调控频加码稳市场 各线城市楼市明显降温

2017-05-02 19:02:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:4月各线代表城市成交量整体回落。具体来看,一线城市月度周均成交量同比继续下降,环比涨幅明显缩窄,其中上海、广州等地下降更为明显;二三线代表城市月度周均成交量同比继续下降20%,其中南京、苏州、东莞、福州、济南等地受调控政策影响,降幅较为明显。随着热点城市调控逐步升级和调控向周边三四线城市蔓延,预计未来市场成交量仍将持续回调。(本文来源:《2017年4月中国房地产政策跟踪报告》)

一、市场情况:调控频加码稳市场,各线城市楼市明显降温

2017年4月中国房地产政策跟踪报告

4月各线代表城市成交量整体回落。具体来看,一线城市月度周均成交量同比继续下降,环比涨幅明显缩窄,其中上海、广州等地下降更为明显;二三线代表城市月度周均成交量同比继续下降20%,其中南京、苏州、东莞、福州、济南等地受调控政策影响,降幅较为明显。随着热点城市调控逐步升级和调控向周边三四线城市蔓延,预计未来市场成交量仍将持续回调。

二、北京持续强化调控,市场预期逐步稳定,大城格局进一步优化

北京一月十余文密集施策,持续强化调控。自3月17日以来,北京住建委、国土规划委等陆续发布10余项文件,多管齐下,多策并举促进房地产市场健康发展。这是北京史上最严最密集的政策调控期,政策一方面对稳定住房市场进行了全方位的引导,主要体现为限购升级、差别化信贷政策等。另一方面,政策结合中长期城市发展战略,在土地、规划管理、发展机构租赁方面限制住房市场发展边界从而达到优化城市建设格局的目标。因此,近期出台的政策可以总结为:稳定住房市场,确定住房市场发展边界,优化城市建设格局。

2017年4月中国房地产政策跟踪报告

2017年4月中国房地产政策跟踪报告

以上的调控政策主要内容集中在两个方面。短期来看,直接针对商品住宅、商业、办公、产业项目等进行重点调控;中长期来看,针对土地供应、城市规划管理、发展机构租赁进行中长期的定调。

短期:控房价,稳预期。防范风险守住底线,高度关注房地产市场平稳健康发展是北京政府今年工作的三大任务之一。“317”北京新政后,“322”、“324”连续两个政策补充,严格购房资格审核、明确二套房贷标准,随后商住房、平房这几类原非限购的均纳入限购范围,抑制此前转向商住、平房的投机需求。而在商办类项目管理方面,除交易端加强监管外,继续补充政策严格规划建设管理,同时进一步引入加强产业项目管理,坚决打击利用产业用地炒地炒房行为。这一轮政策“组合拳”下来,北京炒房漏洞已被堵严,北京也增加了未来土地供应特别是加大住宅用地供应,将进一步平抑房价,稳定后市预期,保障市场平稳健康发展。

中长期:确定住房市场发展边界,优化城市建设格局。北京此轮大力度调控,不仅仅是希望在短期有稳定市场的效果,更重要的是着眼长期城市发展。城市的整体规划是城市未来发展的重要组成,而项目规划则是其个体的实现。此前在实际建设过程中,开发企业试图打“擦边球”,将商办、产业项目擅自转为居住用途,而整治此类乱象,有利于坚持城市合理布局,有利于城市坚持未来发展导向。政府已提出从规划审批的源头上补缺,未来城市项目建设将严格按照规划,城市功能分布也将更为合理。另外根据京津冀协同发展规划、《北京城市总体规划(2016年-2030年)》(草案),北京定位为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,有序疏解北京非首都功能、优化提升首都核心功能是首要任务。因而此次加强产业项目管理明确要符合首都功能定位、符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》,严格产业用地供应管理,以协议出让方式供地的产业项目,项目主体的确定须通过产业政策、产业规模、产业方案、行业要求、人口调控、区域功能定位等方面的要求,已招拍挂方式取得土地的产业项目严格后期监管。

这一轮密集施策后,市场预期将进一步趋稳,同时政策也形成了示效应。如继北京之后,杭州对自持商品住房租赁管理出台政策,上海、成都等地也进一步加强商业、办公等业态管理。

三、地方调控密集联动出台,“四限”模式强力抑投机稳楼市

多城市政策密集出台,调控城市进一步扩容。2017年的政策调整可谓范围最广,密度,除一二线热点城市调控再升级外,周边及热点三四线城市也纷纷出台联动政策,至4月末,共计有50余个地级以上城市和近30个县市出台调控政策。此轮政策调整呈现明显的特点,更多城市主要在需求端通过城市群同步、“四限”模式,强力抑制投资投机需求,降低楼市杠杆。

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以核心城市为中心周边城市协同,片区联动施策,形成城市群调控场

京津冀:以北京、雄安为中心形成强力调控场。京津冀地区,北京在升级住房及商办限购后,将法拍房、平房也纳入限购范围,同时加强商办、产业项目管理,北京周边承德、秦皇岛、唐山等市限购限贷,而雄安新区设立后,周边十余县市出台政策,环雄安新区限购圈形成,青岛、济南陆续限购。

长三角:中心城市平稳,周边三四线城市陆续调控。除上海加强商住管理外,主要为三四线县级市限购,包括宁波、镇江句容调控升级,嘉兴下辖海宁、平湖、桐乡、海盐等县市陆续加入限购阵容,丽水、常州等市提升公积金贷款首付比例。

珠三角:中心城市加码,外围强力调控、逐层深化。珠海、惠州、佛山、东莞、江门等市同步限购,海南全省限购限贷,厦漳泉房地产调控联动机制实施、福州周边县市继续限购。

中西部:中心城市单独调控。中西部地区出台调控措施的城市数量增加,兰州、西安、南宁等地也加入调控升级城市行列,但针对不同城市、城市内部的不同板块都体现出差异性。

在原有的“限购、限贷、限价”基础上,创新地采用了“限售”的模式,抑制短期投机需求

继限购、限贷后,部分城市开启“限售”模式,抑制短期投机需求稳定市场预期。北京针对企业购买的商品住房再次上市交易,要求满3年及以上;厦门率先针对个人出台限制交易的措施,明确新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿,广州、青岛等地均要求满2年,珠海、惠州、成都要求满3年。而福州、扬州等地分类限制,区分本地户籍和非本地户籍,主要限制非本地户籍购房再交易转让。限售城市范围也不断扩大,已有海南全省、承德、扬州、惠州、启东等20地(包括县市)对购房再交易作限制。

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热点城市普遍“认房又认贷”,三四线城市多动用公积金手段

热点城市重回“认房又认贷”。从各城市调控力度来看,热点城市普遍提高了无房有贷款记录购房和首套贷款已结清再购房的首付比例,且严格社保及个税缴纳年限,补缴等均不再作为购房的有效凭证。且北京、上海、广州、南京、成都等地加强商办、产业等业态监管,严禁擅自改变为居住用途,甚至将商办项目也纳入限购范围。

调整公积金政策成为三四线城市调整的主要手段。三四线城市调控数量也为有史,甚至部分此前仍在去库存的城市,随着市场变化政策也发生转向。东部地区核心城市辐射圈的三四线城市与核心城市同步限购限贷,中西部地区部分三四线城市也开始收紧公积金政策、控地价限房价、取消购房补贴、加强市场监管等。多数三四线城市收紧公积金政策稳楼市,包括上调首付比例、提高贷款利率、下调贷款额度等方式。多地将首次申请公积金贷款首付比例提高至30%。

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四、两部委出台措施强化住房及用地供应管理,调控市场稳楼市

供应分类调控,供需格局渐变。住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。从之前各地密集出台的调控政策来看,多是从需求端限购限贷,而这一次是从层面四大措施剑指供应端调整,解决市场供求矛盾。

2017年4月中国房地产政策跟踪报告

“五类”调控目标把握城市定位。通知将调节优化供应端作为重点,根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,提出了“五类”调控目标。我们通过对各城市住宅库存消化情况进行统计分析并归类。住宅用地供应需“显著增加”和“增加”的城市包括热点一二线城市,如广州、南京、南昌、天津、苏州、成都、西安等城市,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大;另外中心城市周边三四线城市,如滁州,在中心城市外溢需求影响下,库存量持续下降,短期呈现供不应求局面。住宅用地供应需“适当减少”和“暂停”的城市主要是沈阳、湛江、运城、呼和浩特等城市,当前库存压力依然较大,未来较长一段时间均将以多种方式消化当前库存为主。

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地方政府也积极跟进。北京发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,明确未来五年北京全市计划供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。北京也将优化完善住宅用地供应结构,新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%,其中自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。2017年,全市计划供应住宅用地1200公顷,其中国有建设用地1000公顷,集体建设用地200公顷,以保障30万套住房建设需求,与原计划相比,今年供地量有所调增。同时部分城市也针对土地供应积极调整,南昌、赣州、沧州、天津、镇江、福州等城市均提出了切实增加商品住房有效供应政策。

严防高价地扰乱市场预期。通知还要求各地要建立购地资金审查制度,结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。通过控制高价地现象,稳定市场预期,因而不论是对土地购置资金来源进行审查,还是限房价竞地价、限地价竞房价、竞自持、竞现房销售等方式都是为了严防热钱进入土地市场,出现高价地扰乱市场预期,进而继续推高房价地价。

切实增加市场有效供应。一方面,通知要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,对于部分库存量商品住房库存消化周期在6个月以下的城市,除了显著增加住宅用地供应外,将特事特办,压缩住房行政审批时问,提早进入预售阶段。另一方面,要求严格按照合同约定及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,谨防变相捂盘。开发企业商品住宅的库存还包括拿地未开工和开工未销售的房源,以北京为例,北京的强化调控除加快加大商品住房用地供应,还要求加强调度,督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。初步统计这两个阶段的房源有20万套左右,督促加快这20万套库存转变为实际供应,将能起到稳定和引导市场合理预期。另外作为商品房市场的重要补充,增加租赁住房供应也有利于缓解部分住房需求。集体建设用地上建设租赁住房试点也将进一步推进,从试点地区来看,要求是租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,一线城市及二线中心城市或将先行。

继续推行棚改货币化安置和公租房。通知提出热点城市增加公租房、共有产权房供应,扩大公租房保障范围,这些中心城市外地常住人口较多,而又多出台限购限贷,这一政策将进一步加强房地产调控,平抑房价,缓解外地户籍人口的住房压力,满足刚需。其中,北京又先行试点为新北京人分配公租房自住房。北京市住建委将在公租房自住房中为新北京人开展专项分配试点。保障房方面,将朝阳区马泉营项目300套和大兴区高米店项目100套房源,共计400套公租房源,拿出不少于30%即120套以上给新北京人(稳定就业的非京籍无房家庭)实施专项配租,其中在本项目所在区工作的优先分配;自住房方面,将在昌平北京湾项目中拿出不少于30%的房源、约780套房源,面向符合本市住房限购政策的非京籍无房家庭出售。此次试点后,将形成面向新北京人专项分配公租房和自住房的长效制度。

五、展望:政策持续收紧促市场趋稳,推进长效机制加快形成

继续强化热点城市房地产市场调控,加大差别化信贷政策实施力度。从此轮政策来看,的特点是各城市各自单一为政向城市群协同并进、配合发力转变。核心城市与周边城市在金融、土地等方面联动施策,城市内部也通过多类政策协同配合,需求端强化限购、差别化信贷政策促进需求回归理性,认房又认贷、限购又限售将成为各城市调控普遍标准,政策在不同城市、城市内部的不同板块体现出差异性,而随着需求的转移扩散,核心城市周边县市、部分重点三四线城市也将逐渐进入调控收紧期;供应端合理安排住宅用地供应,严防高价地扰乱市场预期,科学把握住房建设和上市节奏,缓解供求紧张局面。同时金融端口调整也仍将是未来调控的主力。部分热点核心城市将持续深化房地产信贷政策,周边强辐射城市也将随之分类调控,适时收紧信贷政策。目前楼市“定向加息”已经开启,北京主要商业银行将收紧房贷政策,首套房将执行基准利率(4.9%),二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%(5.88%)。类似针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率,未来将有更多热点城市效仿实施。

加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。作为稳定房地产市场发展的重要手段,促进房地产市场平稳健康发展的长效机制将是中长期房地产发展的重点。4月25日,中共中央政治局会议提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。去年中央经济工作会议要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,两会“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。从中央对长效机制的措词变化来看,由“加快研究建立”、“加快建立和完善”到“加快形成”,房地产顶层设计出台加速,包括房地产相关财税改革、农村土地改革、不动产统一登记、房地产金融改革等在内的一系列制度建设将有新的进展。

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