一线城市远郊房价陡涨、非限购区成交量刷新历史……此轮楼市调控催生的“溢出效应”正从多个维度影响着中国房地产市场的发展进程。

与此同时，面对一线城市高企的房价与日显拥挤的，不少人将目光投向了城市周边的卫星城与中小城市，这里或将成为楼市增量空间的来源所在。

嘉善售楼处挤满上海客一线城市溢出效应带热远郊区县

想到去年12月对母亲买房冲动的那次成功“拦截”，在上海某股份制商业银行工作的张小姐至今庆幸于自己的机智。

张小姐的母亲曹阿姨平日里热衷于短途旅行，11月底和几个朋友去了一趟浙江省嘉善县，顺便转了几个当地的楼盘，回来就和家里人说打算去那边买套房子，“既做，以后还能养老”。

曹阿姨的理由很充分，陪同看房的中介和房产销售全程都在描述“楼盘的火爆”，还告诉她“上海9号线以后会延伸到嘉善”，而且“上海的医保卡也可以在嘉善使用”。

事后经过张小姐核实，关于9号线和医保卡的消息都是子虚乌有之事，曹阿姨也打消了去嘉善买房的念头。但这丝毫不影响嘉善楼市的火爆，由于上海，今年以来嘉善房价升温明显。嘉善某楼盘的一位销售人员介绍，热闹的时候售楼里挤满了来自上海的购房者。

房地产的异常火热甚至癫狂引发了极大的社会焦虑，2016年12月21日，嘉善县城区启动了住房限购政策，暂停向拥有一套及以上住房的非该县户籍居民家庭出售新建商品住房。嘉善也由此成为浙江省2016年以来一个实施限购的县。

随即，2017年1月10日，位于嘉善县限购区域内的两宗商业地块因无人报名流拍。此前，上述两宗地块曾于2016年12月15日因挂牌价低于政府底价流拍。

一线城市的溢出效应在本轮行情中显得尤为明显，不少周边的县也受其影响加入了“限购”城市行列。和浙江省嘉兴市嘉善县一样，江苏省苏州市下辖县级市昆山市、河北省张家口市怀来县均启动了针对非本县人口的限购措施。昆山上海市，怀来县则因为即将融入北京半经济圈的利好，吸引大量客和刚需族涌入。

未限购区域成交量创新高调控避风港效应初显

不只是一线城市远郊，二线热点城市的未限购区域与周边区县也在这一轮地产牛市中受益良多。

2016年3月开始，受多重因素影响，浙江省省会城市杭州的房地产市场整体呈现出了“量高价稳”的态势，外地购房群体在杭州市场的活跃度也显著增加。针对楼市过热的状况，杭州于9月下旬开始先后出台了包括限购、限贷在内的一系列楼市调控措施，“限外”成为其中一大关键词。

外来购房者的置业资格被限后，杭州市区整体外来购房者比例持续下降，2016年年末基本回落到年初水平。部分热钱则涌向未在限购范围内的富阳区、大江东等区域。根据透明售房研究院的统计，同属于市区范围但未被限购的大江东，2016年12月份外来购房者比重高达54％。

受调控持续发力与春节假期影响，杭州2017年1月的房地产市场逐步趋于平淡，全月新建商品房成交套数环比下降逾三成，创下2016年3月以来低。富阳区1月共成交新建商品住宅0.12万套，创下近1年来高，政策调控避风港效应逐步显现。从1月杭州全市商品住宅成交排行榜来看，富阳有3个项目入列成交套数前十，杭州主城区则无一项目上榜。

除未限购区域外，杭州下属的桐庐、建德、淳安、临安四个县市2016年的总签约量、签约面积均创下2013年以来新高。其中，新建商品住宅共签约21801套，签约面积达277.57万平方米，为四年以来高值，签约面积较2015年增加近七成。

杭州透明售房研究院院长方张接认为，楼市中所呈现出的溢出效应将对现阶段的去库存产生一定的作用，但同时溢出效应的形态又表现出明显的梯度，资金首先会外溢到城市周边区域，其次才是一些远郊的区县。“越远离都市圈，其受到溢出效应影响就越递减，例如对浙江金华、丽水等地的作用就微小。”

环城市区域将成楼市增量空间所在

城市，让生活更美好。然而，超大城市所面临的人口超载、交通拥挤、空气污染等公共资源紧缺问题也困扰着身处其中的人们。

国务院近日公布的《国土规划纲要（2016—2030年）》提出，提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导城市人口向周边区域有序转移。

2016年12月召开的经济工作会议也明确，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

“有序转移”、“加快疏解”无一不显示出国家调整和优化城镇化布局和空间结构，缓解大城市“负担”的信心与决心。而对中国楼市而言，城市周边的中小城市、卫星城或将成为楼市增量空间的重要来源所在。

方张接表示，实现城市人口向周边区域有序转移是一个比较理想的状态，但是这个目标的实现需要经历一个漫长的过程。现阶段的情况仍然是大量购买力往一二线城市核心区聚集，尚未形成一个比较明显的城市购买力向外溢出的效应，“虽然在限购条件下有所显现，但是就人口聚集度而言还是往城区集中。”

世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢认为，城市圈的形成需要大量的投入，毕竟一个城市的发展，取决于城市产业的成熟度、人口的增长以及收入增长带来的需求拉动等诸多因素。

“中小型城市产业空心化、人口外流等问题如果得不到根本性改变，城市圈的形成便只是停留在纸面上。”马英枢说，根据目前出台的政策文件分析，超大型城市并不是政府的规划重点，政府不愿意继续推动大型或者特大型城市的发展，更多地愿意去培育中小型城市。

业内人士分析指出，一线城市新增建设用地已无空间，其新增供应主要来自周边的中小城市、卫星城。但对于二线热点城市，本身的城市和人口规模与一线超大城市仍有很大距离，这些城市的发展空间仍具想象力。