引言

2016年，无论是政策环境层面，还是市场变化趋势，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点，未来，以产业集聚为特征的产业地产，将着力探索发展模式、运营模式、招商模式的新变化和新趋势，实现产业地产的转型升级。本报告聚焦于产业地产，并分析与之密切相关的政策环境、土地市场、企业发展等内容，旨在为行业提供借鉴。

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政策环境

1、十三五规划：绿色、、智能、创新、互联网+等成为关键词

2016年是“十三五”发展规划元年，3月，第十二届第四次会议批准通过“十三五”规划发展纲要，定调以基础工业、新型制造业、战略性新兴产业、现代服务业、互联网产业五大产业为主线，规划我国未来产业升级发展蓝图。进入到2016年下半年，各行业“十三五”规划密集出台，从出台的规划来看，绿色、、智能、创新、互联网+、转型升级……成为产业发展的关键词，这也预示着未来地产与产业融合的发展方向。

图：2016年下半年出台的重点行业“十三五”规划

资料来源：中指研究院综合整理

2、区域支持：城市群、新区、自贸区等区域政策范围扩大

2016年，在城市群、新区、自贸区等方面已出台多项支持政策。受利好政策驱动，各区域范围内人口、产业等要素将加速集聚，为产业地产发展营造向好的产业环境。

图：出台促进区域协同发展相关政策

资料来源：中指研究院综合整理

城市群成为区域发展重要增长极，推动产业协同发展。城市群的快速发展将持续利好所覆盖的城市，利于通过整体规划与协调发展优化区域内的产业结构，形成更多支撑区域发展的增长极，带动区域内产业地产的优化发展。

图：18个新区列表

资料来源：中指研究院综合整理

新区、自贸区锁定创新，试点探索产业发展新航程。无论是新区，还是自贸区，都是通过试点探索，一方面将加速该区域招商引资平台的升级，促进高新产业发展；另一方面也可通过产业集聚，带动地方经济发展。

3、关注点：产业用地规范化、特色小镇明朗化、军民融合再加码

▌ 产业用地：新兴产业用地发展

2016年11月，国土资源部印发《产业用地政策实施工作指引》，系统梳理了目前现行各项支持新经济、新产业、新业态、新模式发展的用地政策，为新产业用地提供了“政策工具包”和使用说明书。但《指引》只是从顶层设计层面，发挥引导、督促的作用，各级地方政府尽快出台实施细则、解决产业用地政策的“后一公里”才是政策落地的关键。

图：《产业用地政策实施工作指引》要点内容

资料来源：中指研究院综合整理

▌ 特色小镇：政策出台密度加大，规避“千镇一面”，打造特色产业

我国的特色小镇，在近年和地方积极推进下，正以燎原之势在蔓延开来。2014年10月，浙江省提出“特色小镇”概念，2015年，浙江省提出重点建设100个特色小镇，进入2016年，特色小镇在政策指引下呈现出遍地开花的趋势。特色小（城）镇政策出台密度加大，政策导向越发明确，特色小镇的发展迎来空前利好。

图：2016年出台的特色小（城）镇相关政策

资料来源：中指研究院综合整理

▌ 军民融合：政策加码，促进国防科技与战略性新兴产业深度融合

政策加码助推军民融合继续深化，促进国防科技与战略性新兴产业的深度融合。自2015年3月，军民融合被提升到国家战略层面之后，2016年重要的产业政策中都会提及军民融合，而国内的军民融合基地和园区也呈风起云涌之势。未来，军民融合将进入政策红利密集期，促进民参军、军转民，此外，通用航空、卫星导航等数个万亿级产业将被激发出全新的科技创新空间，值得重点关注。

图：《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》中军民融合重点发展方向

资料来源：中指研究院综合整理

02

市场特征

1、土地：土地供应规模下降，热度拉动地价上涨

▌ 供求：整体供应持续下降，成交回暖，热度上升

图：2011-2016年300城工业用地推出、成交及成交占比情况

资料来源：中指研究院综合整理

▌ 价格：热度上升拉动地价上涨

图：2011-2016年300城工业用地成交楼面均价、溢价率及土地出让金情况

资料来源：中指研究院综合整理

2、企业：主体多元化、合纵连横、轻重并举成发展趋势

▌ 市场主体多元化，跨界转型寻求利润增长点

涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。具体来看，2016年，介入产业地产的品牌房企，既有保利、中铁、首创等央企或国企背景的地产企业，也有碧桂园、远洋、绿城等民营房地产企业；介入产业地产的制造业企业，有三一集团、中集集团、华立集团、海尔集团等企业；金融资本类企业有弘毅、华平资本、华融集团、基汇资本等企业；电商等其他企业有京东、乐视、东百集团、菜鸟网络等。上述企业多数为2016年首次介入产业地产开发，也有部分企业在早年已经布局产业地产领域，2016年加速深耕此领域。

图：2016年新进入产业地产的市场化主体类型

资料来源：中指研究院综合整理

▌ 合纵连横强强联手，行业加速深度整合

合纵连横、深度整合，成为企业布局产业地产的主要方式。2016年，尤其是下半年，是近几年来产业地产大规模收并购为集中的时间段之一，如华夏幸福收购廊坊科技谷、中洲控股并购华南城、中民投并购亿达、绿地并购协信、绿城阳光并购中投发展、阳光城收购物产中大……无论是企业间的收并购，还是强强联合，各路重量级的央企、国企、民企适时调整自身的定位，通过资源整合、互补、联动发展，实现国资、民资的互利共赢，带动产业地产的根本性创新和变革。

图：2016年企业通过合纵连横布局产业地产事件举例

资料来源：中指研究院综合整理

▌ 运营模式转型升级，轻重并举引领发展

房地产行业的轻资产模式越来越被重视，张江高科，亿达中国、启迪协信、天安数码、万科、远洋、海尔等各行业的标杆企业，纷纷将产业地产的运营模式从重地产转向轻重并举，成为引领2016年产业地产的转型升级的重要模式。

● 亿达中国：由重转轻，轻重并行

2016年，亿达中国积极向轻资产转型，其轻资产项目已增加至18个（截至2016年4月），分别位于上海、深圳、苏州、杭州、长沙等7个城市。亿达中国实施“由重转轻，轻重并行”战略，一方面利于其弥补闲置园区、低效项目的改造、升级与盘活的短板；另一方面利于其构建产城综合开发、商务园区全面运营、资源充分整合的企业核心竞争力，轻资产业务规模和盈利水平将进一步提升，集团整体盈利模式和盈利结构将更加多元化，抵抗市场风险能力将更强。

图：亿达集团轻资产输出聚焦的两大类项目

资料来源：中指研究院综合整理

● 万科：生态型平台、主题型孵化，轻资产道路进行时

2016年5月，上海万科产业园区ARVR产业联盟成立，这也是上海万科产业首度将AR技术落地到产业地产项目。作为产业地产新兵，经历了两年发展，上海万科逐渐形成了一套轻重结合的产业发展模式：成立化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租；轻资产主打轻资产管理平台“星商汇”和主题型孵化器，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，通过输出品牌和管理盈利。

图：万科两大轻资产项目

资料来源：中指研究院综合整理

3、新风向：特色小镇打造产城融合新高度

2016年，特色小镇、园区PPP、产业孵化、资产证券化成为产业地产市场的热点话题。下文将对特色小镇进行重点剖析。

企业发力产城融合，打造中国特色小镇。在前文政策环境中，我们总结了2016年多次发文指导特色小镇建设。在政策导向下，品牌企业纷纷将转型的触角伸向了特色小镇，产业新城运营商中，华夏幸福宣布三年打造百座特色小镇、宏泰产业市镇要打造航空小镇、孵化小镇；品牌房企中，碧桂园发布科技小镇战略、时代地产千亿布局“未来小镇”、绿城未来5-10年要做出5-10个农业小镇样板；其他企业中，前海金控携手深圳打造前海深港基金小镇……不同企业发力打造中国“特色小镇”，力求寻找新的利润增长点。

● 华夏幸福：三年打造百座特色小镇

2016年11月，华夏幸福凭借着自身在产业新城运营中积累的基础和成熟经验，正式发布了特色小镇战略。

图：华夏幸福特色小镇四大主题方向

资料来源：中指研究院综合整理

华夏幸福特色小镇运营软硬兼施。软性要素方面，从尊重、利用和挖掘小镇的自然环境、历史文脉和民俗风情，因地制宜塑造每一个小镇的独特风情，提升特色小镇的吸引力与生命力；坚持全域化管理、智慧化运营，为特色小镇的产业人口、旅游人口提供便利，打造智慧高效的现代化生活服务平台，提升特色小镇的运行效率。硬件标准配置方面，则从产业、商业、公共服务、游乐空间四大类标准化功能进行深挖。

图：华夏幸福特色小镇四大类标准化硬件配置

资料来源：中指研究院综合整理

截至2016年末，华夏幸福在大厂、嘉善、香河等地打造的影视小镇、人才创业小镇、机器人小镇等已初具规模。此外，包括会展小镇、足球小镇、健康小镇、葡萄小镇等在内的一系列特色主题小镇，也都在有序推进中。

03

趋势展望

1、政策：产业政策深化落地、精准发力，创新发展引领产业升级

2017年，是实施“十三五”规划的重要一年，产业政策将围绕加快传统产业转型升级，培育新兴产业创新发展，实现产业政策深化落地、精准发力，推动产业向中迈进。

产业政策细化落地、精准发力。经历了“十三五”规划开局之年，各行业纷纷出台相关政策规划，2017年，各项政策规划有待继续深化落地。

创新发展引领产业升级，推动产业向中迈进。展望2017年，创新驱动发展战略仍是产业发展的动力之源，产业政策将继续着力突破重大关键、共性技术，超前部署前沿技术和基础研究，创造新的市场需求，引领产业迈向数字化、智能化、绿色化。

完善财税金融等支持政策，新兴产业将加速崛起。展望2017年，在我国战略性新兴产业发展方面，将完善和改进财税金融等支持政策，以及增强制度内生增长机制建设方面大力推进。推动实现新兴产业人才、资金、市场等资源优先配置，加强与传统产业的改造升级和融合，推进完整的产业链体系，培育新兴产业市场。

2、经济：国内经济稳中求进，为产业地产发展营造良好环境

2017年，国内经济预期稳中求进，产业结构将不断优化。在我国经济增长速度持续放缓的情况下，2016年，我国GDP和工业利润总额仍然实现稳步增长，产业结构更加优化，战略新兴产业加快发展。展望2017年，在经济稳中求进的主基调下，财政政策将更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，将有利于产业结构不断优化，为产业地产市场平稳发展营造良好环境。

3、企业：内拼招商运营服务，外看资源并购整合

展望2017年，企业若想在产业地产市场争得一席之地，既要修炼好“内功”——招商运营服务，也要修炼好“外功”——资源并购整合。

内部发展，完成由“开发商”向“运营商”的战略转型。产业地产企业将继续改变依靠土地买卖和物业出租的传统模式，通过提升招商运营能力、孵化功能，以企业客户需求为，营造一个创新创业的平台，提供全方位、精准化的服务，完成由“开发商”向“运营商”的战略转型，提升企业品牌和服务的核心竞争力。

外部拓展，资源并购整合将更为普遍。2016年，尤其下半年，出现了大量的产业地产并购案例。2017年，一方面，企业之间收并购的步伐将继续，行业集中度将再度提高；另一方面，企业与金融机构的联姻将会更为普遍，险资企业、资产管理公司跨界产业地产将更加频繁。