2016年中国房地产金融发展趋势研究报告

2017-02-22 11:35:00 房天下产业网 来源:中指研究院

一、宏观环境:房地产政策由松趋紧;货币供应增速放缓,货币环境整体偏松

1.房地产政策聚焦从去库存转向热点城市调控,收紧力度不断升级

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程:两会提出因城施策去库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项措施频频加码,遏制投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。同时,加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续突破前行,为行业长期发展积极构建良好环境。

2.货币环境整体偏松,企业融资成本保持较低水平

2016年货币环境前松后紧,整体表现宽松,M2余额超155万亿,但增速低于全年目标。2016年前三季度货币环境较为宽松,“930新政”之后,政策严控银行、保险、信托、基金等金融机构资金投向,流动性趋势性收紧。从货币供应量来看,2016年M2余额高达155.01万亿元,并且央行全年净投放现金5087亿元,较2015年大幅提升72%。从货币供应增速来看,2016年M2同比增长11.3%。

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企业融资环境向好,全年融资规模得到大幅提升。2016年央行五年以上长期贷款利率仍保持在4.9%的历史低点,企业资金压力得到有效释放。除此之外,房企利用资本市场进行融资的规模也大幅增长,据不完全统计,2016年房企债券融资达9039亿元,同比增长77%,平均利率为5.07%,低于2015年1.2个百分点。受益于房地产行业贷款和融资成本降低,企业融资环境趋好,资金压力有所减轻。

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二、行业融资:直融规模扩大,房地产资金加强,风险防范力度加大

2011-2013年间,我国房地产市场处于调控期,房企融资渠道单一,资金多来自于银行贷款,2014年下半年起,随着层进一步放开对公司债和再融资的限制,定增、公司债等发行数量、募资规模呈现爆发性增长,开始日益替代银行贷款等高息负债。2016年1-9月,企业增发、公司债、企业债等募资规模基本已经赶超去年全年水平,全年募资总额创新高。除此之外,互联网金融、资产证券化等多渠道融资途径继续发力,帮助企业补充流动资金、助力企业实现转型。但同时我们也注意到,随着房地产市场不断升温,金融层面政策转紧,旨在引导楼市资金降低,未来房地产金融风险防范力度会继续加强。

1.公司债:政策前松后紧,利率继续保持较低水平

2016年2月,发改委提出继续扩大企业债券发行规模,提高直接融资比重,在现有专项债券品种基础上,进一步创新品种,扩大专项债券支持重点领域、重点项目的范围,充分发挥企业债券对实体经济的支持作用。受政策利好因素影响,年初,20多家房企公布了发债公告,总金额近千亿元。部分企业发债利率在3%,低于去年公司债平均发行利率,房企资金成本有效降低。

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多因素促使房企在资本市场大规模发债融资。2016年上半年,在国内政策和货币环境持续宽松的形势下,我国房地产市场火热,成交规模不断攀升,品牌房企业绩大幅提升。市场形势向好激发了房企补仓热情,但居高不下的地价使得多数企业望而却步,对资金的需求越来越大。公司债凭借其条件宽松、低利率且多期发行的特点备受房企青睐。国际方面,美元走强及人民币贬值,国际信用评级下降等因素加大了海外融资难度,倒逼房企纷纷转向国内公司债市场。

房企发债规模走高、利率较低。国内发债条件持续放松,直接融资比重上升,2016年,国内和海外上市房企积极把握窗口期,纷纷开启发债模式,发债规模大幅攀升,融资成本走低。其中拥有国企背景以及信用评级良好的房企获得了更低的票面利率。1月,保利地产发行5年期公司债,票面利率为2.95%。海外上市房企如万达、世茂等也纷纷发行内地公司债,5年期利率分别为3.95%和4.8%。融资规模方面,2016年房地产行业公司债发行规模达到2730.4亿元,较2015年增加202亿元。

楼市调控政策出台,发债资金加强。我们也注意到房企融资金额大幅增加的背后隐存着一定金融风险,一方面,增加的资金源源不断流入房地产市场,助推房企大规模拿地,带来地价持续走高,频现,加速房价上涨趋势。另一方面,由于过度融资和使用,负债率有所增加,企业信用风险和银行系统性风险不断聚集,不利于市场持续稳健发展。2016年热点城市地价上涨,楼市价格走高已经影响到社会经济稳健运行,十一期间,热点城市密集出台限购限贷等房地产市场调控政策,为楼市降温。继信贷收紧之后,金融机构也相继发声,限制资金流入房地产行业。其中,证监会和交易所要求对房企发债实施分类,提高企业发债门槛,控制发债规模,尤其针对土地市场,提出定增和发债募集的资金只能用于房地产建设,禁止投入到土地市场,表明房企发债政策转向收紧。受此影响,2016年4季度,房企各类债权融资规模明显下降。

除此之外,证监会提出加强对股权 、股票交易、新三板挂牌等审核力度,明令禁止房地产行业以“股权 ”名义从事非法集资活动,同时,对现有新三板挂牌企业加强,对不按规定提供挂牌文件的企业予以终止挂牌,为股票、新三板市场降温,遏制企业过度投机,引导资金回归实体经济。

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2.定向增发:低成本融资替代高息负债,规模不断扩大

自2015年内地资本市场再融资放开以来,房企增发融资规模不断上升。以低成本融资替代企业高息负债,降低自身融资压力成为大多数房企的选择。2016年,增发市场热度持续,募资规模不断增加。其中,房企内地增发规模继续扩大,明显高于海外资本市场。

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定增融资成为再融资的重要手段,募资规模大增。在当前资本市场“内松外紧”的形势下,海外资本市场估值较低催生品牌房企纷纷回归国内市场获得低成本融资。2016年,定增募集资金总额共计1641.2亿元,同比增长11.3%,成为企业再融资的重要手段之一。

募集资金用途广泛,房企借助增发实现项目融资,获取并购资金。首先,房企实施定向增发的目的主要包括补充流动资金、项目融资、收购资产和借壳上市等。2016年上半年,绿地控股增发募资157亿元,用于其在武汉和合肥的三个房地产项目,房企通过定增将其资金投入到重点城市或重点项目,一方面,有利于企业改善资金压力,促进可持续发展。另一方面,不断增强的资金实力助力企业规模不断扩大,行业竞争力显著提升。其次,当前行业整合加速,兼并重组成为一种趋势。自2015年以来,层减少了定向增发审批程序,并鼓励上市公司并购重组。在此背景下,部分房企借助增发获得并购资金,通过收购中小企业位于不同城市的住宅或商业地产项目来弥补拿地不足,以求在未来市场竞争中掌握更多主动权。

3.互联网金融:政策趋严,互联网金融类P2P平台业务逐步规范

互联网金融作为一种新兴的金融业态,在国内起步较晚,2015年层在政策层面正式承认了P2P平台的合法地位和信息中介性质,互联网金融取得较快发展,成为房企进军互联网金融领域的元年。万科、保利、恒大和绿地等大型房企均通过发行互联网金融产品发起房地产 ,以期达到多元化的产业布局,打通企业融资渠道。

互联网金融平台具有较强吸收社会小额闲散资金的作用,2016年房地产市场发展过热,一部分原因是资金通过移动互联网平台进入到房屋交易市场,进而推高房价。10月,国务院厅和银监会等多部委分别发布实施方案对互联网金融类P2P网贷进行整治。具体来看,此次政策的特点包括:涉及主体范围广,政策明确规定房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融企业不得利用P2P网络借贷平台和股权 平台从事房地产金融业务,其中互联网金融企业包括具有资产管理相关业务资质,但开展业务不规范的各类互联网企业;未取得资产管理等金融业务资质,跨界开展金融活动的互联网企业;具有多项金融业务资质,综合经营特征明显的互联网企业。通过分层整顿方法来解决互联网金融业务部门众多且分散的问题。整顿领域全面,其中P2P网络借贷平台、股权 平台、互联网保险、第三方支付、通过互联网开展资产管理及跨界从事金融业务、互联网金融广告等均将作为重点清理整顿对象,并严禁各类机构开展“”性质业务。通过规范第三方配资行为,控制住房贷款规模,遏制楼市、投机的购房者,降低资金杠杠,促进市场可持续健康发展。政策效果凸显,受政策影响,北京、上海、深圳和山东多地全面叫停房地产 业务,企业开展自查自纠,不得通过更改名称、修改资金用途、转为线下筹集等方式变相继续开展业务。与此同时,的加强也利于互联网金融行业更规范健康发展,一些经营不规范、业务不合规的企业未来会面临退出行业的形势,随着互联网和金融的不断渗透,房企和互联网金融的合作将愈加专业化。

4.房地产资产证券化:金融创新途径升级房地产资产运作模式,发展

2016年,我国一线及热点二线城市房地产市场过热,多地纷纷出台房地产调控新规,层全面收紧房企资金来源,房地产企业现有融资渠道受到限制,资金压力倒逼房企探索多元化融资途径。资产证券化作为一种创新融资方式,不仅可以提高资产流动性并增强现金流的稳定性,同时房地产资产证券化在市场去化方面也具有天然,能够改变行业的融资现状和企业运营模式,有利于房地产市场去库存、降以及化解房地产金融风险。未来房地产资产证券化的发展将进入快车道。

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我国REITs 可选择的物业品种丰富、数量众多,具体来看,当前我国房地产证券化形成了以国内酒店和写字楼为主的准REITs产品,随着层政策的支持和房地产资产证券化的推进,其范围也在日益扩展,覆盖了多种物业类型,如:住宅、商业、写字楼、零售、工业物业等涉及权和债权等基础资产为支持的专项计划。

购房尾款类资产证券化项目为住宅类开发房企盘活了沉淀资金,同时,以写字楼和商业为代表的非住宅类房地产项目证券化也逐渐兴起。2016年1月,碧桂园携手中信证券发行总规模为29.46亿元的购房尾款资产支持证券,发行利率5.1%,期限4年,基础资产为客户自付合同的收款权,成为房企金融创新的又一重要尝试。此资产支持证券的发行在国内房地产行业影响较大,不仅开创了首单以客户自付合同收款权为支持的资产支持证券,也是目前国内房地产行业规模大、期限长、利率低的尾款资产支持证券。3月和6月,碧桂园又分别发行了总金额为15.84亿元和62.11亿元的购房尾款应收账款资产支持证券,房企通过资产证券化获取发展资金的规模不断加大。与此同时,REITs具有的高流动性、稳定和丰富组合等特点也为非住宅类房地产项目发展开拓了新途径。现阶段商业地产库存压力相比住宅市场更为严峻,2006年至今,我国商业地产空置面积规模逐年上升,从2006年的2702万平米增长到2015年的17940万平方米。更应引起注意的是,近几年商业地产空置面积增速已明显高于销售面积增速,是商业营业用房由于受到电商销售的挤压,2015年空置面积增速高于销售面积23个百分点。因此如何盘活存量,激活沉淀的巨额资金是商业地产亟待攻破的难题。目前,呼声越来越高且随时可能出台支持政策的REITs将为商业地产去化之路带来更多可能性。6月,中航信托发行首只由信托公司作为原始权益人的类REITs产品——“红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”,发行总规模为14亿元,该产品不仅为盘活存量资产开辟了资金渠道,加速资金回笼速度,也填补了商业地产资产证券化的市场空白,随着我国经济发展和城市化进程不断加快,以商业和工业为代表的非住宅类房地产规模将迎来加速扩张的时机,REITs的推行也破解了非住宅类房地产项目资产证券化的发展困境。

REITs大的魅力表现在两方面,对于整个行业来说,既化解了商业地产的高库存,又成功催生了一种创新管理模式推动行业转型升级,同时为资本市场提供了一种产品,达到有效分散风险的作用。对于企业来说,找到了一种退出方式解决企业的融资问题,同时REITs可以帮助企业做大做强,抵抗行业周期冲击。如绿地集团酒店业REITs若可以成功上市,那么借助这种方式,绿地即可在自身能力范围之内不断扩大商业地产规模,保证行业竞争地位。

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REITs发展利于盘活社会存量房产,助推租赁类保障房市场发展。我国租赁性保障房建设资金主要来自于财政补贴、地方财政支出、银行贷款、地方债等,而财政补贴资金远远不能满足公租房建设需求。以2012年为例,我国计划新建230万套公租房,下达了660亿元公共租赁住房专项资金,若公租房单套建安成本以10万元计算,完成目标需2300亿元,其中70%以上都需要地方政府投入。庞大的资金需求完全依靠地方政府财政力量,必然存在较大的资金缺口,另外租赁性保障房产权不能转让,通常需要10-20年才能收回成本,对地方政府未来公租房建设带来挑战。这就需要地方政府积极拓展新的融资渠道,解决长期资金占压问题。6月3日国务院正式发布《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确指出要支持住房租赁消费,鼓励金融机构向住房租赁企业提供支持,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产信托基金(REITs)试点。房地产企业通过资产证券化的方式将租金打包,吸收社会资金进入租赁市场,既化解了资金筹集难题,开拓租赁房源供应渠道,也可以增加市场有效供给满足居民的住房需求。

三、企业业务:地产金融加速融合,行业整合趋势多元化

1.“地产+金融”打造多元化业务格局,释放行业发展新动能

布局大金融,入股或并购金融机构,实现企业多元化发展。进入白银时代的房地产行业,资金成为企业发展的重中之重。现阶段以公司债和定增为代表的房企直接融资政策转紧,传统住宅领域利润不断下降,转型和多元化发展成为企业的重要关注点。以非住宅和金融为代表的多领域业态越来越受到企业青睐。具体来看,通过对银行、保险等金融布局,不仅可以降低房地产业务融资成本,提高融资便利度,金融行业成长所获得的高回报,也可以满足房企的需求。同时,以写字楼、工业、养老为代表的非住宅类房地产市场规模加速扩大,金融资源有助于更好地支持相关产业发展,促进地产和其他行业协同发展。

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参股或并购银行、保险机构,成立股权公司,除此之外,发起设立小额贷款、资管服务机构、股权私募基金等也是地产企业进入金融的新业务方向。在房地产行业转型和调整的背景下,近几年房企开始根据自身特点和发展战略开启转型之路,房地产与金融业务的结合成为行业发展的一大趋势,不少房企频频参与或并购金融机构,打造多元化业务格局,大型房企成立综合性金融集团加速金融布局,业务类型十分丰富,基本覆盖了银行、保险、信托,基金和贷款公司等多个金融领域。其中,入股银行、保险机构、成立股权公司成为2016年房企参与金融业务的主要方式。

房企入股银行保险机构,实业和资本融合趋势加强。银行和保险作为金融行业核心的两张牌照,成为了房地产企业布局金融的重点。近几年,万科、恒大等品牌房企纷纷入股银行将自身资产金融化,提高资产流动性,拓宽融资渠道。2016年房企继续在二级市场入股或收购银行股份,4月,恒大斥资100.168亿元收购盛京银行,成为盛京银行大股东,6月,新华联旗下子公司受让新华联石油持有的长沙银行2.11%股份,新华联间接持有长沙银行9.40%的股权,成为长沙银行第二大股东。7月泛海控股斥资超75亿元增持民生银行股权,重返民生银行前十大股东之列。10月,新华联继续增持北京银行,持股比例达5.03%。保险机构方面,6月,新城控股联合其他公司发起设立国峰人寿保险股份有限公司,10月,海印股份发起设立花城人寿保险,海印股份认购20%的股份,不仅如此,房地产企业收购保险机构的触角已经延伸到海外市场,泛海控股斥资约27亿美元收购纽交所上市的美国大型综合金融保险集团Genworth Financial Inc.的全部已发行股份,实业和资本融合趋势不断加强。

房企金融业务方向日趋多元化,互联网金融、信托、证券和股权基金等金融领域房企也在不断渗透。当前,地产企业纷纷探索多元化的发展路径,制定了“地产+金融”的双轮驱动业务模式,涉足领域也在不断增多。2016年1月,泰禾集团收购福建一卡通100%股权,正式介入第三方支付领域。4月,泛海控股收购民生信托约93.4%的股权,拓展金融布局。11月,斥资10.96亿港元购华富国际51%股权,搭建境内外双券商平台,加之7月入股民生银行,自2015年后泛海控股通过入股、并购和开展新业务,旗下已经拥有了证券、信托、保险、基金和资管等全金融牌照,公司盈利能力和竞争力显著提升。中国金茂与鼎信长城搭建金融平台,成立金茂鼎信股权管理有限公司。6月,保利地产也成立股权基金公司展开跨界。

2.行业并购整合:资产重组助力企业做大做强

进入白银时代的房地产行业,企业分化愈加明显。2016年经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组、提高产业集中度”,首次在政策上对房地产行业整合和企业兼并重组给予了金融支持。在此背景下,2016年房地产企业间发生的并购事件持续增加,品牌房企继续强化竞争,中海、保利和万科等房企通过并购或重组实现规模化扩张,保证其行业领先地位,市场集中度得到进一步提升,大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合“已经成为一种趋势。

地价持续走高迫使企业以并购方式弥补拿地不足。2016年,我国一二线城市房地产市场高位运行,住宅价格领涨,随着市场持续复苏传导至土地市场,各线城市住宅用地成交楼面价同比上涨,2016年,300个城市各类用地成交楼面均价为1904元/平方米,同比上涨40%,其中住宅类用地成交楼面均价为3349元/平方米,同比上涨53%。具体来看,一线城市维持高位上涨态势,北京、上海、深圳市场火爆依旧,不断出现。受制于一线城市供地有限和限购,以苏州、杭州、南京和合肥为代表的二线城市高价地块频出,市场竞争异常激烈。以国企和央企为代表的房企凭借强大的资金和背景资源,屡屡拿下核心城市地块。

在当前行业整合的背景下,行业竞争加剧,企业大规模融资拿地,以求在未来面临并购重组时掌握更多主动权,不断膨胀的拿地积极性导致土地价格上扬,房企拿地难度和成本上涨,除了在资本市场融资外,兼并重组成为企业规模扩张的新途径。3月,中海地产通过收购中信旗下中信地产和中信泰富的部分住宅物业组合(项目主要分布在渤海、长三角、珠三角及其他区域),极大的扩大了其在一线及二线城市的土地储备,成为中国房地产规模大的并购案例。2015年,融创借助收购的方式实现其在西安、济南、南京及成都四个城市的战略布局,2016年,又以43.94亿元的价格收购莱蒙国际位于三河、燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的股权,如愿进入深圳,完成四大一线城市和环京地区的布局,企业实力明显提高。通过兼并重组,大型房企成为体量较大的巨无霸企业,相应的许多中小房企则因资金和实力不足面临“项目荒”的尴尬局面,“玩不起、玩不转”的部分房企终究要退出市场,行业格局将被重构。

房企兼并重组数量和规模快速上升。在国家促进房地产业兼并重组,提高产业集中度的政策支持下,2016年,房地产行业境内外完成并购案例197起,涉及金额4014亿元,与去年相比,并购金额有所增加。受宏观经济下行趋势影响,房地产企业面临去库存压力,行业优胜劣汰机制愈加明显。恒大、融创和阳光城等房企并购动作频繁,影响较大的“宝能万科之争”在历经宝能系、深圳和华润之后,11月迎来恒大,累计耗资222.6亿元成为第三大股东。通过收购房企股权参股目标企业,有利于企业快速布局核心城市,提高销售业绩。今年以来,恒大先后通过股权转让的方式,入股嘉凯城、廊坊发展和万科等,扩大了在京津冀和长三角的土地储备。融创入股金科,成为第二大股东,未来二者将联合开发“中西部、长三角、环渤海”三大区域的土储,融创城市区域的市场也会得到明显加强。除了参股目标企业,对目标项目的收购也可帮助企业获得更多开发资源,扩大布局范围。今年以来,融创收购动作频繁,通过对莱蒙国际、天合和融科等多项目的收购,加码补充其在城市的土地资源,有效的增加了可进入的城市和可售资源。未来,无论是国企、央企整合,还是企业股权并购和项目收购,行业整合的趋势都会更加多元化,房企与资本的融合也会愈加深入。

纵观2016房地产金融市场发展,宏观环境方面,货币环境整体偏松,企业融资成本保持较低水平,房地产金融政策由松趋紧,地产金融风险防范力度加强;行业融资方面,全年房企借助公司债、定向增发进行融资的规模保持稳步增长,但值得注意的是10月以来,层政策调整,针对房地产的资金加强,控制增发和发债规模,企业融资门槛提高,而以REITs为代表的金融创新融资方式未来具有较大发展空间;企业业务方面,品牌房企继续加大和金融业务的结合,加快金融创新步伐、升级地产金融运作模式、以期扩展更大更广的业务版图。同时,企业之间竞争日益激烈,通过资源和资本整合,催生更多大规模企业,行业格局进一步重塑。2017年品牌房企将会继续深耕细作,充分挖掘自身产业与金融的契合点,加强资产的资产化运作,提升金融服务水平,通过深入合作,协同创新实现资本和实业的快速融合。

标签: 房地产金融发展趋势

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