国务院总理李克强5月24日主持召开国务院常务会议，听取棚户区改造工作汇报，确定今后三年棚改目标任务，将继续保障棚户区改造力度。今后三年棚改维持相对高位目标，这对广大仍居住在棚户区居民居住品质的改善、对商品住房库存量大的市县的去库存，以及在其间发挥重要作用的企业都有重大的影响。

提高货币化安置助力去库存

“在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。”

●观点

棚改货币化安置有利于去库存政策的触点到达库存量大的市、县，与过去相比，由于存在货币安置比例逐步提高的政策倾向，棚户区改造带来的去库存效应将越来越明显，将影响当地市场供需格局。棚改货币化主要是通过以货币和房票为代表的等价物，替代实物的方式安置棚户区群众，在实施上具有较大的灵活性，能够充分保证安置居民确实将等价物用于购买住房。

根据住建部的数据，2016年我国货币化安置比例已经达到48.5%，较2015年提高了18.6个百分点，如果按这个增长速度，2017年预计可达到60%左右。届时，一半以上的棚改户都将通过等价的方式从市场中购买住房，保守估计年均将产生300万套，约2.5亿平方米的商品住房需求（约占2016年商品住宅销售面积为的18%）。考虑到棚改货币化只在部分区域执行，有一定的区域集中性，对当地房地产去库存的影响也将更为明显。

未来，棚户区改造带来的去库存效应将越来越明显。我们认为，在棚改力度不减的情况下，商品住房库存量大、市场房源充足的市县（主要以大部分三四线及以下的城市为主）的新开工、投资都将保持一定增长，从而进一步促进当地房地产市场的健康发展。

● 策略

，紧跟当地去库存政策步伐，调整销售策略。

特别是在库存压力较大的城市，企业要积极参与到棚改货币化的政策执行中去，实行以“走量”为主的销售策略；

第二，对现有项目加快建设速度，把握出货时机。

在节点上配合政府棚改安置的节奏，限度使供需两边实现有效衔接；

第三，在户型设计上充分考虑棚改人群需求特征。

从现实的情况来看，货币安置方式具有较大的灵活性，部分居民想通过“补差价”获得更好的居住体验也是存在的，而部分居民又偏好小户型，这就需要在户型设计阶段就与棚改户的置换需求实现更好的对接。

棚改维持较高规模，提升企业发展空间

“确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务……实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。”“针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题……完善水电气热路和教育、医疗等配套设施。”

● 观点

棚改力度继续保障，历年计划完成良好，将继续提升企业投资空间。根据住建部的数据，2008年至2012年的5年间，各类棚户区改造共开工1260万套，2013至2014年改造各类棚户区820万套，2015年定的三年任务是1800万套，改造力度非常大。实时的情况来看，根据国务院三年内改造棚户区住房1500万套的行动计划，量较2015年定的三年任务有轻微减少，但改造力度仍然非常大。

估值。" alt="备注：2017年实际完成量、2018-2020年计划及完成情况为预估值。" src="//cdns.soufunimg.com/imgs/news/2017_05/26/industry/1495764436255_000.png" width="550" height="282" type="image"/>

备注：2017年实际完成量、2018-2020年计划及完成情况为预估值。

资料来源：中指研究院综合整理

棚改将产生较大的开发需求，其同步建设的配套设施也将带来巨大的商业物业开发机会。根据住建部公布的数据，2016年600万套棚改房完成1.48万亿投资。按此规模估算，未来3年1500万套将带来3.7万亿左右的投资。若按市场主体参与棚改的保守利润率3%计算，每年将有370亿的投资利润空间。

● 策略

，强化整体战略布局。

目前，城市内部核心区位进入门槛过高，这类地块价格通常高企，土地市场面临更大竞争，而棚户区往往分布于重点城市中心区域，在此背景下，棚户区改造在中心城区释放大量稀缺土地资源成为企业布局的契机。

第二，选择重点城市拓展。

一是流动人口较多的城市。这是因为流动人口多的城市内部建筑的分化也非常严重，一直以来都是棚改的重点，例如几个一线城市、重要的二线城市（如杭州、南京等）；二是早期因资源优势或交通便利使城市化快速发展，产业工人家属区、工棚规模迅速扩大的地区；三是关注未来省市发布的三年棚改计划，结合政府的改造计划进行重点拓展。此外，还可以看看建成区面积/市辖区面积，如果比例特别高了，城市整体就处于更新周期，内部空间有棚改需求也就越大。

第三，同步参与建设项目周边配套基础设施。

会议也强调要重点针对配套建设滞后、融资困难等问题进一步完善水电气热路和教育、医疗等配套设施，随着当前政企合作模式创新取得重大成效，未来在配套建设方面将有更大开发获利机会。

未来金融、土地资源将继续向棚改倾斜

“加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下‘硬骨头’。”

● 观点

融资创新，土地获取将朝着激发社会资本进入的方向迈进。一是解决资金来源问题，棚户区改造等保障性安居工程的问题是资金来源。近年中央通过财政资金补贴、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券、拓展融资渠道等多方面出台相应政策。我们认为，从国务院此次会议的基调来看，未来中央补助力度将持续加大，同时，也将进一步推广融资体制创新，提高企业参与积极性，在更大范围内吸引社会资本。整体来看，未来金融资源会更多向棚户区改造倾斜；二是解决用地问题，由于棚户区普遍位于城市中心地区，其改造相比普通开发项目更为复杂，面临的土地边界问题、土地分割问题、土地选址问题等也更为多元化。强调用地方面的支持，无疑为后期棚改用地住房选点布局、基础设施及配套用地的同步跟进提供更多的政策支持。未来，充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，交通便利、配套设施齐全将成为棚改项目的标准模式。

● 背景

◎ 历史渊源：由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了一定数量的棚户区，这些棚户区内的住房结构简单、年久失修、居住条件简陋、公共设施不全。其形成主要有以下几个方面的原因：一是，建于上世纪五、六十年代的自建住房。由于当时没有政策限制，部分人员可以通过自建住房的形式解决住宿问题，家庭重组、人口增加等原因，在原住房周围搭建了很多房屋，随着时间的推移形成了棚户区；二是在计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍。随着企、事业单位的改制，部分企、事业单位发生了关、停、并、转等情况，部分集体宿舍所隶属的单位受效益不好影响，缺少维修资金，长年累月逐渐沦落为棚户区；三是城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋。随着城市化和工业化的发展，城市规模不断扩大，原居住在城乡边缘的农民在农业用地被征用后转为城镇居民，部分原村民出于出租房屋的目的，在利益驱动下违章建筑房屋，久而久之形成大片棚户区。

◎ 首次提出： 2005年辽宁省以棚户区改造为突破口探寻资源枯竭型城市的复兴之路，探索出政府主导、市场运作的模式，即政府资金引导，市场、社会、个人多元渠道相结合的市场化融资方式。

◎ 持续保障：我国棚户区改造工作从2005年开始至今历经12年，政策变迁大致分为 05-07年起步探索阶段、08-12年全面启动阶段以及13年至今的加大力推进阶段。2005年辽宁省率先实施城市棚户区改造。2008年起，中央在范围内全面启动保障性安居工程、棚户区改造工作。2013年开始，中央加大棚改力度，2014年与新型城镇化“3个一亿人”规划有效衔接，提出至2020年末完成3650万户改造，使1亿人口搬出棚户区、城中村的工作目标。2015年国务院确立棚改三年行动计划（2015—2017年），三年内将改造棚户区住房1800万套，其中，2015年完成601万套，2016年完成606万套，均顺利完成原计划。

◎ 未来目标：2017年，国务院总理李克强5月24日主持召开国务院常务会议，2017年要求确保完成再开工改造600万套的棚改任务，确定2018年到2020年3年再改造各类棚户区1500万套的目标任务，加大中央财政补助和金融、用地等支持。