在中国经济宏观层面下，供给侧结构性改革引领的中国经济新常态， 2016年，中国商业地产市场风起云涌。虽然在去年楼市“去库存”刺激下，供需情况整体有所好转，但商业地产库存规模大的现状并没有根本性改善，商业地产市场仍面临存量大、同质化竞争加剧的局面。

据中指研究院近日发布《2016中国商业地产市场发展年报》报告显示，主要从三大商办市场、楼市场、商业营业用房市场方面分别展出2016年市场数据及运营模式。

2016年大背景之下，商业地产增速加快、新开工降幅收窄较2015年小幅下降，销售面积增幅显著扩大，从供应端来看，由于当前商业地产存量大，市场以库存去化为主，2016年新开工面积占比较2015年下降1.6个百分点至17.2%，为近5年首次出现下降；2012-2016年，商业地产开发占商品房比重逐年提升，由17.7%提升4.1个百分点至21.8%，企业逐步转向去化较好的一二线城市，虽然行业以去库存为主，但这些城市土地、开发成本不断提升，致2016年开发仍较2015年小幅扩大0.1个百分点。从需求端来看，由于近年企业持有商业地产的意愿加强，加上住宅库存去化情况整体好于商业地产，商业地产销售面积占比自2014年起呈小幅下降态势，由2014年的9.6%下降至2016年的9.3%。

从供应端来看，商业地产开发增速提升，新开工降幅收窄。与2015年相比，2016年，商业地产开发同比增幅扩大3.3个百分点至7.5%；新开工同比降幅收窄8.9个百分点至1.3%。具体来看，2016年，商业营业用房开发增幅扩大6.6个百分点至8.4%，新开工面积降幅收窄9.2个百分点至0.9%；楼开发同比增幅收窄4.9个百分点至5.2%，新开工面积同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%。

从城市发展角度来看，一线及热点二线城市土地市场需求旺盛，三四线城市以去库存为主基调。2016年，商办用地成交总价前50宗项目中，37宗来自一线城市，其余均来自热点二三线城市，其中杭州、武汉各3宗，常州、济南、南京、南昌、凉山、珠海、苏州各1宗；一线及热点二线城市产业发展良好，经济活力突出，人口导入量大，市场需求旺盛，成为开发商拿地的热点区域。而三四线城市受高库存影响，企业扩张意愿不强，市场仍以库存去化为主基调。

从代表城市楼新开工规模来看，2016年，北京、上海新开工面积继续领跑，两城市新开工规模均超300万平方米，这些城市金融、服务、科技等产业发达，楼市场需求大；从代表城市新开工面积同比增幅来看，上海同比增幅超两成，重庆由降转增，同比增长2%，天津同比降幅超八成。

2016年，多数城市写字楼租金变化平稳，一、二线城市租金分化仍明显。从各代表城市写字楼租金情况来看，2016年，除广州外，一线城市租金水平仍保持高位，其中，北京市一季度租金高达424.9元/平米/月；二线城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市写字楼租金变化相对平稳，成都写字楼市场供过于求，为各代表城市中租金自2013年一季度起持续下跌的城市，2016年第三季度租金为72元/平米/月，环比跌幅为1.2%。

2016年，房企通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设实现发展，行业内值得关注与借鉴的如：吾悦品牌是新城控股旗下城市综合体项目品牌，涵盖三大产品线，根据不同客群、区位进行产品差异化定位。此外，12月，中海商业全域商办资产管理品牌旗舰——COOC中海商务发布，为有纵深需求的租户提供全面的商办综合解决方案，提升物业估值，实现资产管理。

2016年，商业地产存量大，同质化竞争加剧，结构性问题突出。地产企业通过打造特色产品线、提升运营管理水平、加强品牌建设、借助资本力量实现发展；在发展模式方面，通过打造大资管平台、与金融结合等，实现开发模式向资产管理模式转变与升级；在发展方式方面，通过联合与收并购实现互补、共赢发展；此外，联合作为商业地产的新形态，发展加速，实现存量盘活与形式创新。

房企通过联合、基建类企业，紧抓业务机遇。2016年，房企通过与、基建类企业合作，为自身住宅、商办类业务找到好的落地平台，以合理价格获得项目资源，从而实现长远更好地发展。

（本文根据中指研究院《2016中国商业地产市场发展年报》报告整理）