楼市调控效果初显，商品房销售增幅收窄

10月1日前后，热点城市密集出台限贷、限购等政策，央行、银监会等金融部门出台信贷政策，从1-10月房地产开发经营数据来看，调控效果初显，热点城市楼市逐步回归理性，需求方面，商品房销售面积、销售额同比增幅均小幅收窄。供应方面，商品房同比增速提升至6.6%，房屋新开工、施工同比增幅均扩大。价格方面，10月百城住宅均价环比涨幅收窄至1.65%。资金来源方面，到位资金同比增长15.5%，与1-9月持平。具体表现如下：

图：2012年至今商品房销售面积、销售额、与新开工同比增速

✰  需求：商品房销售面积、销售额同比增幅均小幅收窄

2016年1-10月，商品房销售面积为12.0亿平方米，同比增长26.8%，增幅较1-9月收窄0.1个百分点；销售额为91482亿元，同比增长41.2%，较1-9月收窄0.1个百分点。商品房销售面积、销售额同比增幅均小幅收窄。随着9月30日及10月初热点城市楼市新政的落地实施，部分非理性需求得到一定程度抑制，热点城市楼市逐步回归理性，而其余城市房地产市场预期也将受到一定程度影响，预期商品房销售同比增幅有望继续收窄。

✰  供应：房地产开发同比增速提升至6.6%，房屋新开工、施工同比增幅均扩大

2016年1-10月，房地产开发额为83975亿元，同比增长6.6%，增速较1-9月提升0.8个百分点。房屋新开工面积为13.7亿平方米，同比增长8.1%，增幅较1-9月扩大1.3个百分点。房屋施工面积达73.1亿平方米，同比增长3.3%，增幅较1-9月扩大0.1个百分点。房屋竣工面积为65211万平方米，同比增长6.6%，增速较1-9月回落5.5个百分点。当前，房地产开发对固定资产以及国民经济增长仍起到较强的支撑作用，但同时也应看到，商品房销售同比增幅已呈现收窄态势，房地产开发走势滞后于销售，短期来看，房地产开发仍将保持平稳。

✰  价格：10月百城住宅均价环比涨幅收窄至1.65%

根据中房指数系统百城价格指数，2016年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较上月收窄1.18个百分点。从价格环比涨跌城市个数看，79个城市价格环比上涨，与9月相比减少2个；21个城市环比下跌，与9月相比增加3个。随着针对热点城市的楼市调控政策效应逐渐显现，预计热点城市住宅价格环比涨幅有望收窄或出现小幅下跌，而其余城市楼市预期也将受到一定程度影响，百城住宅均价环比涨幅将继续收窄。

✰  资金来源：到位资金同比增长15.5%，与1-9月持平

2016年1-10月，房地产开发企业到位资金为11.7万亿元，同比增长15.5%，增幅与1-9月持平。具体来看，国内贷款为17303亿元，同比增长1.2%，同比增幅与1-9月持平；利用外资为123亿元，同比下降49.0%，降幅较1-9月收窄1.8个百分点；自筹资金为40764亿元，同比增长0.6%，增幅较1-9月收窄0.2个百分点；其他资金来源59071亿元，同比增长35.2%，增幅较1-9月收窄0.4个百分点。随着国家对热点城市个人购房实施限制性措施调控力度加大，对房地产金融逐步加强，房地产开发企业获取资金将承压。

✰  展望：

展望未来，随着热点城市分类调控、精准施策，国家对房地产金融的加强和房地产市场秩序的进一步规范，热点城市楼市有望继续呈现量稳格局，部分城市价格有望出现环比下跌，房地产市场将趋于理性；库存压力较大的部分三四线城市需加快产业发展、改善公共资源配置以提高人口吸聚能力，拉动住房消费，助力库存去化，库存压力也将得到一定程度化解，房地产市场将继续保持平稳。