套数排行榜榜首，6月18日开盘一次性推出1345套房源，该项目为老推新，位于东湖高新技术区，属于主城区刚需盘项目，开盘均价21750元/平米。

2、去化情况：去化率均值为79%，天津去化效果

2017年上半年重点城市新开盘去化率均值为79%，天津去化效果较好

2017年上半年，13个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为79%。平均去化率自2016年第四季度以来逐渐回升。进入2017年，去化季度内逐月上升，3月和6月平均去化超8成。从整体来看，今年上半年去化水平高于去年同期。

分城市来看，7个城市去化率超过或达到平均水平。天津上半年市场供需仍呈两旺，去化效果非常好，上半年平均去化率均高达99%，此外，杭州、武汉、重庆、北京和南昌上半年去化亦表现较好，平均去化率达均超8成。而深圳平均去化率为45%，在监测城市中开盘去化效果较差。

上半年共有238个项目开盘售罄，武汉占80席，杭州居其后占43席

从项目去化情况来看，2017年上半年共有238个项目开盘售罄，售罄项目集中在武汉和杭州，分别占据80席，43席，合计占比超过全部售罄项目的50%。

从开盘去化率排行榜来看，72%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比为25%，另有少量投资项目。在相对较大的需求支撑下，部分刚需项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想。如5月26日开盘的武汉保利清能西海岸，积累有效客户1000位，约为推出套数的3倍，当天推出房源全部售罄；热销的刚需楼盘多数位于主城区，购房者主要看中项目区域的交通便利和完善配套以及优良的教育资源、名企开发等因素。

4、产品定位：近6成为刚需类楼盘，中高端改善需求上升

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2017年上半年开盘项目仍以刚需产品为主。59.7%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，34.6%的项目主要面向中高端改善型需求，5.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

刚需类项目平均去化率超8成。市场上主流产品仍为刚需项目，13个城市刚需类项目占比达59.7%，平均去化率82.0%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看，具备低总价、交通便利、教育资源、科技住宅等优势的高性价比产品去化较高。如北京的通用博园、上海的保利铃兰公馆、广州的碧桂园琥珀湾和武汉的中铁世纪金桥等项目因价格优，品质优良，开盘当天全部售罄。

中高端改善类项目占比达34.6%，去化较好的项目集中于一二线热点城市。13个城市中高端改善类项目占比达34.6%，平均去化率72.9%。

监测数据显示，上半年去化非常好的中高端项目集中于北京、上海、广州、武汉和杭州等一线及热点二线城市，去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型；项目特色主要涉及高品质、核心地段、生态地产、交通便利等方面。

投资型项目仍以小户型为主，多具备名企开发、交通便利、区位空间大等优势。投资型项目大部分集中在北京、杭州和苏州等城市。普遍为品牌房企的Loft，也有部分城市不限购的商住和景区地段的高层。项目特色多为名企开发、精装修、景观或核心地段投资属性等，去化较好的项目集中在北京和杭州。如杭州的城发·云锦城具备便捷交通、配套完善、皋亭山风景区和长皋综合体的风景，开盘当天去化率达100%。

5、客户情况：刚需客户仍占主流，中高端定位群体50-60后

刚需客户年龄普遍偏年轻化，经济实力受限，价格、上下班通勤时间和婚房为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在20-35岁之间，其中部分客群是夫妻在该城市打拼几年，生活稳定后考虑选择定居，资金储备有限，这部分人群在该城市已经生活多年，对该区域熟悉了解，所以选择购买诱因主要围绕生活、上下班综合因素。还有另外一部分客群是刚毕业没多久的上班族群体，这部分群体积蓄较少，因此首付低，月供少，交通配套这些基本因素是出手购买的标准，同时用作婚房准备。

中高端改善客户旨在改善住房环境，品质、养老、大户型、完善教育配套为选购热点。中高端改善客户群年龄段主要集中在30-60岁，有两代人需要分开居住而带来的置换需求，随着中高端客群两代人经济实力叠加的显现，年轻客群和年长客群生活习惯不同，又想实现生活半径的交集，大户型的改善产品是50-60后客群的。另外还有子女上学教育需求，同时也因家庭人口增加而需要大户型住房客群具备一定的经济基础，对于居住舒适程度要求较高，因此具备完善教育配套、品质环境、大户型楼盘是这些客户的。

投资类客户更看中项目由于交通、地段、装修和品牌等因素带来的未来潜力。根据客户访谈，投资者在选择投资类项目时，考虑因素主要是其未来潜力，及资金保值潜力，多数都非首次购房，经济实力较强，精装标准拎包入住省时身心省力，另受到资质限购等政策影响入住影响，对商住属性较为青睐。