2016-2017中国百城建筑新地标研究成果发布

2016-11-23 15:42:00 房天下产业网 来源:中指研究院

2016年,中指研究院、中房指数系统在总结过去12年研究经验的基础上,根据当前中国建筑的发展特点,对七大区域100个城市的样本项目进行筛选,初步选出700余个符合要求的样本项目,分别从功能性、标识性两大方面进行深入分析研究,全面、客观、公正地反映2016-2017中国百城建筑新地标的整体发展水平;同时评价产生了“2016-2017中国建筑新地标”、“2016-2017中国综合体新地标”及“2016-2017中国百城建筑新地标”。(本文来源:《2016-2017中国百城建筑新地标研究报告》)

根据中指研究院对七大区域700余个建筑新地标样本调查研究,得到的主要结论如下:

1、地标建筑区域分布:

长三角成为新地标样本项目为集中的区域,一二线城市新兴区和三四线城区建筑新地标加速布局

2、地标建筑发展特征:

 地标建筑规模扩大、平均高度降低,多业态组合成“标配”

 百万平米以上项目增长显著,平均建筑规模创新高

 300米以上项目数量占比三年连降,新地标建筑平均高度再度降低

 平均容积率略有下降,以屋顶绿化为代表的“第五立面”引关注

 建筑功能完善升级,多业态复合渐成地标建筑基本配置

 硬性技术应用创新、软性服务升级,共筑新地标建筑

 新技术全方位渗透新地标建筑,低碳节能材料应用越来越广泛

1、2016中国百城建筑新地标整体特征分析

1.1区位分布 :长三角成为新地标样本项目为集中的区域,一二线城市新兴区和三四线城区建筑新地标加速布局

受政策导向、经济发展水平、城市化进程等因素影响,2016年中国百城建筑新地标样本中,长三角成为新地标样本项目为集中的区域,珠三角地区样本项目数量占比再度提升。

图:2016年中国百城建筑新地标样本项目区域分布情况

2016年中国百城建筑新地标样本项目区域分布情况

建筑新地标主要分布在城区与城市新兴区。2016年中国百城建筑新地标样本项目分布在城区、城市新兴区的占比分别为46.4%、28.5%,较2015年分别提升2.2个、0.7个百分点;次级区、其他区域的占比分别为21.2%、3.9%,较2015年分别下降2.0个、0.8个百分点。

图:2016中国百城建筑新地标样本项目区位分布情况

2016中国百城建筑新地标样本项目区位分布情况

具体来看,城区样本项目占比提升,主要原因在于土地供应充足的三四线城市地标建筑样本项目占比在各线城市中大,且区又是其开发的热点区域。城市新兴区样本项目占比提升,主要是由于一线和热点二线城区可利用土地资源减少,且城市功能和产业逐渐向外围转移,促使一二线城市新兴区地标建筑样本项目占比提升。

1.2 发展特征:内涵之“风”和外观之“貌”筑就建筑新地标风貌

地标建筑规模扩大、平均高度降低,多业态组合成“标配”

(1)百万平米以上项目增长显著,平均建筑规模创新高

调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本平均建筑规模为90万平方米,较2015年增加5万平方米,创2008年以来新高。

图:2016年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑面积及同比增速

2016年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑面积及同比增速

具体来看,建筑规模在100万平方米以上超大规模的新地标建筑样本项目占比为21.3%,与2015年相比,占比提升幅度为显著。不足百万平方米的新地标样本中,10-40万平方米的百城建筑新地标样本项目占比仍大,为48.5%,较2015年提升2.9个百分点,40-70万平方米的样本项目占比降幅大,下降9.5个百分点至13.6%。

图:2016年中国百城建筑新地标样本项目建筑规模分布

2016年中国百城建筑新地标样本项目建筑规模分布

(2)300米以上项目数量占比三年连降,新地标建筑平均高度再度降低

近年,我国地标建筑从“重外在”向强调“精细化”的功能服务转变升级。调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本项目平均高度为213米,较2015年下降10米。具体来看,100米以下新地标建筑样本项目占比为12.6%,较2015年下降1.8个百分点;100-200米新地标样本项目占比相对稳定;200-300米样本项目占比增幅明显;300米以上的样本项目占比连续3年下降,仅为13.0%。

图:2016年中国百城建筑新地标样本项目建筑高度分布

2016年中国百城建筑新地标样本项目建筑高度分布

(3)平均容积率略有下降,以屋顶绿化为代表的“第五立面”引关注

平均容积率略有下降。调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率为3.9,较去年下降0.1。原因在于2016年三四线城区和一二线城市新兴区建筑新地标样本项目数量扩大,这些区域土地资源相对较为丰富,整体占地规模较大。同时,地标建筑平均高度继续下降,关注点逐步转向软性服务的提升。

绿化水平提升,以屋顶绿化为代表的“第五立面”引关注。调查显示,2016年样本项目平均绿化率小幅提升1.2个百分点至36.2%。近年,作为建筑“第五立面”的屋顶绿化正在兴起。百城建筑地标样本不乏此类项目,如中山海雅缤纷城,遵循“绿色建筑”的原则,突出生态特征,在各个屋顶均布置大面积绿化;凯达尔枢纽国际广场ITC通过打造屋顶花园、绿化退台等提升公共空间绿化率。此类做法均能提升城市建筑有限空间内的绿化水平,起到净化建筑空气、舒缓疲劳和节能的效果。

图:2016年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率和绿化率情况

2016年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率和绿化率情况

(4)建筑功能完善升级,多业态复合渐成地标建筑基本配置

调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本中具备多业态复合功能的项目仍占,占比高达84.6%,但较去年小幅下降0.9个百分点,部分原因在于近两年商业地产库存居高不下,而受多重利好政策刺激回暖的住宅市场开发力度加大,致新地标样本项目中纯住宅占比有所提升。具体来看,具备两种、三种、四种物业形态的项目占比分别为22.4%、35.3%、21.9%,其中写字楼、商业、住宅三大物业形态逐渐成为地标建筑基本配置。此外,五种及以上业态配比的地标项目占比较去年提升1.3个百分点至5.0%,尤其是会展、文化、旅游、产业园区等新兴物业形态的兴起,令城市地标建筑更具生命力。

图:2016中国百城建筑新地标样本项目物业形态种类占比

2016中国百城建筑新地标样本项目物业形态种类占比

精装修比例继续扩大。调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本项目的精装修比例继续扩大,占比为51.1%,较2015年提升5.1个百分点。随着近年精装市场政策的不断出台,房企加快精装修项目开发的步伐,一二线城市仍是精装修主力市场,三四线城市精装修占比逐渐提升。万科、恒大、碧桂园、保利地产、绿城等品牌开发商在精装修市场竞争中占据领先地位。

图:2016中国百城建筑新地标样本项目装修情况

2016中国百城建筑新地标样本项目装修情况

硬性技术应用创新、软性服务升级,共筑新地标建筑

(1)新技术全方位渗透新地标建筑,低碳节能材料应用越来越广泛

近年来,随着甲级写字楼、第四代写字楼等先进理念的传播,与其相对应的LEED认证、BOMA、智能型建筑等认证与设计得到推广,国际上先进的建造技术与新材料应用越来越广泛,逐步融入到我国的新建地标建筑中。

新技术应用方面,信息化已成为当前地标建筑现代化的主要特征。2016年9月住建部发布《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》,提出全面提高建筑业信息化、增强BIM、大数据、智能化、移动通讯、云计算、物联网等信息技术集成应用能力。BIM应用作为地标建筑信息化的重要组成部分,正在助推中国地标建筑向管理信息化、精细化转型。近年来在市场和政策的双重推动下,BIM技术的运用逐渐成为国内地标建筑的发展共识。调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本项目中,将BIM技术应用于地标建筑全生命周期的项目明显增多,例如天津周大福金融、天津117大厦、北京中国尊、杭州绿地·杭州之门等地标建筑均采用BIM技术实现技术创新和管理提升。

新材料应用方面,近年来,国家已出台多项政策文件促进绿色建材推广应用。2016年8月,中国建材联合会发布《建材工业“十三五”发展指导意见》,提出到“十三五”期末,绿色建材在新建建筑中的应用达到30%以上,绿色建材生产、使用比例占到建材总量的30%左右。调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本项目广泛应用节能玻璃、节能墙体材料、节能地坪材料等,如空心砖、石膏制品系列、矿物棉、玻璃棉、膨胀珍珠岩等。例如,武汉采用外表皮呼吸式幕墙系统,以确保建筑充分吸收阳光,大程度的减少能耗;并通过接合玻璃幕墙将太阳能电板引入,为整栋大厦提供光伏电力及太阳能热水。

(2)管理技术创新、软性服务提升,功能内涵再升级

在同质化竞争严重的商业地产市场,硬件配置已不再是衡量地标建筑的指标,软性服务、文化创意等要素越来越成为新地标建筑差异化突围的重要手段。调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本项目中,软性服务主要体现在高效智能的物业管理及专业化的服务方面。

管理突出智能化、专业化。随着“互联网+”、智慧城市的提出和落地,新地标建筑管理向信息化、智能化方向迈进,以移动互联网、大数据、云计算、物联网等新一代信息技术实现设施、设备、节能、安全的智能化管控的地标建筑逐渐增多,新技术与物业管理结合也不断深化,推动物业管理模式持续创新。调查显示,在2016年中国百城建筑新地标样本项目中,突出智能化管理的新地标建筑占比明显增多,例如高速绿城·济南、重庆SFC科技金融、郑州永和龙子湖广场等新地标建筑应用了智能安防、智能停车、智能消防、机器人管家等智能技术。除了智能化,专业化的管理也是新地标建筑软性要素的重要体现。开发商通过引进国内外管理服务商,如世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、太平戴维斯、彩生活等全面提升物业管理水平。

服务功能趋向多元化、个性化。伴随时代发展和商业方式的变化,传统的单一物业服务功能已无法满足客户的需求,物业服务正在向多元化、个性化的服务升级。调查显示,2016年中国百城建筑新地标样本项目中,为客户提供全方位的资源服务、金融服务、甚至定制化专项服务的项目逐渐增多。例如深圳嘉里建设广场打造的服务式,为客户提供高配的空间及一系列精品服务,将物业服务不断升级。

1.3 地标建筑趋势探索:区域地标多元化,企业服务精细化,地标建筑实现再升级

宏观层面:城市群、特色小镇等国家战略推进,地标建筑更趋特色化

2016年是我国“十三五”规划开局之年,在优化城镇布局和形态方面,“十三五”规划中提出加快城市群建设发展,增强城市辐射带动功能,以及加快中小城市和特色镇发展。这些国家层面的战略规划将有效激发相关地区的经济潜能,带动区域内产业集聚发展,推动卫星城镇发展,并促进更多具有文化经济属性的建筑新地标不断涌现。

微观层面:城市分化影响地标建筑分布,软性服务提升企业竞争力

城市分化加剧,影响地标建筑分布。“中国制造2025”、“互联网+”行动计划等战略的加快实施,为城市的产业结构优化升级提供了充足的动力。一方面,城市经济的稳步增长和产业的优化升级,尤其是新兴产业的快速崛起为商务楼带来旺盛需求;另一方面,地标建筑带动产业和人才等要素集聚,形成产业集聚效应,反向推动城市经济发展再上新台阶。可见,对于经济增速较快、产业结构加速优化升级的一线城市和重庆、苏州等热点二线城市,未来可能会出现更多融合区域文化、经济、产业等要素的多功能新地标建筑;而对于经济结构单一、经济增长动能不足、房地产环境趋弱的东市而言,未来地标建筑的有效需求将略显不足。

设计应重功能、重文化,管理要重服务。城市地标建筑是企业的品牌、技术、资金、公关等能力的综合体现,作为地标建筑的打造者,企业应从设计、管理两方面入手并同步塑造。设计上,不仅要注重建筑独特形态的打造以及高新、环保技术的应用,更要根植于其建筑功能、所代表的城市文化以及自身的品牌文化进行创新。管理上,企业一方面应从硬件管理方面尝试新技术、新手段的应用;另一方面则要从软性服务、运营管理能力的不断提升入手,突出服务模式的创新,如万达集团通过商业物业与其他领域的跨界融合,打造文化旅游城,提升地标建筑的多元化品质。


2 2016-2017中国百城建筑新地标研究成果

2.1 2016-2017中国建筑新地标

建筑新地标是一个城市的名片和象征,以直接、浓缩的形式展现着一个城市的品味与特征。高度是建筑新地标为明显的一个特征,建筑新地标融合于城市之中,提升了城市形象,影响着城市的发展进程。

表:2016-2017中国建筑新地标

2016-2017中国建筑新地标

2.2 2016-2017中国综合体新地标

综合体新地标具有规模体量宏大,功能业态复合、商业突出等典型特征。“2016-2017中国综合体新地标”不仅具有大气的形象、别出心裁的设计,更从硬件设施、服务功能、运营管理、新材料与新技术的应用方面体现了中国前沿城市的经济发展理念与商业运营管理水平,对提升城市形象、推动城市经济发展、产业进步、拉动内需等方面均具有重要意义。

表:2016-2017中国综合体新地标

2016-2017中国综合体新地标

2.3 2016-2017中国百城建筑新地标

不同城市发展各具特色,资源禀赋各不相同,一些的项目依托城市发展特点及资源,同时结合自身,注重功能与品质的不断积累与提升,越来越多特色鲜明的地标建筑应运而生,“2016-2017中国百城建筑新地标”从规模形象、内外功能、节能环保、技术创新、社会经济影响等方面展现了当前城市建筑的整体发展水平,引领城市经济与文化发展。

表:2016-2017中国百城建筑新地标

2016-2017中国百城建筑新地标

结语

随着城镇化进程不断推进,消费需求持续升级,地标建筑不再拘泥于独特的外形结构,而是从规划设计、文化理念、硬件技术、服务功能等多方面不断进行完善和提升。

2016年研究结果显示,地标建筑规模扩大,平均高度降低,多元化需求催生的丰富业态组合成为标准配置。内涵要素方面,地标建筑不断创新应用新材料、新技术的同时,也更加注重服务模式创新、功能服务提升等软性要素的打造。另外,在区域分布上,2016年中国百城建筑新地标在长三角分布为集中,一二线城市新兴区和三四线城区加速布局建筑新地标,未来,城市分化加剧将进一步影响新地标建筑的区域发展格局。

新地标建筑展现城市风貌,同时,也是城市综合实力的象征,“2016-2017中国百城建筑新地标”凭借着形态多样、技术创新、精细服务等属性展示出我国城市建筑的未来发展方向。未来,随着产业结构和消费需求的不断升级,中国城市建筑新地标将向创新型、多元化、精细化方向进一步迈进。

标签: 建筑新地标百城建筑

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