中国指数研究院 CREIS中指数据

房企融资收紧海外发债被堵 融资渠道逐步缩小

2017年06月28日11:23 来源:房天下产业网
[提要] 2017上半年以来,房地产多方市场调控政策频出,从购房者方面,6月已经接近尾声,连续3个月高热度楼市调控、从限购、限贷、紧接着多城市出现限价、限售,再到一线城市商住限制等政策,再到房地产企业方面,银监会相关政策指出,缓解部分市场资金的走势,房企融资之路稍显狭窄,市场成交回落明显。
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2017上半年以来,房地产多方市场调控政策频出,从购房者方面,6月已经接近尾声,连续3个月高热度楼市调控、从限购、限贷、紧接着多城市出现限价、限售,再到一线城市商住限制等政策,再到房地产企业方面,银监会相关政策指出,缓解部分市场资金的走势,房企融资之路稍显狭窄,市场成交回落明显。

传统销售旺季的红5月也惨淡收场,成房企销售年内最差月份,房企正欲准备迎接下行周期。

据中国指数研究院数据显示,5月限售调控成主流,楼市平稳成交低位运行,5月间房企销售情况,部分房企销售额环比下跌,碧桂园成5月月度冠军,但碧桂园销售降幅明显,环比下降25.12%。

房企面临的宏观经济形势难言乐观,房企万科集团董秘朱旭公开表示,“万科下半年针对房地产市场非常谨慎,我们公司认为未来形势会更严峻。

一面是一二线主流城市房价的回落与企稳,一面是越来越严峻的融资环境。

继房地产企业发行公司债、银行信贷、资管计划等融资手段被限后,又一条房企“输血”渠道——海外发债也被堵。

据相关数据化显示,发改委自第二季度开始基本暂停给房地产企业的海外发债发放批文,发行企业债需由发改委审批。中资房企海外发债门槛大幅提高。前两年,国内房企青睐公司债,而在人民币贬值预期下,为减少支出成本,房企连续两年减少海外融资额度,甚至提前赎回。但在2017年一季度,海外发债量大幅增加。房企境外发债规模超预期,美元债发行规模达106.35亿美元,约为2016年全年发债规模的74.40%。

房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年,加之上半年销售额增速放缓,融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来,熬不住的中型房企开始着急在海外找钱。然而,随着美元加息的落地,海外发债的成本也不再便宜。

海外发债被堵

目前,在国内房企资金池中,海外融资整体额度不大,依赖性并不高,一般约占2%的比例。因此,业内人士多数认为,短期内海外发债受阻对房企当前的融资状态影响有限。

从房地产企业资金来源看,主要包括国内贷款、企业自有资金、其他自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷,以及其他应付款等。一般而言,从结构分布看,房企资金,来自银行和非银开发贷占到12%,自有资金及自筹资金占到28%,定金及预收款占比24%、个人按揭贷占14%,其他各项应付款占比18%。

目前,按揭贷款和定金仍是房企主要资金来源。来自国家统计局数据显示,今年1-4月,房企收到定金及预收款1.38万亿元,个人按揭贷款7662亿元,共计2.15万亿元,占房企到位资金的45.74%。其次为企业自筹资金,今年前4个月为1.42万亿元,包括企业现有盈余和股东注资。然后是房企开发贷款,国内贷款8774亿元。

其中,房企利用外资仅74亿元,包括海外发债、对外借款、外国银行商贷等实际到位资金,资金占比较小。

2015年~2016年,房企的境内外发债经历了从井喷到冰封的双重待遇。2015年,房地产发债融资在经历长达近5年管制后呈井喷之势,成为过去两年房企发债绝对主力。

房地产企业在2015年共发债6682亿,是2014年3倍,而2016年发行量进一步飙涨至1.15万亿,同比进一步扩张72%。而债券规模占比显著提升,很大程度上减轻房企流动性压力、降低融资成本,也刺激了房企快速扩张意愿。而房企负债中长期负债增加,短期负债减少,债务结构由此得到很大优化。

但从2016年下半年开始,大肆积草囤粮的好日子似乎到头了。

证监会、上交所自彼时陆续发布针对房地产业公司债分类监管方案,境内发债明显受阻。2017年以来没有一家A股上市房企发公司债。1-5月房企发债融资额大幅降低,仅1375亿,较2016年同期锐减76.8%。

房企融资渠道全面收紧

目前,从境内到海外,从证券市场到银行间市场,房企融资渠道全面收紧。

据证券公司不完全统计,自2016年4季度至2017年5月份,来自发改委、银监会、央行、深交所、上交所的房企融资收紧政策不少于11条,房企融资持续收紧势头异常坚决。

当前,从房地产企业公司债发行、定增等股权融资全面限制,银行表内开发贷和委托贷款严格排查、全面收紧;再到表外融资的私募、资管计划投资房地产项目被叫停;以及近期发布的房地产信托融资全线收紧,离岸美元债发行基本暂停等一系列政策,所有的政策指向是——融资渠道收紧、成本上涨,这已成为2017年房地产行业融资环境的共识。

据中指数据报告显示,上周(6.19-6.25)房地产企业投融资情况,共有14笔,主要有票据、银行贷款、债券融资等方式完成。例如,上周恒大拟发行三笔合计38亿美元新票据,6月22日,中国恒大集团发布公告,公司就根据有关新2021年票据发售、新2023年票据发售及新2025年票据发售与(其中包括)瑞士信贷、中信银行(国际)及海通国际订立购买协议,共发行三笔合计38亿美元票据。

待发行新票据的先决条件获兑现或豁免后,公司将:(a) 发行5亿美元的新2021年票据;(b) 发行10亿美元的新2023年票据;及(c) 发行23亿美元的新2025年票据。

利息方面,新2021年票据、新2023年票据及新2025年票据将自2017年6月28日(包括该日)起分别按每年6.25%、7.50%及8.75%利率计息,相关利息须于2017年12月28日起的各个年度6月28日及12月28日分期每半年支付。

恒大方面表示,拟将所得款项用于为集团的现有债务进行再融资及用作一般公司用途。本次交易进一步降低了公司融资成本,优化了公司债务结构,充分体现国际投资者对公司业务和发展前景的认可。

另外,绿地集团发行5亿美元一年期低息债券,票面利率4%。据了解,2014年10月9日,绿地集团通过境外全资子公司“绿地全球投资有限公司”在香港成功设立中期票据计划,票据总额为30亿美元,绿地集团根据市场情况分期募集提取。基于该中期票据计划,绿地此前已进行了五次发行,共计发行16亿美元定息债券,平均利率为3.86%,此次则为该中期票据计划下的第六次发行。

绿地表示,日前,绿地全球进行了该中期票据计划下的第六次发行,本次发行5亿美元定息债券,债券票面利率为4.00%,到期日2018年6月20日。本次发行债券将于香港交易所上市。绿地集团表示,此次发行债券利率低于国内房地产企业在港发行债券利率水平,所募得资金将进一步为绿地集团的稳健发展提供坚实的资金保障。

此外,值得指出的是,房地产信托作为房企最核心非标融资渠道之一,在每轮房市信贷紧缩环境下,信托融资成为救命稻草。 然而,在5月下旬,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》中,又将房地产信托业务列入检查要点,各种通过明股实债、资管产品和收益权、投资合伙企业等规避监管、变相融资行为被严查。

监管趋严,房地产信托整体发行显现量缩价升。从2017年以来,房地产信托产品发行数量和规模较2016下半年出现明显缩量,1~5月新发产品数量和规模仅108只和208亿,相比16年最后5个月合计新发185只产品、发行525亿来看,规模缩水达60%,除严监管外,信托内部对融资方资质也愈发谨慎。

 融资成本上升是房地产行业不得不面对的一个大趋势。数据统计显示,2017年来企业发行债券利率均在4.2%-5.5%之间,5月多宗融资资金成本已经接近或超过6%。整体看,所有房企的融资成本相比2016年4%均有所上行。目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

各方招数凿借新通路

据相关数据,2016年累计超过2.4万亿理财资金以债券、非标、权益类资产等形式流入房地产市场,成为最强劲的边际新增资金来源。显然,随着穿透式监管下银行表内外资金对房企变相违规融资成为重点打击对象,此法显然不灵光了。

企业加杠杆的手段越来越少,新的融资方式也是花样百出。据机构显示,5月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计604.92亿元,环比4月增加12.32%,其中创新融资方式总额增长较大。

虽然当月,银行贷款仍是金额占比最大房企融资方式,但债权融资(包括债权转让和永续债等)额度上升,占房企融资总量的79.18%;境内股权再融资(引入私募股权基金投资项目公司、出让项目权益进行募资等)金额占比也在提升。当然也包括一些小型房企还在尝试IPO等直接融资方式。

房企出于补库存考虑,仍保持稳定拿地节奏。2017年前5个月房企融资量同比下降,但环比却上升了23.76%。5月重点房企融资金额大幅上升,融资规模显著增长,票据融资成为主流的融资方式。未来在相关监管之下房企融资渠道收窄,多城市间房地产市场交易量回落明显,在伴随部分城市去库存的路上还需努力,综合多方资源,房地产市场步入平稳发展态势。

(本文根据证券日报、地产杂志、中国指数研究院报告《第25期中国房地产企业资讯监测报告(2017.6.19-6.25)》、《中国房地产企业监测报告(2017年5月)》等文章综合整理)

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