房天下产业网讯：2017年6月16日，由中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的“2017中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十届中国物业服务百强企业家峰会”在北京金隅喜来登大酒店举办。大会发布了2017中国物业服务百强企业研究报告及企业名单。莫天全、黄瑜、陈小洪、唐学斌等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十届中国物业服务百强企业家峰会

2017中国物业服务百强企业研究报告

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招商证券董事 林煜佳

林煜佳：各位业内的大佬、专家，各位来宾大家好。我今天讲的题目是“如何借助资本动风，实现物业企业的跨越发展”。首先我先讲一下，我本人是投身投资银行工作了大概10年时间，一直在为房地产企业进行服务，在过去的一段时间，在2010年以前，更多的是为房地产开发企业，像物业公司这类的资本运作是在最近几年才逐步的蓬勃发展起来，才逐渐接触到了各种各样的物业公司的资本需求。

今天我主要分三个部分来讲。

首先就是要借资本东风，是资本借不借的问题，还有一个是物业服务公司为什么要借？最后是怎么借？今天我主要围绕这三点来进行阐述。

我们知道物业公司在过去很长时间经历了非常大的变化，在98年以前，所谓的房改之前物业公司更多的是并不存在或者是很少的这么一个状态，在房改以后逐渐才有物业服务公司出现，因为有商品住宅的出现，蓬勃的发展带来了物业公司业务的发展，但是在很长的一段时间内，其实物业公司的业务形态是以传统的形态为主，就是保洁、维修等等，传统对物业公司的认知到了彩生活上市以后，我们突然发现原来物业公司还可以这么来运作，这个也是到了彩生活上市的时点，我们才意识到资本这块儿跟物业公司的结合。

我们看一下彩生活以后的上市公司，包括中海物业、绿城服务，他们的股票走势通过这几张图来看，其实可以看到彩生活从一开始上市，估值就是比较高的，甚至估值是超过了它的融资，随着物业上市企业增多，随着收入的增长、利润的增长，从估值上来看是趋于稳定的过程，但看到和融资相比它的估值依然有非常大的议价，这个证明了资本对物业公司这种业态的关注程度是非常之高的，我们可以看到基本上市盈率都是稳定在20倍到三十几倍这个区间，像绿城服务上市以后股价表现更是非常强劲，首先我们可以得到这么一个观点，资本对物业这块儿从十年前没有关注到，但到现在越来越青睐物业。

的物业公司在过去一直保持着非常强劲的高增长的势头，未来仍将保持一段时间，这是我们2014年到2016年10的十强，可以看到基本上大的公司行业地位还是非常稳固的，我们统计了一下，这里面有6家公司一直排在10的排名里面，今天上午我看了实时的排名，基本上20强以内的物业公司很少发生变化。

这是去年的一个数据，2016年百强的一个情况，增长是非常强劲。再看一下10的情况，10的集中度在不断的提升，而且营收各方面的数据也是非常良好，这也是为什么资本会青睐物业公司，主要是它未来高增长的预期，这个大家可以看到。

有几个原因，个能保证物业公司未来的高增长，物业服务公司大多凭借母公司良好的物业销售资源，保证其在管面积的不断增长。第二个近年来，随着物业服务公司单位收入的逐渐提高，边际率有望增强。第三个是国内物业服务公司集中度低于房地产公司，百强占到百分之四十几的比例，物业服务公司百强占到百分之三十左右的比例，而且很多物业服务公司是轻资产，所以为未来的收购兼并，现在已经是一种趋势了，未来会继续持续这么样的一个趋势。第四对接社区服务以及消费，从一开始的O2O到现在的B2F，更多以后是从线上线下的关系到整个作为管理平台促进社区服务的角色。

第二就是物业公司为什么要借？传统物业管理公司的融资现状，印象当中理解的它就是劳动密集型的企业，在这种劳动密集型的企业当中它的银行渠道的融资是不顺畅的，如果它没有很强大的母公司融资很困难；第二个它是轻资产运营的公司，本身也不需要特别多的传统的融资公司，并不需要资本投入，现金流比较好的；第三它的盈利水平在过去一段时间内是比较低的，在这种情况下获得银行信贷的融资相对来讲比较困难一些。

我们讲物业公司未来的发展模式也决定了它为什么要更多的借资本，实现外延式发展、内涵式发展、多元式发展。

外延式的发展主要突破路径依赖的手段，国内大部分物业公司和母公司比较密切，主要业务来源是这块儿，但随着房地产市场的逐渐进入高增长的末期，我们认为为了打破路径依赖，从内生需求来讲也必须寻求扩张，这个代表就是彩生活，在上市前做了大量的扩张，到万达物业以后说已经大幅度的扩张结束了，未来进入小股参股的阶段。

第二个物业公司要寻求更好的盈利也需要进行内涵式的发展，摆脱单纯依赖住宅的物业管理的态势，向商业地产、教育机构、旅游地产以及医疗等等方面去渗透，这块儿新的投入必定会带来资本性的指出，这也是为什么需要资本的投入。

第三是多元化的发展，多元化的发展摆脱以物业管理业务的业态，逐步的向更高级的，向物业经营资产管理的服务去多元化的扩张，这块儿我们可以看到在国外很多所谓的传统的物业公司，他们收入构成里面逐步从过去的商业物业管理到现在更多的在资产管理，咨询服务等等，这块儿也是为我们指明了其中的一种发展路径。在这种路径发展当中也是需要资本的投入，包括像一些交易顾问资产管理，自己本身会带着资金在里面进行操作的。

第三个就是怎么借？现在物业管理公司资本运作在国内、香港也好主要是这两种方式，个是上市以及挂牌，上市就比如说在香港主办或者A股上市，挂牌是在三板挂，这是解决资本运作平台的问题，解决资本运作平台，后续包括股权融资、发行股份，这样也能解决很多资本上的问题。

我们看到现在来讲港股有几家大的物业公司，三板有一些比较中大型的公司，A股在上市审核的有碧桂园和南都物业，我后面会讲到几种路径当中细微的一些区别。

第二种也是现在做的比较多的，就是物业费的ABS，这类能解决的是物业公司长期限的债权融资的手段，这种产品通常期是5到10年，以5到7年居多，远远高于物业公司传统手段的融资期限，这是长期限的钱，也能显著的降低融资的成本，我们招商也参与金科物业的物业费的ABS，这个主要是将未来几年现金流打包，发ABS求助，这当中涉及到交易架构。

最后我讲一下物业公司在上市和挂牌过程当中需要关注的一些问题，要解决资本平台的问题。这里分了几个大点，还有一些小点，个就是业务独立性问题，不管公司是否主要依赖于关联的地产集团，在09年和2010年有一家央企物业公司找过我去咨询，在中国证监会咨询，有没有可能IPO，当时得到的答复是物业公司的业务来源是来源于集团内部的地产服务，当时中国证监会给出一个负面的理解，这块儿到目前为止A股来看还是相对比较严格。港股和三板在这块儿相对比较宽松，没有说多少业务来自于体外、体内，所以很多港股、三板的物业融资率。

第二是上市过程当中税收补缴问题，利润表的还原、会计记账方式的改变带来税收补缴。

第三点是分拆上市的问题，是否能够分拆，分拆到哪个市场，现在港股和三板都是可分拆的，A股政策尚未明细。历史上有过香港分拆境内，境内分拆香港，我们期待政策进一步明朗。

最后是物业APP的类金融问题，有些公司举着物业旗号的APP，可能有融资担保、融资租赁等等的，这块儿在三板挂牌当中作为负面清单进行管理的，三板之前有一些PE融资、大规模融资后来尽管对这块儿进行了收紧，在A股并没有明确类金融的问题，港股相对限制比较少。这就是物业上市过程当中需要关注的一些问题，其他的有劳务外包、劳务派遣的问题，这块儿更多的是实质性的一个把握。

我今天的结语就是乘资本市场东风，助力物业公司发展，焕发整体活力。资本市场为上市企业提速换挡，规模化发展提供有利的经济条件。