北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

黄秀青：接下来有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生。

刘洪玉：各位来宾大家下午好，下面还是按照我们过去一直形成的惯例，我来给大家先介绍一下我们上市公司研究的方法、体系。今年的研究是比较重点的考察了房地产行业并购的一些情况，然后把相关一些研究的发现跟大家报告一下。

今年房地产上市公司研究的方法体系，从历史背景都没有太大变化，但实际从去年到今年还是有了很大的变化。虽然刚才黄瑜院长也讲了，就是我们在过去的15年里面，我们这个行业的能力发生了非常巨大的变化，基本上我们经济的发展水平是5倍，但是房地产行业各种各样能力的指标差不多是50倍。那么在这个发展壮大的过程当中，实际上我们也在提供房地产市场上所需要的各种各样的服务，包括我们开发建设的这些商品房。

目前进入到了一个量已经基本满足需要的情况，那么在这样一个情况下，确实在研究我们现在的房地产上市公司，尤其是我们领先的房地产上市公司，我们实际上是希望发现一些带有趋势性的问题，看将来往哪儿去，怎么去让我们这个行业能够得到持续的发展，所以我们今年的研究应该是有这样一个特殊的背景。

那么研究对象还是沪深上市的房地产公司，这个跟过去范围是一样的。然后研究的方法体系也是跟过去14年来，因为上市公司的数据比较透明，所以我们对上市公司研究的方法和评价的指标体系基本上一直是保持稳定的，所以包括我们这里面的这种研究，就是通过上市公司的经营规模、财富创造能力、投资价值和财富的稳健性四个方面的评价，然后来找出我们行业里面综合实力比较强的这些企业。另外我们在分项四个方面去评价的时候，比如经营规模的评价主要看企业总资产、利润总额和总市值，财富创造能力我们依然选用了EVA的评价方法，那么投资价值我们也是用了这样一系列的指标体系，这个跟往年没有变化，包括财务稳健性也没有发生什么变化。

另外我们发现很多上市房地产企业用园区开发作为特色，所以我们把这类上市公司也做了一个单独的研究，这是整个研究方法相关的内容。

我多花一点时间讲一讲我们这个行业，刚才谈到的并购这些相关的问题。关于并购、收购、兼并、合并这些概念，大家已经都很清楚了，那么实际上我们说我们现在为什么会关注这个问题，行业里面并购的这种现象也越来越普遍，那么我们发现有这么几个方面的背景。

一个是大型的房地产企业都在寻求化的布局，怎么去进入一个新的市场这是大家都非常关心的一个问题。20年前开始讲，实际上房地产企业始终在不断思考的那个战略里面，一个是去哪儿投资，投资什么样的类型，什么时候进行投资，后来又增加了一个维度就是房地产投资的形式或者我们企业提供服务的内容和形式，房地产企业大的战略始终围绕这四个大的方面。

实际在进入一个新的市场，尤其是每个城市的市场竞争关系已经相对稳定的这样一个情况下，我们怎么去进入一个新的市场？这是一个概念。

再有一个就是大家获取土地资源难的程度越来越增加，一个是地价在上升，另外获取可开发的土地资源这个企业也在思考。

再有就是房地产市场的集中度是快速上升的，规模越来越成为企业的竞争优势。所以每个企业都有一个非常大的任务就是说我们怎么维持我们在这个行业里面的地位？领先的还要继续领先，然后还有一些企业需要能够超越，能够往前发展。

再有就是新建房地产越来越细分，服务越来越专业化，所以实际上我们企业的这种产品线，服务的内容也越来越专业。我们过去很多企业可能擅长某一个方面，那现在要想持续的在行业里面有这种影响力，有这种市场力量，那可能就需要去研究怎么去拓展产品和服务。

另外过去也一直在讲的一个问题，实际过去最简单的角色就是开发商，开发商融很多角色于一体，但随着市场的演变，那么实际上开发商的角色开始向资产管理者的角色转变，那资产的管理者你可以理解它是一个建筑空间或者一个社区或者一个城市相关服务的提供商。另外我们要想管理资产，这个资产一定要有人去持有，去投资，那怎么找到这个投资？我们还要发起一些基金，让基金来持有，我们去帮助基金进行管理。所以又增加了一个角色是基金的管理者。

当然还有一个需求，就是我们中国人到海外置业需求增长，国家也在创造这种机会。

所以在这种情况下并购问题越来越多的展现在大家的面前。

实际上我们这次做过一些研究，就是对国际上历史上曾经发生的一些并购做了一些初步的梳理，找到了一些规律。比如我们发现国际上的房地产行业出现并购比较多的时候基本上还是在市场上行的周期，当然有人说那在下行的时候，实际上那个时候大家都没有力量，所以往往在上行周期。

另外国际房地产并购遵循横向并购，可能我从普通住宅变成了普通住宅再加上老年人住宅，再加上青年公寓，就等于是横向，或者说从居住的建筑，就是居住房地产变到旅游或者是商用这种，从物业类型角度都是在开发环节，横着去发展。第二个阶段就是纵向的并购，是沿着我们产业链，从开发向前、向后去延伸，实际上是增加我们每个企业它的服务能力。第三个阶段是混合并购，又有横着又有纵着。

再发展还到国际上去进行投资，或者我们并购的时候，支撑并购的金融工具或者支付方式在逐渐多元化，所以也产生了很多种类型。实际上国际房地产企业它并购的很重要的目的，一个是巩固已经有的市场，再有是为了拓展新的市场，或者是让他自己的经营多元化。我们也写了一些典型公司在它的发展过程当中并购的一些历史。

另外发现实际上在并购的过程当中，这种融资的方式、支付的方式或者资本市场配合的这种情况也非常的重要。那么并购的活动它的复杂的程度跟资本市场能够配合的这种程度也是密切相关的。

那并购的结果大幅度提高了行业的集中度，当然也有很多并购失败的例子，就是说实际上我们这种国际上的，尤其到后边跨国的投资或者并购，失败的例子也有很多，这里面最典型的就是在80年代的末期，八七年前后日本到美国去投资，有一部分投资是用并购的方式去做。

那么中国房地产行业的并购，我们做了一些梳理发现目前还是以这种横向并购为主。横向并购就是业务类型没有什么太大变化，但当前大家并购的出发点更多的是怎么去优化我的城市布局，因为说一个企业在不同市场上投资有空间组合的问题，另外在并购的过程当中地产基金逐步扮演重要角色。

我们这个并购目前有一个非常重要的优势，是政策非常的支持，2015年年底中央经济工作会议，当时讨论到跟房地产相关的问题的时候，当时这个会议总的基调是消化房地产库存，其中有一个办法是促进房地产业的兼并重组，提高产业的集中度，实际上大家认为这是一个比较好的办法。

还有一些变化，比如我们在一二线城市怎么抑制房地产价值泡沫，怎么抑制过快增长的同时也在考虑怎么增加土地的有效供给，怎么开辟新的土地供应的渠道，其中有很多政策鼓励怎么去把低效利用的土地重新利用，怎么去依法加大存量闲置土地的开发利用水平。如果我们并购的活动是跟这样一些政府支持的方向相匹配的，或者被并购的企业那可能也会有动力参与到这个过程当中来。

所以在这个过程当中企业做这个并购的时候，它的诉求一个是加速优质资源的获取，实现低成本的扩张，再一个就是优化城市的布局，还有就是完善产品线，强化产品特色。这方面大家可以从过去曾经发生的这些并购的活动找到这样一些规律。

尤其是2016年，我们发现并购的总的规模，这个图上升的很快，另外平均单项并购案金额也在快速增长。另外并购是横向并购为主还是以房地产作为主要核心，所以我们并购不管从并购的数量还是涉及到的金额，那么房地产开发行业还是占有的比重，但是像金融，房地产上下游纵向的拓展，包括跟能够为我们的主营业务提供服务或者提供支撑的这些方面，也在逐渐的增加这样一个趋势。

这是一个非常重要的现象，就是说大家开始不光是把眼光盯着房地产开发，去买地、获取土地建房子，那可能从房地产行业更广阔的领域里面去思考这个问题。

在过去的一年里面我们发现并购的问题的研究，房地产服务商并购行为特别活跃，这里面跟大家总结了一些例子。另外我们说曾经有一段时间跨境并购投资比较多，但去年一年开始放缓，但是我们一开始就说了，实际上现在我们倡导的“一带一路”思维下投资并购的机会可能又会产生。

总的来说，房地产行业发展到一定程度以后，确实有一个优胜劣汰的过程，那这个过程当中，首先我们整个行业的能力，一个是单一方向的能力，尤其开发环节过剩，还有其他环节的能力可能不足，所以我们可能通过并购的活动就能够更好的优化我们这个行业的构成，能够让我们这个行业发展的更加健康，更加可持续。

应该说我们这个研究过程当中，我们通过一些行业的调查发现了这样一些很可喜的现象，在这里面跟大家分享，谢谢大家。