中国指数研究院 CREIS中指数据

欧阳捷:区域聚焦 合纵连横 加速新城规模发展

2017年03月16日11:40 来源:房天下产业网
[提要] 有的房企选择小而美,有的选择质量,有的选择服务。未来房企发展的理解,追求有质量的发展。那么区域聚焦合纵连横这两句,我们如何区域聚焦,如何合纵连横,时间关系不完全展开。
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房天下产业网讯:3月16日,由中国房地产TOP10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强优秀企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、曹舟南等嘉宾发表主题演讲,全国多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会

2017中国房地产百强企业研究报告

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欧阳捷

新城控股高级副总裁 欧阳捷

欧阳捷:有的房企选择小而美,有的选择质量,有的选择服务。未来房企发展的理解,刚才曹总也讲到了,追求有质量的发展。那么区域聚焦合纵连横这两句,我们如何区域聚焦,如何合纵连横,时间关系不完全展开。

我们认为有规模性才有江湖地位,才有话语权,加速奔跑规模是房企唯一的正确权利。23强房企合计市场份额2016年 26.8%。只要保持25%的平均增速,2020年51%,2013-2016年平均增速34%。几乎的企业都是只增不减的,这个完全与我们在2015年提出的随心奔跑相匹配。今年20强销售额门槛是900—1000亿元。我们看看全部排在前面的企业,我们去年业绩是15位,排在这边的都是奔跑比较快的。排在后面都是资金比较少的,占比比较少的。但是是不是完全这样,也不是完全这样,所以不能由当年或者一到两年时间的土地投入资金来看资产速度。所以我们可以看到平均的周期在2到3年,慢一点的在5年。那么有可能是因为拿了一些高价,有可能是因为他拿的地不舍得,因为政府限价,所以没办法开发。如果土地开发周期超过5年,意味着他可能土地的结构不一定合理,很可能没办法快速发展。

对于去年,去年市场火爆,我们是不是不再拿地,这个逻辑是不是行得通,去年的理解可能受惯性思维影响,我们土地价格并没有。去年拿到的地,今年可能拿不到了。当然我们也不排除中间会有捡漏的机会,但是这种机会很少,我们一定要抢占市场的制高点,我们认为市场制高点一定是我们可以看,一线城市土地供应减量化。房企业绩会逐年萎缩。3个超千亿元豪华俱乐部城市除佛山、东莞、青岛、苏州外。其余均是省会城市或直辖市。一线城市房企品牌影响力的制高点,同时也是导致我们政策的疑难点,我们对于政府的把握依然有效,我们这些企业在这些城市里的业绩增长会逐步下滑。那么除了一线城市,省会城市之外,一些城市,19个400到1000亿元销售额城市去年合计销售额11200亿元,占全国市场份额的11.3%。超400亿元城市东部有25个,热点三四线城市均榜上有名。50个城市,我们可以占半壁江山。占80个城市,可以占62.3%。

那么我们可以看未来是不是也符合,我们按照中国指数研究院的数据来看,未来就是人、地、钱的关系。但是随着我们住房面积的逐渐减少,是一些热点二线城市所区域。中国省会城市都上榜了。比如重庆占全国第五。这个意味着什么?前一段时间重庆房价涨的快,我们在去年10月份的时候,我们在吉学参加校园招聘,我说重庆回去买房,什么时候去买,但是其实在去年,重庆已经多达30%,土地创新排在全国地位,供应在逐步减少。那么我们看到三四线正式都是明显趋同的,这50个城市里面,其中长三角有8个,珠三角有43,环渤海3个,我们可以看到重点在长三角。时间关系不去多说了。

尽管他们被限价了,它们的市场规模依然很大。到底怎么拿地。第一个挑战是热点城市供应不足,第二个挑战是限价令下地价不降,第二高周转影响利润率。我们对市场的研判决定了企业未来的发展方向,我们的研究团队,我们几十个人的研究团队,在研究我们未来的土地发展,包括我们的未来发展战略的研究,大家都在一起。

我们看到了这篇微信上就看到了,不进则没。我们第二个策略就是三加一,长三角、珠三角、环渤海,中西部重点城市。第三是控制结构,你要量入为出,这样保障现金流,如果现金流一旦断裂。第二个要平衡效益和利润的关系,但是我们注意客户可能更低效,这种情况下怎么办?更多的聚焦于产品。第三点平衡现金流、用好负债率,不在这儿多说了。

第四个方面是合纵资本,广积粮草。我们现在按揭与定金占比下降,银行贷款占比上升,自筹占比下降。但是我们在这儿看到,银行贷款占比上升,这是一个明显的变化,我们在去年有上升的趋势。换句话说企业自身的可能在放大。

我们可以看到很多企业在去年发了很多债,海外发展可能是一个机会,当然不容易。去年很多企业现金流充沛,今年的情况不一样了,如果你要规模发展,你要多渠道的拿资金。

后就是连横同业,合作发展。我们觉得未来会发展这种发展,稳健不代表放慢脚步,我们叫做随时奔跑,加速奔跑。这是我们房地产企业,或者是百强企业唯一的发展出路。如果没有讲透的地方,大家关注我的个人微信观众号。谢谢大家。

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