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跨越300亿 进军500亿——西南百亿房企的突围

2017年03月07日13:22 来源:房天下产业网
[提要] 2016年,全国房地产行业迎来周期性高点,行业集中度愈加上升,市场份额成为各家品牌房企兵家必争之地。在千亿梯队不断扩充的同时,百亿规模房企再次突破百家,成为市场竞争的主力。
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2016年,全国房地产行业迎来周期性高点,行业集中度愈加上升,市场份额成为各家品牌房企兵家必争之地。在千亿梯队不断扩充的同时,百亿规模房企再次突破百家,成为市场竞争的主力。

百亿军团中,西南地区本土房企占据一隅之地。从2014年到2016年,西南地区百亿房企个数缓慢增长,多数房企销售额在100亿到300亿之间,而目前还无一家企业销售额突破500亿元。对于西南地区百亿房企来说,似乎300亿、500亿成了一道难以跨越的门槛。

跨越300亿 进军500亿——西南百亿房企的突围

从近年来西南地区百亿房企的发展状况,可以看到,西南房企面临着不小的压力:

一、本土地产公司的地域化在逐渐丧失。2016年,重庆销售前十的仅有3家本土企业,且都比较靠后;2016年贵阳楼市销售TOP10榜单,被恒大、万科、保利等全国实力房企所占据,本土企业仅中天城投、宏立城上榜;昆明市场遭到一线品牌开发商纷纷抢滩,竞争之激烈更不用说。尽管本土企业在土地储备、市场底蕴等上颇具,但外来房企凭借品牌、规模不断涌入,本土企业呈现出节节败退的局面,生存空间进一步被挤压。

二、将会面临收购兼并的市场压力。收并购已成为房地产市场的常态,有实力的大型房企或将利用手上的“现金弹药”,对中小企业进行一波针对性轰炸。西南地区部分在细分领域具有专业的企业,或持有项目储备的公司将是企业收购的重点关注对象。如金科地产,因其大量土地资源储备、稳健增长的经营能力等,已获融创累计增持23.15%股份,金额达57.23亿元。

2017年,西南房企中,哪些企业能够跨越300亿,哪些企业能进军500亿呢?根据西南地区房企经营情况,我们梳理出了2017年两个有可能进军500亿、三个有可能跨越300亿的企业,如下表:

跨越300亿 进军500亿——西南百亿房企的突围

跨越500亿:金科、蓝光

金科——土储丰富、服务升级、多元融资

金科以“三圈一带”战略布局为基础,始于重庆,发展全国,保持布局发展战略定力。2016年金科销售额466亿元,冲击500亿仅需实现7.3%的销售增长,金科2017年跨越500亿势在必得。

土储丰富,布局精准。2016年金科重点布局核心十城,耗资逾百亿在重庆、合肥、天津、济南等地集中拿地,围绕“三圈一带”战略不断储备项目资源。2016年全年金科新增土地计容建面近550万方,项目大多具备盈利空间,去化无忧。金科华北区域、重庆区域、华东区域、中西部区域公司的陆续开业,进一步巩固和深化金科区域战略新格局、“三圈一带”战略新构想。

服务升级,产品溢价能力提升。2016年金科服务迈入“社区服务4.0体系”,打造“人+云+端”的智慧生活社区。金科服务价值已达24.55亿元,业主满意度连续五年超过90%,2016年业主满意度高达96.47%。金科出资10亿元成立金科社区综合服务集团,社区服务的持续加码与房地产主业形成协同效应,进一步推动产品溢价能力。

低成本多元融资做后盾。金科持续加大低成本多元化融资工具的使用,除了债权性融资之外,金科非公开发行100亿元公司债券取得深交所无异议函,非公开发行45亿元股票获中国证监会核准通过,大大缓解了资金需求和负债压力。金科还创新融资工具,盘活按揭购房尾款资产,发行18亿元资产支持专项计划,票面利率仅4.7%。低成本多元化的融资让金科在规模壮大和业务扩张的同时免去后顾之忧。

蓝光——聚焦高价值区域、改善型产品升级

蓝光2016年房地产销售额376亿元,同比增长60%,实现了质的飞跃,若继续保持这样的增长速度,500亿目标触手可及。蓝光发展在地产业务方面按照“聚焦高价值、高、低存量区域”策略,确保2017年销售和利润目标实现。

高价值区域带来大幅。近两年,蓝光策略性地加大了苏州、合肥、武汉、南京、南昌等中东部高增长城市的土地储备,2016年在东部高价值区域的比例达到80%。蓝光的地块获得了大幅度的,为公司带来可观利润。2016年上半年,蓝光地产新开工区域结构发生了重大变化,在北京、苏州、合肥、南京、武汉、南昌等高价值区域开工占比提升至58%。这些高价值区域开工对蓝光地产2017年销售规模将起到极大支撑作用。

改善型产品支撑溢价盈利。蓝光在加快全国化布局的同时,实施以改善型住宅为核心的产品战略。2015年至今的新增储备住宅资源80%以上为改善产品,并坚持“人居质量”的产品品牌。蓝光改善型产品品牌形象和影响力已经初步形成,其“雍锦系”被评为2016年度中国十大产品品牌,在北京、合肥、成都、苏州、南昌、长沙等城市的改善市场已经高分通过了考核。改善型产品结构变化带来溢价能力的大幅提升,蓝光销售合同单价提升30%左右,为冲击500亿提供有力的保障。

冲击300亿:中天城投、东原、俊发

中天城投——大盘造城、发力金融、地方红利

中天城投作为贵阳龙头,深度参与城市改造,在当地具有较强的资源整合能力。中天城投2016年销售额277亿元,2017年跨越300亿已是势不可挡。

城市化管理形成独特竞争力。中天城投深耕贵州,结合贵州发展趋势及历史发展机遇,提出体系化的城市化管理模式。中天城投所建设的未来方舟、贵州金融城项目均是体量超过700万平方米的成片整体开发项目。中天城投在公共配套不足的基础上建造和运营一个个大盘,积累了大量的城市管理和城市运营的经验,一方面,拥有丰富的成片土地独立开发经验的房企更容易获得大片开发的土地;另一方面,大盘的推出对销售规模形成有力保障。中天城投本身也因其领先的城市化管理而产生巨大影响力和号召力,进一步提升项目销售能力。

大金融发展模式为地产融资提供有力支撑。2016年,中天城投加速推进“金融全牌照”战略目标,目前金融业7大牌照中,已经取得银行、保险、证券、基金4类业态牌照。由于地产的融资能力和财务成本直接决定着房企的开发力度和发展速度,金融业务的发展将对企业地产发展有极大的推进作用。金融+地产的战略不仅保证了中天城投的快速发展,而且在今后与一线开发商的竞争中,具有了自身独特的核心竞争能力,让客户和者看到了中天城投的发展后劲和前景。

贵州省跨越式发展也为中天城投提供充足的动力。近年来贵州充分利用“后发”,实现追赶型、跨越式发展,大数据产业布局已经走在前列,在西部地区跨越式发展中形成独特的“新贵州现象”。中天城投作为深耕贵州的本土企业,其地产业务将受益于贵州省跨越式发展,以及贵阳市作为贵州唯一大型城市的资源虹吸效应,预计到2020年前后贵阳的人口有望进入加速流入的过程,区域发展也将带来房地产市场的繁荣。

东原地产——战略布局持续发力、社区运营品牌效应、资本多元创新

作为渝派房企中坚,东原地产集团坚持“深耕精选”战略,加速推动全国化战略,在其布局的各大区域均实现了有质量的业绩增长。2016年,东原地产实现销售额231亿元,销售面积197万平方米,首破200亿元大关,较2015年的128亿元大幅上涨了80%之多。东原已经完全具备了2017年冲击300亿的实力。

战略布局持续发力。从项目布局来看,东原地产集团一方面在大本营持续深耕,在进军多年的重庆、成都、武汉等区域抢占市场份额,实现多盘联动之势。另一方面,东原坚持“精选一二线城市,精选一二线区位”战略,步步抢占上海、南京、苏州、杭州、武汉、成都等热点城市地块,为未来的中长期持续发展奠定基础。目前,东原地产已经在华东、华中、西南三大区域七大城市拥有近800亿元货值储备,完成了三大区域“三足鼎立”均衡布局的整体态势。

社区运营品牌效应。东原全力投入社区运营模式的研发与落地,形成了“童梦童享、友邻友趣、乐享乐配、优度优家、愈教愈乐”五大社区子品牌,在业界被赋予“社区运营创新践行者”的美誉。目前,已经升级为3.0时代的东原“俱乐社区”,深度挖掘社区内部资源,打通内外部资源的分享系统,线上线下相结合,引领居民参与社区生活。东原领先的社区运营能力对购房者产生极大的吸引力,同时也大幅促进产品销售溢价。

资本多元创新为地产发展保驾护航。作为东原地产的母公司,迪马股份借助公司债、中短期债券及资产证券化等多种融资手段,为东原的稳健发展提供了坚实的资金后盾。迪马股份已形成“地产+金融+军工”三大业务格局,实现了金融细分领域的协同,并不断向金融全牌照发展。这些动作无疑都为东原地产的探索多元化购地模式、拓展融资渠道,提供了坚实保障。

俊发——项目、品质提升、商业发力

俊发是云南本土房地产企业的领军者,也是唯一一家进入百亿排行榜的云南本土房企。俊发2016年销售额190亿,2017年销售目标为300亿,将同比增长57.9%。尽管有所差距,但俊发已为超额完成目标做了充分的准备。

充足的项目资源。已有三年没有出手拿地的俊发集团,2016年大展拳脚,拿地金额、拿地面积位居昆明房企榜首。2016年,俊发地产46亿元拿下昆明市区20宗645亩土地资源,用于湾流海、俊发城、俊发•逸天峰等项目建设用地。除招拍挂之外,俊发还中标羊肠大村约750土地的社会人,将打造为在昆明的又一个大盘。俊发在昆项目资源的积累,将为2017年的销售规模提供有力的保障。

品质提升形成强大影响力和号召力。2017年是俊发集团的“品质提升年”,俊发将在产品、服务、管理、团队四个方面进行品质提升。在产品方面,俊发各产品线精益求精,价值不断得以提升,形成强大影响力,俊发地产1月份就以29.8亿元的销售额位居昆明楼市榜首;在管理方面,俊发进行了大刀阔斧的变革与创新,通过推出事业合伙人机制、成立七大员工健康俱乐部、启用全新薪酬管理制度等变化,优化管理结构,激发团队活力,提升运营效率。

俊发商业厚积薄发。俊发地产在商业地产领域的厚积薄发,由2014年滨江•俊发广场的开业拉开序幕。随着俊发系广场、购物以及未来呈现的昆明地标“春之眼”项目等悉数亮相,俊发地产自持商业体量将达到120万方。众多大规模的国际化、高品质商业集群面市,大幅提升俊发商业竞争力,为俊发销售额突破300亿增添筹码。

因资源配置不均、人口聚集能力相对偏低、经济发展相对落后等诸多复杂原因,西南地区房地产发展水平相比一二线城市热点区域稍显逊色。但西南百亿房企以前瞻性和独立性的战略思维,潜心修炼内功,在扩大规模布局的同时,经营出自身产业特色。或创新多元化融资渠道,或精选高价值区域布局,或专注细分市场,或深度挖掘社区运营,进一步夯实企业在西南区域的地位。尤其是经过与外来房企竞争脱颖而出的本土房企,具有更强的风险抵御能力和实力。百尺竿头,更进一步,2017年西南地区百亿房企定能实现新的突破,跨越300亿,进军500亿,成为百亿房企俱乐部中一股不容小觑的力量。

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