房天下产业网讯：3月16日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、曹舟南等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会

2017中国房地产百强企业研究报告

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 光控安石（北京）管理有限公司首席执行官 陈宏飞

陈宏飞：谢谢有这么一个平台，跟各位在一起演讲。今天把一些新的思考分享给大家，去年的时候，把我们产业链的流程跟大家讲了一下。这一点我们去年很辛苦，估计十年、二十年也不会变了，我们的特点是把房屋造起来，它是一个砖头，然后我们通过设定一定的功能，然后把它出租给使用者，那么随着时间的推演，我们进行运营，进行升级，或者进行改造。总体来说是我们适应不断变化的城市功能。我们的市场在这里面，我的一个物业，它有更多的弹性。那么两三年是重要的周期，但是我们会要十年甚至更多。我们会做更长的考虑，短期的数据，我们的数据的基础也不像大型的房企有那么多的城市。我们会研究一些更人性、更基本的东西。

今天我就在想，什么是好的地产管理，就是我们的核心竞争力是什么，这个是我一直在思考的问题。那么我想明确的一点，有时候大家管我们叫PE，但这是一个误解，说到底我们是一个地产的资产管理，所谓地产，它的特点是长期，第二个是风险在股和债之间。它的主要配置就是三类，一个是股，一个是债，中间这个是房地产，我们的目标是中间的房地产配置，它的特点是什么？如果你很看好经济的情况下，那么你应该大量的配置股，那么不管是私募股权，还是上市公司的股权，那么你买股票。那么同样在经济相对稳定，没有新的热点的时候，那么你要规避风险，那么这个时候债占主体。那么而且它有一个特殊的功能，我想跟大家分享的就是，它不是一个股权，它是一个资产，这个资产会产生资金，我们IT、健康、生物、医疗这些东西，是现代的一个热点，或者我们的资产配置上你应该有股票，我们看到他们需要空间，他们需要他们的娱乐，他们有他们的特点，需要他们的住宅，这个就是我们怎么看这个事情。

在通胀的情况下，大家要多配资产，即使在增长的情况下有通胀，你投股你是投整个一类产业，地产也差不多。我们实际上在硅谷也投了一个产业园区，我们的企业不行了，可能换一家企业，但是我们的回报，一定要投对了在可以。

那么我们行业的基因是什么？我们不是创业者，就是说招同事的时候，我会看一个，这个人是不是有雄心，是不是的聪明，如果看上去他就很有雄心，很聪明，他不太适合做资产管理。为什么？因为我们的这个特点，我们不管管的多好，都是80%的钱回归管理，所以当你看到好的机会，你能不冲动，这种状况你才能做这个行业，因为我们会看到很多人，当他看到很好的机会的时候，他会去做这个事情，有这个基因，他不太适合做资产管理。

对我们来说，我们这个企业刚好有一个比较好的基础，国有企业的人都是为皇上办事，也就是我们拿出20%多的一个份额，所以从我们光大来说，光大是控股的，香港的上市公司，有一个职业化的传统。我们只要让它的激励机制里面有20%的份额，我们这些人就会很开心了，但是可能对于一个很有雄心，一个想做自己企业的人来说，就不行了。

下面我就再讲一个，这件事情其实在中国来说，我觉得它对我们国家重要，其实中国也希望金融脱媒，现在银监会下的资产有20万亿，他们调动的资源是十几万亿，从未来的发展来说，如果信任链条过于短，我们中国没有资产管理的团队，那么我觉得其实是比较悲观的，我觉得中国有这么多的国有企业，对整个中国的经济建设都是有好处的。

我再讲一个，在资产端我们的判断，就是去哪里配置资产。和刚才蓝城的观点不太一样，我们不是做开发的，我们想要成熟的东西，所以对我们来说，我觉得大的资本在都市里面，我们是信息化的时代，每一个行业都是一样，如果你离开了高度密集的人口，把自己的房业在一个细分的领域，当变化来的时候，你来不及在现有的领域退休。在美国这个问题很突出，但是因为现在经济发展到了服务业高速变动的环节，你在一个地方，某一个产业里面，这个产业不行的话，你不行的。所以我们看好都市，是高度密集的城市，而且我们认为，过去中国的发展，是因为有高速密集的人口，这样的人口带来社交、进化。现在有一些中国的城市开始控制人口，但长期来说，应该是会调整的，现在我们理解的生产力就是一个高度变动的，需要一个人在毕业之后不停的去，我们想象是什么过程？是很多人挤在一起，还是我能在交往中创造什么样的机会，得到什么样的机会。

所以我觉得每个人毕业之后，有十年二十年是在的环境，这个环境应该是都市的环境。

那么具体的形态，我觉得从个人成长来看，而是你在的环境有没有希望，也就是你能不能有机会跳出你的阶层，向上流动。有一本书叫《落脚城市》，每一个伟大的城市都有城中村，在承接着年轻人的梦想，这是一个学院后的场所。那么这个时候年轻人可以在这里待五年十年的时间，圆他的梦想，如果成功了在这个城市，如果失败了，走了。

所以我经常跟大家说袁绍和曹操的区别。袁绍大的特点是没有抽象的思维能力，它只看到具像的东西，但是十万大军在冰天雪地迷失了。我们从业者有抽样的能力，我们在资产端希望能够抓住，能够到年轻人希望的空间，不管是小的空间也好，不管是机构形态也好，这个对我们来说，其实也不是情怀。因为这是风险。谢谢大家。