2016年对于房地产企业注定是不平凡的一年，市场形势跌宕起伏，经历了从到速冻降温的过山车式的变化。房地产行业整合速度进一步加剧，并购重组事件频发；政策调控由宽松到全面收紧，房地产企业融资渠道也全线收紧。面对2016年如此变化的行业环境，沪上百强房企立足自身情况，从布局、产品以及融资等方面，调整进击的策略与节奏，均获得了不同程度的良好发展。由此，我们来解读沪上百强房企快速发展的三大逻辑：

1.布局战略：收缩三四线布局，加大一二线城市扩张步伐

城市分化是现阶段国内房地产市场发展的一大特征，这种分化的格局还将持续存在，伴随着房价的分化，土地市场也呈现出三四线城市开始降温、一线城市及重点二线城市土地市场火热的态势。布局方面，2016年沪上百强房企呈现出收缩三四线、回归一二线主战场的趋势。

绿地2016年加大了一二线城市土地储备占比，在一二线城市新增土地储备面积占比由2015年的58%提升至83%。世茂房地产在补充土储方面相对比较谨慎，2016全年新增土储中均是在一二线拿地，三四线城市没有新增土储；新城控股保持进取态度，拿地力度同比有所加强，新增土储中一二线城市占比由15年的57%提升至83%。旭辉集团加强在二线城市拿地，所购土地项目多是具有追涨的二线城市，如天津、杭州、武汉、合肥、苏州等。阳光城2016年加紧 “3+1+X”战略落地，在持续深耕上海及大福建区，同时核心关注较大的二线省会城市，一二线新增土储占比提升至88%，并且通过并购手段获取逾916万方土地及项目。景瑞地产同样是坚定回归一二线，并强势布局上海。

2. 产品战略：结合自身，不断调整各城市产品结构，匹配消费者需求

沪上百强房企一方面结合市场需求变化，调整产品供应；另一方面不断革新产品，非毛坯、智能化、主题融入，不断满足客户居住需求，产品品质不断提升。

新城控股坚持以高品质产品获取客户的持续认可；提升产品结构与市场需求的匹配度，即根据不同城市需求结构的变化，开发与市场需求相匹配的产品，如一线城市主推90平以上的产品，二线城市及部分三四线城市注重90-140平米的首改类产品打造。旭辉集团采取的产品策略因城而异，一线城市增加90平以下的刚需房及140平以上房的供应，二线城市加大90-140平首改房供应；以铂悦系列敲开住宅市场的大门，并计划未来1年内长三角4座城市落子7枚；商业地产三条产品线快速铺开。景瑞地产始终坚持以“定制化生活服务提供商”为转型目标，通过“定制化”将产品线延伸，并在杭州悦西台、上海法兰云廷等多个项目上落地呈现，成为其系统提升项目附加值，创造更多高溢价产品，促进销售去化的有力支点；2016年定制化产品占50%，未来将梯度推进定制化。阳光城，始终坚持需求为王，一方面通过精准洞察不同城市的需求结构变化，提升产品结构与市场需求的匹配度：一线城市适当降低90平以下与140平以上的占比；二线及部分三四线城市注重90-140平米的首改类产品的打造。其他三四线城市提升140平以上面积段产品。另一方面，产品升级迭代匹配高净值人群需求，主要针对产品需求特点，采用“降维战略”方法论升级现代豪宅理念，打造设计精细化、豪宅轻奢化、配套酒店化与社区智能化的二代产品。商业地产方面布局加速，未来2-3年匠心布局9城16座。

3.融资方式：优化融资渠道、尝试金融多元化

随着楼市调控政策密集出台，政策收紧逐步延伸到房企资金层面，以及热点城市多次强调将严格排查各类理财资金进入土地市场，进入房地产领域的各路资金迅速“退烧”。信托渠道融资规模“腰斩”，公司债均逐步收紧，房企海外发债出现大规模提前赎回。沪上百强房企再融资方面也各显神通，优化自身的融资渠道。另外，房企同时还在积极利用创新型金融工具、或入股金融机构及邀金融机构参股，努力尝试金融多元化。

绿地2016年主要通过发行公司债（约200亿）与增资扩股的方式，累计融资超300亿。资金相对充沛。相应在领域绿地金融立足于“+投行”的大资管金融全产业链布局，着力打造战略性金融平台。世茂房地产2016年发行20亿短期票据，35亿公司债，推行酒店资产证券化、购房尾款资产证券化以及物业费资产证券化。坚持稳健财务策略基础上，持续金融创新。新城控股与红豆、红星美凯龙等7家股东发起成立国峰人寿保险，与平安银行发起设立100亿产业基金，并且成功发行以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目，定增募资38亿，完成50亿公司债发行。旭辉集团16年获银行授信710亿，银团贷款11.3亿美元，票据融资2.85亿美元，发行债券40亿，弹药储备充足。景瑞地产运用股票发行、信托、私募等方式，与国际私募基金、融资机构等，建立和保持了良好的合作关系，通过多元化的渠道积极取得资本。发行境内公司债25亿，与中国东方资产以房地产基金为切入点、资产管理为核心，共同发起设立一个初始规模达100亿元的基金。阳光城2016年圆满完成60亿元非公开公司债和26亿元公开公司债的发行，认购三峡金石基金，成为其有限合伙人，与深圳新奥战略合作，共同成立产业并购基金，联合陆家嘴集团设立上海陆金朝阳资产管理有限公司，定增获批募集总额高为70亿。

总之，沪上主流百强房企在整个2016年，结合灵活应对能力和自身经营的在大环境激烈动荡的过程中，依然取得不错的成绩。绿地合约销售额同比增长12%，跨越2500亿；世茂房地产合约销售额同比增长2%；新城控股合约销售额同比增长114%，从385亿跳跃至650亿；旭辉集团合约销售额为530亿，从2015年的300亿俱乐部晋升到500亿俱乐部；景瑞地产合约销售额同比增长93.1%，几近翻番；阳光城2016年销售额也获得50.3%的同比增长，达460亿元。

日前，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组已启动“2017中国房地产百强企业研究”，以“不忘初心，行稳致远”为主题，发掘行业中综合实力强、成长、经营稳健、社会责任感强的房地产企业群体，鼓励企业在新常态下，积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新的形势下实现持续、健康的成长。