房天下产业网讯：10月百城住宅均价环比涨幅回落。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较上月回落1.2个百分点。同比上涨18.21%，同比涨幅继续扩大，但扩大幅度较上月缩小1.3个百分点。（本文来源：《2016年11月中国房地产政策跟踪报告》）

一、市场情况：热点城市价格环比涨幅回落，成交量持续下降

10月百城住宅均价环比涨幅回落。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较上月回落1.2个百分点。同比上涨18.21%，同比涨幅继续扩大，但扩大幅度较上月缩小1.3个百分点。

11月各线代表城市成交量持续下降，降幅较上月扩大。一线及二三线代表城市周均成交量同环比均呈现下降态势，且降幅较上月明显扩大。具体来看，一线城市月度周均成交量环比降幅超过两成，同比降幅超过三成，其中北上广深周均成交量均呈现环比下降，上海、深圳环比降幅超过三成，同比降幅超过五成。二三线代表城市月度周均同环比降幅均超过一成，福州、东莞、苏州等城市成交量降幅显著。

二、地方调控继续升级，限购限贷力度收紧

地方调控继续深化。十一之后，部分城市在此前收紧政策的基础上，继续出台升级政策，从严格落实楼市调控政策、提高购房门槛、规范商品房明码标价、调整公积金政策、加强市场等方面加码调控。上海认房又认贷，无房但有贷款记录以及有一套住房的，购买普通住房首付50%，购买非普通住房首付70%。杭州在此前基础上，针对非本市户籍购房增加需缴纳1年以上个税或社保证明的条件，未结清贷款购二套低首付60%。武汉限购限贷同升级，本地家庭主城限购2套、外地限购1套且需提供2年纳税或社保证明；首套首付提高至三成，二套提高至五成。成都深化因区施策，高新区南部园区、天府新区成都直管区户籍居民及缴纳1年社保或个税他区户籍居民，在本区无房的限购1套。天津针对本市居民首套低首付比例提高至30%，贷款未结清购买二套首付40%。深圳公积金认房，在深无房公积金首付比例低为30%，名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。福州五城区范围内，第二次申请使用住房公积金贷款购房的，首付款比例不低于50%。东莞公积金首付由二成提高至三成。石家庄进一步完善商品房预售制度，先后针对商品房预售行为、预售资金以及明码标价等发布办法。天津、西安等地也进一步加强房地产市场，规范房地产市场秩序。

政策效果初步显现。继上一轮多地出台楼市调控后，房地产市场出现了积极变化，统计局公布数据显现调控政策取得初步成效，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。近期杭州、武汉等城市通过强化限购限贷、加强市场等措施继续加码调控，将进一步巩固调控成果，促进房地产市场平稳、理性发展。

部分省市库存压力依然严峻，继续采取进一步刺激购房的政策加大力度去库存。太原发布《关于化解房地产库存的实施意见》，提出支持农业转移人口在本市购房、落实个人购房金融和税收政策、扩大住房公积金使用范围等十六条措施为楼市去库存；河南发布《推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案(2016—2018年)的通知》，提出坚持精准调控、进一步打通商品住房与保障房通道、努力扩大住房消费等方面逐步化解区域性、结构性房地产库存，促进房地产市场持续平稳健康发展；哈尔滨发布《关于全市房地产去库存工作的实施意见》，提出实行差别化供地政策，加大棚改货币化安置力度，实施农民进城购房优惠政策等，进一步加强房地产供给调控，引导住房需求，促进房地产市场健康发展。

三、完善产权保护制度，推进城镇低效用地再开发

产权保护意见出台，有望进一步统一“房与地”权益的年限问题，有利于稳定公民针对房产权益的长久预期。11月27日，《中共国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》出台，对于大众关心的产权保护问题作了说明和安排。其中，意见第十条“健全增加城乡居民财产性收入的各项制度”中明确提出，要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。此次关于产权保护制度顶层设计指出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，是对大众关注的土地权益延续问题的回应，未来个人住宅用地使用权到期后续期问题将进一步有法可依。通过稳定社会预期导向，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期，是促进我国经济社会稳步发展、依法治国水平不断提升的应有之义。

当然，由于对土地使用权到期后续费相关具体的细则尚待研究，未来续费方式和标准将成为市场焦点，此次意见已表明了“公民财产长久受保护”的导向。我们认为，此次意见出台，预期引导作用十分明显，不仅有助于短期的行业稳定运行，也为房地产长效机制的建设营造了更为有利的环境。

此外，意见还提出，深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产。意见延续此前农村土地改革一系列政策，要求落实农地用益物权，增加农民财产，农民收入将有切实增长。在当前鼓励加快农业转移性人口市民化的背景下，农民收入的增加和权益的保障，也有利于促进农民在城镇购房、租房等长期居住行为，有利于城镇新市民各类需求的稳步增加。

城镇集约节约用地制度建设加快推进，11月23日，国土部召开《深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》新闻发布会，意见提出了城镇低效用地再开发的指导思想、基本原则和总体目标，并制定了相应激励措施，完善了保障措施，进一步细化各项政策规定。城镇低效用地再开发，不仅有利于推进节约集约用地、缓解土地供需矛盾，而且优化用地结构布局、推动产业转型升级、促进城镇更新改造。对部分供应紧张的城市而言，此次意见的出台，有利于增加后期供应，稳定市场预期，推动楼市平稳运行。

早在2013年，国土部就已开展城镇低效用地再开发试点工作，并在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西等省（市）陆续开展了城镇低效用地再开发试点。2014年国土部发布的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》也提出，将实际供地率作为安排新增建设用地计划和城镇批次用地规模的重要依据，对近五年平均供地率小于60%的市、县，除国家重点项目和民生项目外，暂停安排新增建设用地指标。从国土资源供给看，我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举，国土资源十三五规划纲要明确十三五时期新增建设用地总量控制在3256万亩，较十二五时期的3925万亩明显缩减。同时明确对超大和特大城城区原则上不安排新增建设用地计划，未来这些城城区新增的建设用地主要来源将以盘活低效存量用地为主。

四、加强房地产金融，严控房地产金融业务风险

严控房地产金融业务，加大力度防范金融风险。近期多次发文表示严控房地产金融业务，加大房地产金融及审查力度。央行《2016年第三季度中国货币政策执行报告》指出，要进一步加强重点领域风险排查，关注实体经济是产能过剩行业、房地产、地方政府性债务等领域风险。11月4日，中国保监会下发《关于开展不动产及基础资产为不动产的金融产品自查有关事项的通知》，加紧摸底保险行业不动产现状，拟规范保险资金不动产行为，防范运作风险。11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。此前，政治局会议提出抑制资产泡沫和防范经济金融风险，国务院《关于印发互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》指出，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权 平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。房地产金融体系的逐步完善，将为企业创造良好的金融环境，也将进一步防范房地产市场金融风险，维护房地产金融市场秩序。

从金融领域加强楼市调控也成为地方房地产调控重要措施。11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序，同时强调，要继续加强对首付资金来源的审查，切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。11月8日，上海银监局下发文件，要求辖内商业银行严格执行房地产市场调控政策，全面加强个人住房信贷风险管理。上海从金融领域加强楼市调控，有助于防范房地产行业金融风险。

上海启动新一轮自贸区金融改革。央行上海总部召开政策发布会，宣布启动新一轮自贸区金融改革，并发布《关于进一步拓展自贸区跨境金融服务功能支持科技创新和实体经济的通知》，支持自贸区开展跨境股权业务，进一步拓展自由贸易账户功能在支持科技创新等方面的功能，加强业务风险管理。此次通知是去年上海自贸试验区“金改40条”的一项重要实施细则，打开境内金融机构对境外个人跨境金融服务空间，推动自由贸易账户精准服务实体经济跨境活动需求，进一步拓展跨境金融服务功能支持上海科创建设和实体经济，为上海建成具有全球影响力的科创等打造良好的金融环境。

五、展望：调控效果逐步显现，未来仍将推动市场平稳运行

调控效果逐步显现，热点城市楼市逐步回归理性。十一期间，一线和部分二线热点城市相继出台了调控政策，需求端主要是限购限贷，减少投机性的购房需求；供给端主要是增加土地供应，加强土地市场以及交易环节违法违规行为的监督检查。11月，部分热点城市继续收紧调控，限购限贷力度加强。从统计局数据显示，调控效果取得初步成效，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。近期部分城市继续加码调控，进一步巩固调控成果，预计随着未来调控政策持续发力，热点城市楼市将逐步回归理性。

未来仍将把控稳增长与防风险之间平衡，推动房地产市场平稳运行。当前我国经济保持平稳运行，转型升级深入推进，新动能加快成长，新常态特征进一步显现。但国际国内环境依然错综复杂，不稳定不确定因素较多，经济企稳基础仍不牢固。年末，政治局会议、经济工作会议召开在即，将部署明年经济工作，而随后的住建部城乡建设工作会议也将定调明年的房地产政策。此前的政治局会议提出抑制资产泡沫和防范金融风险，央行也表示要注重稳增长和防泡沫之间的平衡，预计未来一段时间，宏观调控仍将维持积极的财政政策、稳健的货币政策基调，房地产市场调控仍将沿续当前分化局面，在三四线城市继续推动去库存的同时，注重热点城市房地产市场的平稳运行。