2014年9月30日，央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，业内称之为“9·30新政”。其中大的亮点是“房贷结清后再购房可算首套”。在9·30新政的驱动下，自2011年以来的限贷政策开始松动。在新政出台的前后，多个二线城市也取消了此前执行的限购。而今，9·30新政出台已满两年，多地的楼市限购也由“取消”到重启。

从2015年7月起，各地出现了一波房价上涨的浪潮，国家统计局公布的数据显示，2016年8月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有62个和53个，其中厦门、合肥的新建商品住宅价格较一年前的同期水平超过了40%。

在持续上涨的房价面前，从2016年8月起，苏州、厦门、杭州、南京相继宣布重新启动已取消两年的限购政策，有消息称，同样处在房价“升温”状态中的郑州、武汉等可能也将考虑重新启动限购政策。

【交易】

购房者：今年突然有了紧迫感

“如果能够预见到现在的情况，想尽办法也要一步到位。”9月29日，谈到近的购房经历，家住北京大兴黄村的吴女士感叹道。

2014年上半年，当北京二手房正处交易低落期时，吴女士在黄村大兴购置了一套一居室作为婚房，计划等到有小孩时再换一套离市区更近的两居室。

今年，眼看着北京二手房成交价格在上涨，正在考虑生孩子的吴女士夫妻俩突然有了紧迫感。“我们目前所住的区域没有合适的，可现在基本上在南三环和南四环之间的万年花城这样的小区，两居室总价也在六七百万，我们现在这套一居室出售所得的资金差得还很远。新房就更不用说了。”吴女士表示。

而对于开发商和售楼人员来说，过去的两年，北京楼市同样在改善型市场这条路上越走越远。

亦庄某楼盘的销售人员陈晨（化名）回忆，早在2014年上半年时，亦庄有项目曾经打过“牌”，“当时里几个项目都有针对刚改需求的产品，库存量不小。”

而对于开发商来说，近两年来随着北京住宅用地供应的逐年缩减和价格上行，没有雄厚的资金实力，在北京拿地则是越来越难。而即使是实力雄厚的央企和龙头房企，去年以来也多选择联合拿地模式，以此分摊成本压力和风险。

【分析】

限购重启，后续影响几何？

在持续上涨的房价面前，从2016年8月起，苏州、厦门、杭州、南京相继宣布启动限购政策，有消息称，同样处在房价“升温”状态中的郑州、武汉等可能也将考虑重新启动限购政策。

值得注意的是，此前，苏州、厦门、杭州、南京四地都在2014年9·30新政前后取消了一直执行的限购政策。此番则意味着时隔两年之后的“重启”。

“从2014年9·30至今2年来，确切来讲从2015年的3·30新政至今18个月，楼市已经走完了一个周期，即便没有进一步的政策调整，市场自身也有调整的需求存在。重新全面启动限购后，加上市场本身的周期效应，会产生叠加效应，相信从今年四季度到明年年初，房地产市场会逐步趋于冷静。”业内人士表示。

而在京WORK-北京码头创始人、北京房地产学会执行会长陈贵看来，这次限购对北上广深的影响有限，对热点二线城市的降温比较明显，但由于三四线城市在这轮房价上涨中几乎没反应，因此，去库存压力还是在三四线。

“我们可能会面临改革的阵痛，但这一过程必须要经历，不然我们又会走向老路。”业内人士说。

■ 案例

福州楼市新政：房价涨幅不得高于10%

9月29日，福州市人民政府厅发布了《福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（下称《通知》），分别从增加住宅用地供应力度、控制房价增长、加强市场等七方面入手，对当地楼市进行调整。上述通知中的七项规定被业内简称为“榕七条”，其中，有关于房价涨幅不得高于10%的规定引起了市场关注。

《通知》规定，商品房销售价格要按照“一房一价”和明码标价的原则公示商品房销售价格。同一批次房源应当在批准商品房预售许可后15天内一次性全部公示销售价格，并公开对外销售。如果开发企业未按规定报备或未及时公示商品房销售价格的，房屋登记部门暂停办理商品房预售许可审批。

在商品房价格管理方面，福州市政府要求同一批次房源应一次性全部公示销售价格，同时明确规定同类型房屋的售价，下一批次的涨幅不得超过上一次的10%。

福州市还表示，将进一步增加住宅用地供应，力争三年内市本级住宅土地供应量在原有年度供地计划基础上增加20%以上。

在业内看来，福州市之所以出台相关政策，或与其近期的楼市涨幅密切相关。

“近期厦门限购后，使得很多购房需求开始集中到了福州市场，进而使得福州控制房价的压力开始增加。”业内人士表示，福州房地产市场明确了去库存周期低于12个月的县市，需要调整供地计划。在土地竞买条件方面，福州提高了土地竞买金的比例，同时对于土地款项支付的期限也进行了调整，实际上也是为了防范福州市场的炒地行为。

根据国家统计局的数据，今年8月份，福州新建住宅价格环比上涨4.2%，涨幅第五。与此同时，福州新建住宅价格同比也出现了20.2%的上涨水平。

业内人士认为，三四线城市仍有去库存的必要，更重要的不是通过普惠制的降息减税实现，更多的通过产业结构的重新布局，人口、、医疗的重新布局，让这些需要去库存的城市，有更多的人口净流入，产生真实的住房需求。未来的三四线城市房地产市场走势如何，值得期待。