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张永伟:产城融结合的几个问题

2017年03月16日10:06 来源:房天下产业网
[提要] 如果按照传统的定义,所谓的房地产就是土地房屋的建设,有两个跨界。在这个跨界当中有很多的创新,当然也引发了创新的思考,第一个跨界就是房子向产业的融合,就是产城的融合。这个城指的是大的房地产项目。第二个跨是房子和金融的融合,我们叫城或者是地和金融的融合,这三融合是一体的,产城(房)的融合问题。
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房天下产业网讯:3月16日,由中国房地产TOP10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强优秀企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、曹舟南等嘉宾发表主题演讲,全国多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会

2017中国房地产百强企业研究报告

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张永伟

中国房地产TOP10研究组核心成员、国务院发展研究企业研究所副所长 张永伟

张永伟:欢迎大家。房地产发展的深度比其他行业显著的多,所以在这个领域,我们说它应该是我们在行业研究当中,创新活跃的领域,我们先看到或者体验到,今天我想就房地产领域的跨界发展问题谈一些自己的观点。房地产本身我想也是一个循序渐进的过程,这个行业不是一个独立的行业,也包容了科技,包括了金融的属性,就是金融的业务,甚至还包括文化,所以房地产不是一个独立的行业,对它的定义需要更新。如果按照传统的定义,所谓的房地产就是土地房屋的建设,有两个跨界。在这个跨界当中有很多的创新,当然也引发了创新的思考,第一个跨界就是房子向产业的融合,就是产城的融合。这个城指的是大的房地产项目。第二个跨是房子和金融的融合,我们叫城或者是地和金融的融合,这三个融合是一体的,产城(房)的融合问题。

第一个就是跨,这个跨度从传统的房地产开发向一个生态的建设这样一种跨越,或者一种转型,或者一种升级,传统的房地产开发,我们也理解成没有什么跨界,以土地开发为主题,增加一些小产业的题目,也就是点缀性的,本质上是一个房地产的项目。所以很多业内的人,不管我们这个项目如何进行运作、包装,大家往往能够一语中的,这就是一个土地开发的项目,我们把它称之为异化的转型,缺乏科技含量,甚至既影响了房地产自身的发展,影响行业自身的社会的定位,也影响了对跨界行业的价值,也称之为传统的融合,带有异化的形成。

那么新一轮的融合就像产业一样,在城市开发或者区域开发过程当中,这个元素往往是服务性的,而不是实体性的。所谓服务性,我们一个主题,或者是旅游项目的开发,这样就迈出产城结合的第一步。但是这个产往往停留在房地产,比较容易操作,这样的领域,可以说以服务业为主。当然也有的项目增加了科技的色彩,比如我们讲了科技的园区,科技的孵化器,但是当你把科技的项目从整个开发项目当中一旦打开,就会发现很多的科技项目并没有真正的产生科技的效果,也就是说很多的科技含量很高,我们高举的旗子很高,但是没有产生科技效果,就像我们很多的孵化器一样,后变成了一个房屋的项目,一个租赁的项目,没有产生孵化的效果。

所以第一个融合,就是从土地的开发向产业转型,现在走到了实体产业,这样一个新的方面。这也是很多做的比较成功的企业,做的积极的探索。但是在向产业开发的过程当中,可能又遇到一些新的概念或者新的一些理念。第二步大家在做房子和产业并购的时候,大家向生态转变,这个生态应该是一个比较大的概念,它既是一个生活的社区式的生态,也是一个创新创业的生态,这就是从极端,从一个未来的角度来讲,围绕着这个新区域的开发,它就融合了一个未来城市的生产、生活、科研为一体的。这就是我们称之为一种从产业项目进一步演变为生态的开发,生态的建设,在很多地方出现了探索。近我们参与的研究,围绕着无人驾驶,大家希望在一个区域当中,能够展现出一个更加智能的这样一个产业,更加智能的这样一种生活,更加智能的一种管理和一个城市。在这个地方集聚了很多的要素,底层的就是开发建设。那么在开发建设上面所搭载的价值既有创新的元素,就是说可能围绕着智能产业进行研发的一个机遇期,也有一种生活的元素,就是围绕着科研配套所形成的一种模式,科研人员在这里面可以低成本的生活,在这个企业里面,瞎子都可以搞创新,因为生活无忧。当然也是一个智能的社区,这个社区有各种生产性、生活性的服务业,包括展览,还有文化的交流等等。那更多的它是一个未来的城市,从楼房的设计都是更加智能化的,因为自动驾驶的,不需要指挥,可能也没有商场,没有银行了,这都是人工智能的时代,这就是未来的城市。

这也是一个项目,融合的元素就多了,这个过程当中就产生了升级带来的冲突,这种冲突大概四个方面,一个就是你要建设一个创新的系统,或者创新的生态,它是一个比较长期的过程,就是要把区域从无到有,变成创新的集聚区,这个过程是比较长的。但是我们做项目开发的人,往往希望短期的回报,这就产生了两种业态定位的冲突,一个追求短期的商业利益,一个追求比较长期的这样一种生态建设,这两种冲突过程当中,往往生态建设可能就变异了。终走不到终点,很多的项目体现不出初的追求的价值,是比较可惜的。

第二种冲突就是政府的角色和市场角色的冲突,这样一种面向未来的项目设计和开发,它本身就是一个巨大的创新,充满了不确定性。如果政府像过去作为区域开发的主导者一样,仍然去主导这样一种大型的、更加现代化,未来的开发,这种思维就跟不上不确定性的挑战,往往事与愿违,往往需要市场来主导。这种市场力量是传统的开发企业还是更多的多元主体所构成的一种综合的这样的一种推进者,综合功能的推进者,这个确实目前来讲,还是需要更加深入的设计,成功的范例不多。

第三个是思维的冲突,做这种业态需要更多的植入,更多的了解创新是怎么形成的,更多的去理解这个产业是怎么培育起来的,产业培育的过程和创新生态的打造,确实是另外一个领域,而不是我们所想象的思维,不是说资金到位,团队到位,这个生态就能建设成了,往往不是这样。所以用一种开发主导的思维来进行一种生态的建设,就和它所需要的科技基因,就必须有一种结合,否则的话这种生态项目,终又会改变成一个地产的项目,这就失去了它的叠加的价值。

第四个冲突就是单向的功能和系统的冲突。我们有一句话让专业的人做专业的事情,在这样庞大的系统当中,每个模块都需要专业的力量去完成,你不能让做科研的去做统计,它是回归专业性。但是谁能够承担系统的设计者,这个系统的设计者他是一个典型的跨界的整合者,这种思维往往要打破过去的单一大化的设计,他追求的是一种系统的,所以单一效应的大化,做土地开发的,追求单一项目的大化,追求整个设计的大化的冲突,在这个过程当中尤其明显。所以这就是我们讲的,这种跨界所带来的四个冲突。

还有就是从房地产实体属性向金融的跨越,大家看在这个领域以追求拿到全牌照的金融业务作为自己未来的战略方向。那么房地产企业到底如何和金融结合,可能体现在两个方面。一个方面是本身的金融属性没变,房地产不是房子,不是项目,它本身就带有金融的属性,本身就需要证券化,把房子变成金融产品。那么围绕这种产品可以做更多的金融的设想,我们把它称之为属性所决定的它的金融化。但是并不意味着,第二个就是房地产企业可以做银行,保险,证券。所以目前房地产的跨界,现在标准来自于我们的金融属性体现的比较充分,这种证券化、金融化,但是迈向金融板块,充满了挑战,也可能出现更大的创新。所以我想房地产是跨界创新当中,活跃的一个领域,创新往往更值得探讨,但是确实从研究的角度来观察的话,融合是有边界的,跨界需要的是能力,能力不到,跨界就充满了风险。我就说这些,谢谢各位。

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