房天下产业网讯：长效机制是促进房地产市场平稳健康发展的重要手段，也是推进新型城镇化发展的重要途径。住房租赁市场作为住房制度的重要组成，已取得了实质性的进展。未来住房租赁市场走势将更加规范，也将成为我国调整住房结构、建设购租并举住房制度的主要推动力。（本文来源：《2017年5月中国房地产政策跟踪报告》）

一、市场情况：热点城市楼市成交继续回落，调控政策效果显现

四线城市 未来或持续推动长效机制建设" alt="限售模式蔓延至三四线城市 未来或持续推动长效机制建设" src="//cdns.soufunimg.com/imgs/news/2017_06/02/industry/1496370748623_000.jpg" type="image"/>

5月各线代表城市成交量普遍回落，热点城市降温明显。具体来看，一线城市中除深圳保持持平外，其它城市月度周均成交量同环比均出现下降，其中广州下降更为明显；二三线代表城市月度周均成交量同环比也普遍下降20%，其中南京、苏州、成都、东莞、福州、南宁、济南、西安等热点城市在调控政策影响下，降幅较为明显。随着调控继续升级特别是限售政策的扩围，未来热点城市投机需求将得到极大的抑制，市场成交量仍将持续回调。

二、住房租赁市场管理条例出台，加快购租并举住房制度建设

住房租赁市场规范化加快推进房地产长效机制。5月19日，住建部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，住房租赁市场将迎来正式的管理法规。征求意见稿共7章、47条，涉及住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理和法律责任等方面，总体来看，当前的政策一方面限制销售市场的非理性置业，另一方面大力推动存量房租赁市场的发展来逐步构建长效机制。原建设部已于2011年开始实施《商品房屋租赁管理办法》，立法层级为部门规章。此次征求意见稿除了对2011年实施的管理办法进行了重新强调外，也新增了许多创新性的内容，对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，包括对承租人和出租人的权利和义务做了明确的界定，并对承租人权利进行了保护。同时也以条例的形式上升到法规层级。

加强对承租人权益的保障。由于当前住房租赁市场无法全面保护承租人权益所造成的市场混乱现象，已成为制约我国房屋租赁市场发展的痛点。因而加强制度建设维护，着重维护承租人利益，出台相关法律法规作为市场行为准绳成为保障市场有序运转的重点。此次条例的出台，参照国外住房租赁管理相关法律法规，全方位保障了承租人住房权益、租金利益及稳私权益等利益，规定出租人不得随意解除合同、驱逐承租人，不得单方面提高租金，不得随意扣留押金，不得擅自进入租赁住房，同时提出租金月付，极大缓解了承租人的房租支付压力。

兼顾保障出租人权益，鼓励发展机构出租。意见稿也兼顾出租人的房产安全，规定承租人不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。当前部分不规范的出租主体承租后分割、改建后再出租的现象将得到整改，也为出租人签订更长期限租赁合同提供了更好的财产保障。同时意见稿明确鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关设立质权。据此，住房托管机构的房源筹集有了法律的保障，有利于机构在后期快速发展住房租赁业务，进一步开展租赁金融创新。在房地产业极度发达的国家，将投资购买的不动产委托给信托公司打理是最普遍、好评和最为可靠的方式之一。此前，我国缺乏对发展机构出租的鼓励政策，从此次政策基调来看，其长期发展趋势将由单一的房屋租赁逐渐转变为业主房屋资产管理，由分散型出租逐渐转变为房屋托管。

多方面加强租赁规范化管理。加强政府信息平台的建设和加强市场管理监督也是此次意见稿的重点。意见稿提出，房产管理部门应当建立住房租赁和销售信息服务与监管平台，将有助于政府全面了解住房租赁市场信息情况，健全完善住房租赁市场信息数据库，保障交易安全，提高租房备案率、交易透明度，以及政府管理效率和管理水平。同时，意见稿明确指出，直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，在保护住房合同双方权益、健全租赁信息平台的基础上，加强对市场租金的监管指导，保持租金水平合理有效尤为重要。此外，意见稿还鼓励签订长期住房租赁合同，进一步规范转租行为。

三、地方密集调控再升级，限售模式蔓延至三四线城市

地方楼市限售政策扩围，成新一轮调控升级主要手段。继限购、限贷后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。自今年3月厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延，5月郑州、南京、长沙、无锡、嘉兴、南宁等城市加入限售行列，已经有超过30个城市实行限售措施。多数城市明确新购买住房的，需取得产权证后满2-3年方可上市交易，部分地区分类限制，主要限制非本地户籍购房再交易转让。

土地首次出现限售政策，“限售十年”最严格。保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，与其它城市不同的是，除限取得产权证满2年方可买卖外，保定还新提出对通过“限房价、竞地价，限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。保定市已在推出的编号“2017-030号”地块中首次采用“双限双竞”出让方式，要求竞得土地人告知此宗地商品住房购买人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

保定此次政策出台是基于京津冀协同发展的特殊背景，其主要目的是稳定市场预期和房价走势，抑制投机需求。保定“双限双竞”用地十年限售的规定将“锁定”周期大大拉长，也表明政府坚决抑制投机、支持自住的态度。此外，从区域性特点来看，保定乃至河北部分房地产市场以往运行相对不规范，通过严厉的措施打击和震慑违规操作行为，推进楼市健康稳定运行也此轮政策强化的重要原因。从限售周期上，可以看出当地政府在去杠杆问题上坚定的态度，未来也有可能有其它类似的地块出让参照这一规则，考虑到京津冀的因素，此项政策也可能对京津冀域及其他城市起到示范效应。

此外，珠海也推出10年限售，其中，1宗商业地块要求竞得者10年内不得抵押、转让及销售，还有3宗住宅用地规定仅销售给限定区域内注册的工业企业员工，且取得《不动产取证》10年后方可转让。

河北统一限购政策。河北省政府办公厅印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》。意见指出，房价过高、上涨过快的城市在一定时期内要执行住房（含新房和二手房）限购措施。已拥有1套房的当地人、能提供当地一定年限纳税或社保证明的外地人，限购1套房；拥有2套及以上住房的当地人不能新购房。已限购城市，与此要求不符的，要立即调整完善相关措施。环雄安新区和环首都重点地区要在上述要求的基础上进一步提高门槛、从严调整限购措施，对能提供当地3年及以上纳税或社保证明的外地人，限购1套房。承德、秦皇岛、唐山、张家口积极响应加码调控。其中，四市仅秦皇岛未明确区域性限购，承德、秦皇岛、唐山均要求非本地户籍购房需提供连续1年以上缴纳社保证明，张家口规定非本地户籍限购1套住房。限售方面，承德主要限制非本地户籍购房再交易转让，规定非本市户籍居民家庭新购买的商品住房须取得不动产证满2年后方可转让；张家口中心城区新购住房3年后方可上市交易。

海南开启全面调控。继4月海南全省限购、琼海市出台政策后，海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙陆续跟进加强调控。六地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，提高了产权式酒店的经营比例，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。除三亚要求非本省户籍居民家庭在中心主城区及海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供在海南连续缴纳1年及以上个税或社保缴纳证明，其他五地均要求满2年。此外，海口进一步实施差别化的贷款政策，购房贷款未结清的购买第2套房贷首付比例提高到70%以上；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权登记满5年后方可转让，均高于全省要求。

四、热点城市严控商改住，上海整顿力度

上海分类开展商办项目清理整顿。5月17日，上海市住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，停止审批公寓式办公项目，并对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见，全面清理整顿。意见提出，对已批未建的项目，要重新审图、撤销调整；对在建未售的项目，从房型设计以及配套等方面进行全面检查；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续；对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改；对已交付入住的项目，从严管控，不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。

整改力度严格，上升到法律层面。上海此次对商改住整改力度极为严格，一方面，停止审批公寓式办公项目，并且在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目，另一方面，从全市层面出台落地政策，基本将所有不符合规范类住宅项目的居住功能属性都去除，同时涉及过往项目。本次对类住宅的整改已上升到法律层面，要求及时查处商业办公项目违法行为，并以典型案例带动面上项目整改。在意见出台之前，闽行、嘉定两区在试点整改中，已经依照上述法律法规就违规项目的开发企业的违法行为进行了行政处罚，表明本次整改对于企业的法律约束会真正落实到执行层面。随后，上海公布了《本市近期商业办公项目清理整顿典型案例》，推进全市商业办公项目清理整顿工作。

热点城市严禁商办项目擅自改为居住用途。5月23日，北京针对3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》披露了具体的执行口径。这份执行口径已政策出台日期为节点，再度明确对已售和未售项目区分，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施；可以出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。相较于上海而言北京的政策执行更加温和。

此前，深圳也发文限制商办转性，规定未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策。

五、三年棚改任务目标确立，助推库存去化推进城镇化进程

今后三年将再改造棚户区1500万套。5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取棚户区改造工作汇报，确定今后三年棚改目标任务，将继续保障棚户区改造力度。会议指出，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套；针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题，要落实各项支持政策和地方责任。今后三年棚改维持相对高位目标，这对广大仍居住在棚户区居民居住品质的改善、对商品住房库存量大的市县的去库存，以及在其间发挥重要作用的企业都有重大的影响。

提高货币化安置助力去库存。会议提出，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。棚改货币化安置有利于去库存政策的触点到达库存量大的市、县。与过去相比，由于存在货币安置比例逐步提高的政策倾向，棚户区改造带来的去库存效应将越来越明显，将影响当地市场供需格局。棚改货币化主要是通过以货币和房票为代表的等价物，替代实物的方式安置棚户区群众，在实施上具有较大的灵活性，能够充分保证安置居民确实将等价物用于购买住房。

棚改维持较高规模，提升企业发展空间。根据国务院三年内改造棚户区住房1500万套的行动计划，量上较2015年定的三年任务1800万套有轻微减少，但改造力度仍然非常大。棚改力度继续保障，历年计划完成良好，都将继续提升企业投资空间。同时，棚改将产生较大的开发需求，其同步建设的配套设施也将带来巨大的商业物业开发机会。

未来金融、土地资源将继续向棚改倾斜。会议明确加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下‘硬骨头’。由中央进行补助，一方面可以解决棚户区改造资金来源问题，也将进一步推广融资体制创新，提高企业参与积极性，在更大范围内吸引社会资本。另一方面是解决用地问题，由于棚户区普遍位于城市中心地区，其改造相比普通开发项目更为复杂，面临的土地边界问题、土地分割问题、土地选址问题等也更为多元化。强调用地方面的支持，无疑为后期棚改用地住房选点布局、基础设施及配套用地的同步跟进提供更多的政策支持。

六、展望：回归住房居住属性，推动长效机制建设加快

金融端或将收紧继续限制投机需求，回归住房居住属性。从此轮调控政策来看，政府多管齐下，抑制过热的投资投机需求，稳定市场环境，促进住房回归居住属性。且政策施策手段也更多样化，注重因城、因区施策，作为抑制短期投资需求重要手段的限售模式被普遍效仿，同时公正摇号购房等方式也将被更多城市采纳。同时，未来金融信贷端口收紧将是大概率事件，已有一线城市主要银行上调首套房贷利率至基准水平，或有更多城市效仿实施，推动市场走势将更趋于理性。

继续加大力度建设稳定房地产市场发展的长效机制。长效机制是促进房地产市场平稳健康发展的重要手段，也是推进新型城镇化发展的重要途径。住房租赁市场作为住房制度的重要组成，已取得了实质性的进展。未来住房租赁市场走势将更加规范，也将成为我国调整住房结构、建设购租并举住房制度的主要推动力。同时政府继续大力改造棚户区，提高货币化安置比例，在加快去库存、影响当地市场供需格局的同时，也提升企业投资空间。未来与之相配套的土地、财税、金融联动机制将有较大空间，同步促进长效机制建立健全，真正实现住有所居。