年报解读丨阳光城:货值3000亿 并购王者已荣耀

2017-04-25 11:13:00 房天下产业网 来源:中指研究院

阳光城销售额从2011年20多亿到2013年220亿,3年实现10倍增长,随后进入调整期。2016年,阳光城努力寻找新的动能,通过收并购这一快速推进企业规模扩张的利器在资产规模、销售额、结算面积等多项指标上的表现抢眼。本年度,阳光城围绕“稳增长、保利润”目标,通过精准投资、高效运营和适销产品的运营模式实现营业收入38%的复合增长,并顺应市场拓展业务培养新的利润增长点。

财务表现
企业规模稳步增长,盈利能力保持稳健

2016年以来,阳光城资产规模快速增长,借助高杠杆策略实现了企业规模的快速扩张,多种创新融资方式有效降低融资成本,加强现金流管控,持续提升企业资金使用效率。

1.资产规模快速增长,资产结构持续优化

2016年,阳光城总资产1204.31亿元,净资产189.25亿元,同比分别增长71.6%和37.7%,其中2016年总资产达到2012年的7.32倍,资产规模实现突破性增长。受益于企业多年来坚持有质量增长的经营理念,2012-2016年间总资产与净资产的复合增长率分别为64.5%、48.6%。

.资产规模快速增长,资产结构持续优化

2.主营业务支撑高成长,多元化经营持续增长

近年来,伴随着销售业绩的快速提升,企业的营业收入和净利润规模保持稳健,5年间复合增长率分别达到38%和22%。2016年阳光城实现营业收入195.98亿元,其中房地产开发收入为193.7亿元,占主营业务收入的比例为98.84%,是企业的主要收入来源。

2016年阳光城实现归属于上市公司股东的净利润12.3亿元,加权平均净资产率9.75%,向全体股东按每10股派发现金股利0.50元(含税),基本每股0.3元。

业务利润率

同期,阳光城营业利润率和主营业务利润率分别达到10.54%和16.94%,同比分别小幅上升0.04和0.8个百分点。整体来看,房地产开发主业持续发力支撑阳光城快速成长。与此同时阳光城加快实施精细化运营管理,强化贸易行业、酒店服务等业务,交叉联动促进收入增长。

3.债务结构维持稳定,短期偿债压力有所改善

在偿债能力方面,从长期来看,伴随企业快速发展,负债水平小幅提升。2016年阳光城资产负债率为84.29%,剔除预收账款之后的有效资产负债率为69%,同比小幅上升3-4个百分点,预收账款178.31 亿元,同比上升82.80%,为来年业绩释放奠定基础;短期来看,2016年,阳光城的流动比率和速动比率出现明显增长,分别增长了0.51和0.12,资金的短期流动性上升。2016年阳光城现金及等价物与短期借款、一年内到期的非流动负债之间的差距相较2015年缩小约55亿元,企业短期偿债能力有所改善。

资产负债率

4.经营性现金流缺口持续缩小,投融资支出大幅增长

2016年,阳光城经营活动现金流量净额同比增加33.46%,主要受益于房地产销售回款增加,企业资金回笼加速。同期,阳光城通过并购方式获得项目支付现金增加导致同期投资活动现金流量净额有比较大的降幅。阳光城筹资活动的现金流量净额约224.45亿元,相较去年增加31.29%,这主要是本期借款净增加所致。此外,2016年,阳光城加码并购,并购支出达到现金及等价物余额的1.72倍,短期资金面承压。

现金流

从融资渠道来看,阳光城在传统金融机构融资的基础上,充分利用资本市场直接融资工具,积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式,并顺利完成86亿元公司债券的发行募集工作,进一步降低了融资成本,为后续发展提供了巨大的成长空间,成为企业实现“稳增长、保利润”的有力保障。

从融资结构来看,截至2016年末,阳光城融资余额693.76亿,短期融资占较大比重。2016年,企业融资成本进一步降低,公司整体平均融资成本8.42%,比上年同期下降1%。未来,随着阳光城与金融机构合作深入,融资期限将进一步延长,从而进一步优化融资结构。

融资结构

预收账款

运营表现
三大核心竞争力稳增长、保利润

2016年,阳光城调整运营节奏,围绕“有质量的增长”,成功实现“稳增长、保利润”战略目标,进一步提升精准投资、高效运营和适销产品的核心竞争力,全年实现销售额487亿元,同比增长57%,超额完成2016年销售目标,5 年维持了61%的复合增速。

1.精准投资保利润

2016年,在土地成本持续升高的背景下,阳光城在购买土地前充分分析和关注项目的销售净利润率、IRR等核心指标,审慎判定,做出准确的项目投资决策。同时,阳光城继续关注并购机会,实现精准投资,荣膺“2017中国房地产并购能力企业”。阳光城2016年拿地金额281亿元,占2015年合约销售额比重高达91%,新增土储面积为977.8万方,其中,并购所获土储的金额和面积分别为124.96亿元和835.9万方,同比大增199%和644%。尤其值得关注的是,并购所获土储面积约835.9万方,约为招拍挂的近6倍,而并购总金额仅为招拍挂的80%,平均楼面价相较招拍挂下降逾八成,成本优势凸显。

并购招拍挂

2016年阳光城通过收购中泛置业进入长沙,先后四次收购广州南山项目以及物产中大资产包的收购,使得战略城市和珠三角的土地储备大增,占比分别达到34%和48%。合作并购已经成为阳光城完成3+1+X战略布局的核心手段。

阳光城总土储规模

截至2016年底,阳光城总土储规模已达2285.2万平方米,其中一二线城市的占比高达96%,主要分布在广州、苏州、杭州、福建、东莞、北京等核心城市,这些核心城市凭借GDP和人口规模、收入及消费水平、商业环境等优势条件,能够加速库存的快速消化,为业绩新高储备逾千亿货值,可支撑未来3年发展。

阳光城总土储规模

2.轻资产、重运营

在轻资产方面,阳光城积极把握中国服务消费升级趋势,培育新的业务增长点,积极搭建合作平台,与资本对接,布局幼教、产业园、城市更新等板块,培养轻资产高利润的新盈利模式,为已有地产项目和社区增加附加值,实现协同发展。

在运营效率方面,受年内存货和总资产大幅增长的影响,2016年阳光城存货周转率和总资产周转率相较2015年小幅下降,分别达到0.33和0.21。为将企业的运营效率保持在合理水平,阳光城将继续加快各项前期手续办理,提高开发速度;加强建设过程管控,落实总控计划,保证质量工期;提高营销效率,全面优化提升公司整体营销管控水平,并结合市场情况合理安排销售节奏,做到速度与效益并重;将执行提前抢收策略,在保证项目利润情况下迅速出货。

资产周转率

3.适销产品促增长

2016年阳光城坚持顺应地产调控政策的要求,重点关注刚性需求和首次改善需求人群,细分客户需求,推出第二代产品,以居者之“悦”为产品研发的起点,在产品设计、配套和社区服务上进行全面升级,其代表产品阳光城滨江悦高端住宅项目率先在上海开盘获得市场认可。借助阳光城新生代2.0产品的输出,阳光城将在福州、上海、杭州、北京、广州、长沙、成都、武汉等重点区域打造标杆性产品,保证销售目标的实现和利润提升。

在商业地产方面,阳光城商业地产的产品线分别为阳光小镇、阳光天地、阳光荟。目前已开业及2-3年内实现开业的商业管理面积已逾250万方,主要聚焦于长三角、京津冀、珠三角等一线城市及二线省会城市。城市综合体西安阳光天地于2015年底开业,日均客流6-8万人次,成为西安高新区城市生活地标;福州奥体阳光天地于2016年开业,开业首日流量破18万。未来三年阳光城商业将继续以长三角为核心,在上海、广州、长沙、郑州、厦门等城市将有16个商业体陆续运营,持续创新的商业模式,提供个性化消费体验。

未来展望
三大升级理念,发力跨越式发展目标

2017年是阳光城提质增效、跨越发展发展的关键之年,企业将以开发理念的升级推动地产开发迈向高效化,以资本运作的升级推动资本价值实现化,以管理能力的升级增强企业内生动力,促进公司各项经营工作的高效开展。

开发理念的升级: 2016年阳光城通过百亿并购储备逾800万方土储,随着并购项目进入结算周期,阳光城的营业收入有望恢复增长,而并购项目的成本优势也将促使毛利率等盈利指标趋于回升。2017年一季度报告显示阳光城归属上市公司净利润预计达到1.87亿元–2.24亿元,同比大幅增长50%-80%。与此同时,阳光城新生代产品将逐步在福州、上海、杭州、北京、广州、长沙、成都、武汉等重点城市落地,保障企业销售目标的实现和利润提升。

资本运作的升级:在继物业ABS、并购基金、应收账款ABS、定增等多种创新融资方式之后,2017年,阳光城将践行房地产+业务创新模式,借助投管公司平台和市场金融机构,全面提升金融运营能力,持续为地产开发提供稳定的现金流,获得资本市场认可,其中3月阳光城发行的中期票据以及首笔美元高级债券的票息率分别仅为6.2%和6.85%,均低于同期同行业的发债利率水平。

管理能力的升级:阳光城将适时推出项目跟投等激励机制,完善企业核心员工与全体股东的利益共享和风险共担机制,有效调动企业员工的积极性,并将为阳光城创造了新的市值管理工具,便于企业开展市值管理工作及稳定股价。

未来,房地产市场将继续延续分化格局,从长期来看,阳光城持续提升“精准投资,高效运营,适销产品”的企业核心竞争力,借助合作并购以及多元化融资,以“降维战略”为理念推动产品全面向二代升级,向商业地产、城市更新、存量资产、产业地产等高价值领域的多元化拓展,开启新增长时代。

标签: 年报房地产市场并购阳光城

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