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刘洪玉:百强研究方法体系演变与房地产企业发展路径探讨

2017年03月16日10:37 来源:房天下产业网
[提要] 我们的资产在快速变化过程当中,每年我们都有一个变化,都反映了那个时候的特征。我们2017年的主题是不忘初心、行稳致远,目标鼓励企业积极探索新的业务模式,整合发展资源,那么引领行业,在供给侧改革新的形势下健康成长。
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房天下产业网讯:3月16日,由中国房地产TOP10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强优秀企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、曹舟南等嘉宾发表主题演讲,全国多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会

2017中国房地产百强企业研究报告

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刘洪玉

中国房地产TOP10研究组联席组长、房地产研究所所长 刘洪玉

主持人:下面有请中国房地产TOP10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生做 "中国房地产市场发展的阶段特征对百强企业发展策略的影响"的主题演讲,掌声有请!

刘洪玉:2009年的时候我们开始关注企业的稳健性,把它扩大到稳健性的概念当中来。那么从历年企业的发展过程当中,我们发现跟金融的结合,融资的能力,往往就制约着企业的发展,所以就强调融资的能力,再往后就是企业要经营好增长和稳定之间的关系。我们的资产在快速变化过程当中,所以每年我们都有一个变化,都反映了那个时候的特征。我们2017年的主题是不忘初心、行稳致远,目标鼓励企业积极探索新的业务模式,整合发展资源,那么引领行业,在供给侧改革新的形势下健康成长。

那么指标和原则没有变化,另外我们这个指标体系,根据我们今天主题的变化,实际上稍微的有一点小的调整,就是在运营上面的评价方面,反而运营项目的评价,我们纳入到一个可变现的指标,来突出企业的结构,规模与效率是企业向前发展的双驱动力,规模经济的获取离不开高效率的经营管理。

只有在不断提高经营管理的运转效率,更好地实现资本的良性循环的基础上,才能稳健扩张规模。

在市场波动明显的情况下,较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。

我们在三级指标上做了一些微调,我们面临着市场的大环境,实际上是密切相关的,我们现在2016年,我们的发展,2017年到现在为止,比我们预期很遥好的多,我们更加关心未来的发展的可持续性,所以我们做了指标上的微调。

我想重点讲几句,我们企业在这样特殊的发展阶段,以及根据未来我们可能的发展阶段的变化,然后对企业应该有什么样的策略,做一些思考。那么实际上,如果站在今天的时点上,我们看2016年之前的20年,那么实际上我们大家可以看到改革,实际上是推动了我们行业的快速发展,包括经济的快速成长,城镇化快速的发展,其中比如像刚才讲到的金融,我们这个产业很大程度上需要金融业的参与,金融服务的参与。我们房地产贷款的规模,大家可以看,所以很多人说,我们关心的贷款的问题,金融的问题,可能不是我们关心它的规模,关心它的增长速度,我们是不是要去完备和完善。过去我们增长的速度快,但是从未来的发展来看,我们可能更加关注,从宏观上,经济进入了新常态,发展速度放缓,供给侧改革性改革是我们工作的一个重点工作,另外我们城镇化不再关心,不再过分的强调人口的简单的增长,可能我们更关注城镇化发展的质量。我们可以看到未来政府还是社会各界,大家关注城市群的发展,尤其是各个城市之间跨区域的,由市场力量来发挥很重要作用的这种协同发展,这个问题就变得重要了。

再有房地产金融的环境也开始变化,比如说过去我们早期的开发商的典型都是白手起家,因为我们一开始没有结构的积累,后来我们有了一定的积累,但是我们那点积累很单薄。让我们金融环境发生了一些变化,那么我们房地产市场内部的结构关系也开始发生了一些转变,这个大家熟悉了,从存量到增量,从增量向存量的转变,从数量向质量的转变,我们未来满足差异化、个性化的需求,再有我们传统的住宅的建造商,未来向非住宅领域拓展,开发销售这种模式,然后运营管理这种转变等等。当然如果我们要做到新资产,未来还需要资金管理,这个叫金融化,实际上不是我们去做金融,而是用金融服务,来服务我们的主题业务,可能是我们房地产企业参与到金融的一个重要的。实际上政府对房地产市场的调控也开始发生思路方面的调整。这个里面更关键的就是很好的处理好资产的属性或者是属性,或者是金融属性,可以满足人们需求的关系,大家越来越关心,我们房地产资产的价格,如果和我们的GDP来比是多少倍,大家看到了,还是感觉忧虑,我们倍数太高了。我们感觉每个人都是很富有的,每一家有一套房子就是千万富翁,实际上对你的生活没带来更多的便利,大多数人没有太多的感觉,少量的人没有房子的人可能压力更大,所以我们未来政府的思路是怎么去引导消费和的行为,合理的引导预期,保持市场的稳定。

另外从市场的环境上,我们的市场规模,一般的就是说住房占GDP的8%,比较高的水平了,但是我们实际上已经,从1995年开始就接近8%。所以另外我们的市场将是两极分化的情况,一方面在核心城市里面,我们土地的供应。另外三四线城市,尤其是非城市群区域里面的三四线城市,这种压力还是大的。

所以在这种情况下,我们的企业怎么去寻找新的发展的机遇和确定自己的成长路径?这确实是一个重要的一个问题,那么我们说,实际上刚才我讲了,我们围绕我们核心的本质的工作,那么房地产业是干什么?你说白了,就是为人类的经济社会的活动,或者生产生活的活动提供空间和服务的行业。只不过经济社会的活动,这个人类的生产生活的活动不断的会发生变化,那么我们要适应这种变化。那么为什么需要金融参与?因为我们这个房地产的价值链大,周期长,然后使用者的支持能力,和他拥有的财富之间不匹配。其实这样你就认识到了,我们可能要对我们未来怎么去发展,你如果划的太远了,就不是房地产的范畴。

那么我们看新一轮的增长机遇,大家觉得新型城镇化在城市群范围里边特色的建设,然后存量市场上,增量变成存量,存量市场上的更新改造,这个更新改造、租赁、市场发展,这也是增加的一个机遇。另外产城结合,也起到了重要的作用。那么房企怎么去做?实际上我发现大家在探索自己的发展目标和目的路径,然后也在研究制定自己的策略,这里边不同规模的企业,大家在发展路径和策略上也有侧重点。但是我们的趋势,从开发变成了一个开发加整理,这是资产的整理,然后再往前的话,就是金融的结合,一个基金的管理,这样一个上面去。

我们发现企业在定目标的时候,好像关注规模的目标,我们是不是更高的目标,大家路径也有所分化。刚才看到了,有所分化。那么为什么大家还愿意把规模做的更大一点,在国际上其他地方的企业,尤其是大型企业在市场上的份额还是有提高的空间。这是中国和美国的房地产企业的市场份额的比较。那么我们和美国比,实际上还有一些差距。我们还有空间。我也做了一点功课,美国前一百强的住宅的开发商,但是可以从这个数据上来看,大家可以看销售的量和销售的收入,实际上也是随着市场变化,也有很大的变化。也就是说当市场的规模调整的速度比较快的时候,但是可能你相对于以前又变小了。这里边大家可以去感受。

但是我们看到的留下来的企业,似乎让我们感觉到更加羡慕,大家觉得这一点更好。怎么向这样的公司转变,也值得讨论,所以这种差异化的路径,希望规模化、多元化、金融化。所以这是一些策略,然后就是小城镇方面。这一方面的发展,实际上我觉得还有,实际上还包括存量房地产的空间的管理和服务,这个应该也是一个很重要的,多元化的工作内容。再就是金融化的发展怎么用金融的工具,来支持我们企业扩张的活动,来支持我们的资产管理活动。

总的来说,挑战很多,但是应该也有很多的发展机会,我在很多的场合我也讲,我们房地产业跟发达国家比,是他们的一半。另外一半,我想大家可以积极的努力和探索。谢谢大家。

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