房地产是资金密集型行业，房地产行业的金融属性决定了融资能力始终是房地产企业发展的重要课题。旭辉上市后融资渠道打开，迅速开始化规模扩张、投资拓展多元化新兴业务，融资规模持续扩大。2016年，旭辉销售业绩规模从96亿到突破500亿大关，6年里销售规模扩大10倍，在销售业绩快速增长的同时，旭辉集团的财务表现依旧稳健，负债率连续五年下降。旭辉是如何做到的？ 我们认为旭辉卓越的融资能力和前瞻的城市布局研判是其业绩增长的关键，也是值得业内学习的典范，而财务铁三角和多元化的融资策略则成为旭辉获得资本市场青睐的关键因素。

财务铁三角是前提
富翁旭辉的融资之道

自2012年上市以来，从旭辉不断扩大的融资规模及不断降低的融资成本来看，出色的财务基本面是旭辉持续获资本市场热捧的主要原因。较高的增长质量、合理的负债和较强的盈利能力成为旭辉稳健的“财务铁三角”，在规模扩张的过程中，坚持“有质量的销售”，控制好风险，保持“增收又增利”的良好态势。

表：旭辉集团2012-2016年财务表现

较高的增长质量

成立17年以来，旭辉以长跑者的稳健姿态著称，特别是2012年上市以来，旭辉保持快速、稳健、均衡的发展，旭辉销售业绩规模从96亿到突破500亿大关，6年里销售规模扩大10倍，实现5年53%的复合增长率，已成长为内地中型房企的“优等生”。2016年旭辉合约销售额达530亿，同比增长76%，合约销售面积达291.6万方，同比增长41.8%。其中合约销售额近5年复合增长率达53.5%，明显高于行业均值。2017年1-4月，旭辉实现了逾300亿的合约销售额，就完成了年度650目标的47.2%。

合理的负债

旭辉境内外融资结构的优化降低了融资风险。2016年，企业短期借款占比同比小幅上升3.5个百分点，不过仍然维持在15.2%的低水平，无抵押债务占比上升至75.9%，以美元/港元计值的负债占比同比小幅上升0.2个百分点。2016年，实现500亿规模突破后，旭辉净负债与股本比率从2012年的62.5%下降至2016年的50.4%，旭辉的融资成本自上市以来一路下行，2016年已经从2012年的10%降至5.5%。

旭辉利用财务工具对冲人民币贬值风险。截至2016年12月31日，已对冲10.98亿非人民币债务，“未对冲”非人民币种债务占总债务比例减至21%，降低汇兑风险带来的损失。

旭辉还实行了严格的现金流控制。2015年以来，旭辉销售回款率达到90%，2016年销售现金回笼率维持高位，达到95%以上，凭借较高的现金回笼能力，旭辉保持较为健康的现金流状况。截止2016年底，旭辉现金及现金等价物余额达到203亿元。

较强的盈利能力

2012年以来，伴随着销售业绩的快速提升，旭辉的营业收入和净利润规模连续五年增长。 2016年旭辉营业收入人民币222.2亿元，同比增长21.9%。2016年，旭辉毛利56.46亿元，同比增长36.2%；归属公司股东溢利28.1亿元，同比增长34%；核心净利润28.24亿元，同比增长27.8%。伴随着旭辉利润逐年攀升，分红派息也随之逐年增长。2016年全年股息每股人民币14.92分，同比上涨27%，给投资者带来稳定而优厚的回报。

在旭辉的投资逻辑里没有地王，严控拿地成本，通过拿地前严密测算，确保利润达成。严格的成本管控使得旭辉的毛利率基本上维持在20%-25%之间，未来逐步向30%的毛利率靠拢。2016年，旭辉实现毛利率25.4%，同比提升3个百分点，核心净利率为12.7%，同比增长0.6个百分点。2017年，旭辉正式启动三级利润管理体系信息化项目，推动阿米巴模式的落地应用，实现精细化运营管控。

从收入结构来看，旭辉的主营业务收入主要来源于物业销售、租金收入、物业管理收入、项目管理等多个业务类型。其中，房地产开发收入为207.13亿元，占主营业务收入的比例为93.2%，同比增长21.5%，是企业的主要收入来源。本年度，租金收入和项目管理等其他业务均实现较快增长，同比分别增长51.9%和46.7%。2016 年 8 月旭辉集团将其持有的 70%永升物业的股权转让出售，使得全年物业管理收入同比有较大幅度的下降。整体来看，房地产开发主业持续发力支撑旭辉快速成长。

表：旭辉集团2015-2016年业务构成

地产主业高增长并不足以概括旭辉过去经营战略的全貌，2016年旭辉在做强主业的同时，旭辉积极探索房地产+，在“二五战略”规划中，提出“房地产+”战略，积极把握中国服务消费升级趋势，充分利用主业资源，拓展独立的相关多元化业务，培育新的业务增长点，重点布局的业务包括长租公寓、社区教育、物业、商业运营以及住宅产业化等，与房地产主业协同发展。

基于旭辉稳健的财务表现，国际信用评级机构惠誉和穆迪分别提升旭辉至BB-(正面)和Ba3(正面)，标普的信贷评级维持稳定，为BB-(稳定)，境内信贷评级机构中诚信、东方金诚提升至AA+。2016年8月，旭辉被香港恒生指数有限公司正式纳入恒生综合大中型指数成份股，加入沪港通、深港通之后，进一步提高旭辉股票的交易量及流通性，优化股东基础。

融资策略是关键
富翁旭辉的融资之道

上市以来，旭辉集团境内融资占比由96%下降至54%，而境外融资占比逐年上升，2016年达到46%，境内与境外融资的比例结构已经接近1:1。从融资方式上来看，除了传统的销售回款、银行开发贷款之外，旭辉自2015年以来充分利用资本市场再融资环境，通过公司债、优先票据等手段为项目开发和新业务的开展提供了较充裕的资金，同时减少成本较高的信托类贷款。旭辉建立的多元融资渠道有效降低了融资成本，为资金链的安全性提供保障。

 图：旭辉集团2012-2016年融资结构

建立良好银企关系，加大银行类融资

银行授信。在银行授信领域，旭辉算的上是当之无愧的佼佼者。旭辉2016年获得的境内银行授信额度高达710亿元，同比增长33.96%。银行授信因其服务范围广、审批时间短等优势，是房企较为青睐但难度更大的融资方式。授信不能等同于贷款，授信包括贷款、贸易融资、票据融资、融资租赁、透支、各项垫款等表内业务，以及票据承兑、开出信用证、保函、备用信用证、信用证保兑、债券发行担保、借款担保、有追索权的资产销售、未使用的不可撤销的贷款承诺等表外业务。虽然当前房地产行业融资进一步收紧，但是银行类传统融资依然是房企主要融资渠道。

目前，旭辉已同建行、农行、交行、中信银行、平安银行、上海银行、渤海银行、招商银行、中原银行等总行级的战略合作伙伴关系。2017年以来，旭辉相继与中原银行、和徽商银行达成战略合作，高额度银行信贷使得旭辉不仅在贷款方面拥有成本优势，还可以进行个性化金融组合与创新，通过房地产开发基金、并购基金、开发贷款、保理融资、房地产开发贷款、个人按揭贷款等多种方式满足旭辉全产业链的金融需求。

表：2015年以来旭辉集团主要的银行授信情况

海外银团贷款。房地产企业海外银行贷款也较多的采用银团贷款的形式。银团贷款具备规模大、期限长、利率低、无需抵押等优势，因此贷款门槛也较高，需要企业具备优良的信用评级、经营业绩可持续稳定增长、财务管理稳健等条件。2014年以来，旭辉分别获得惠誉、穆迪、标准普尔三大国际评级机构的债务评级上调；同时，中诚信、东方金诚等境内信贷评级机构将旭辉评级提升至AA+，国际信贷评级全部维持稳定。经营稳健、资信良好的旭辉更好地把握了市场回暖契机，业绩领先、成长性良好、推进业务转型升级，获得海外银行再银团贷款等方面的资金支持。2016年旭辉集团获得6亿美元的银团贷款，成为当时内房股获得金额的银团贷。

表：2015年以来旭辉集团主要的海外银团贷款

减少信托等高成本非银类融资

2016年旭辉集团以6亿美元的银团贷款提早赎回全部2018年4月到期总值5亿美元的境外公司债券，该美元债券的年利率为12.25%。2017年1月，旭辉集团公告宣布将赎回全部2019年到期的4亿美元8.875%优先票据。在不断优化债务结构、积极拓宽融资渠道的同时，旭辉以“新”换“旧”，减少较高成本债务以补充流动资金，有助于旭辉进一步优化融资结构和降低融资成本。

利用港股上市平台配股进行股权再融资

旭辉利用香港上市平台在国际资本市场通过配股等多种股权再融资渠道在资本市场获得较为充足的资金。2015年5月，旭辉以每股2.20元配售6亿股新股，配售所得净额约13亿港元，通过配股融资进一步增强股本金、提高股份流动性和扩大股东基础。同时，为了应对股价低于估值预期的问题，旭辉于2015年以来，多次回购股票，以期稳定股价，为股东创造资金管理效应。

拓展低成本的资本市场再融资

旭辉自登陆H股后，充分发挥资本市场再融资优势，在银行类融资外通过发行公司债、中期票据等途径获取中长期、大规模、低成本融资，补充营运资金偿还借款，改变了旭辉负债中的长、短期结构比例，企业资本结构得到优化，财务弹性增强，为其高速发展提供了充足的现金保障。

表：2015年以来旭辉集团主要的公司债和优先票据融资

分拆物业登陆新三板，再添上市新平台

目前物业管理业务以及EPC业务为旭辉房地产+战略的核心部分。2016 年8月旭辉集团将其持有的 70%永升物业的股权转让出售。自此，永升物业开启市场化道路，开始积极开拓市场，2017年5月2日，永升物业成功挂牌新三板，向市场化、规模化以及资产化发展迈出了重要一步。旭辉集团把握了资本市场对物业服务新蓝海的青睐与高估值、优化市值管理，也促进物业业务相对独立、规范化运作，永升物业借力资金支持其管理项目数量和规模的扩张，通过定向融资能筹集大量资金，拓宽企业资金来源。

不仅仅是物业，旭辉在二五战略中明确提出，在未来五年内将拥有5家的上市公司。

化高速拓展、多元化新兴业务的拓展与投资，必将带来更大的资金缺口，逐渐增多的商业项目开发需要长期持续投入，尤其当前房地产融资全面收紧，这些内外部的因素均对旭辉集团的融资质量和金融创新能力提出考验。未来，旭辉集团还需利用自身品牌与区域影响力，把握传统融资渠道优势、加大新型融资方式探索，形成与企业中长期战略规划和业务特色相匹配的融资模式。同时，企业应注重严控债务结构、降低财务杠杆、保障财务安全，提高资金使用效率、控制融资成本，确保经资金需求。