深圳楼市成交量连续两月腰折 价格依然坚挺

2016-06-03 09:44:00 房天下产业网 来源:房天下产业网综合整理

本月1号发布的官方数据显示,5月,深圳一二手住宅共成交5987套,同比下降45%,而4月,深圳一二手住宅共成交10856套,同比下降53%。一路高歌猛进的深圳楼市呈现出了逆转行情:成交量连续两月腰折。然而,即便成交量两度腰折,价格依然坚挺。5月,深圳新建商品住房成交均价攀升至每平方米55817元,同比上涨96%。

据统计,5月深圳二手住宅月度备案成交量为3728套,环比下跌56.2%,同比下跌72.1%;成交面积31.68万平方米,环比下跌56.0%,同比下跌71.4%;此前的4月,深圳二手住宅月度备案成交量为8516套,环比下跌54.5%,同比下跌18.5%;成交面积71.99万平米,环比下跌55.0%,同比下跌18.6%;对照深圳3月二手住宅17839套的成交量,在经历连续两个月的腰斩之后,5月深圳二手住宅的成交量只有3月的1/5。

“二手房成交量的持续下滑,表明3.25新政之后的深圳楼市依然比较低迷,加上此前房屋评估价的上调,使得交易税费翻了一倍,房东和客户都处于观望状态,市场格局比较僵持。” 深圳业内人士说。

从统计数据看,深圳的市场肯定是不景气,但由于网签数据的滞后性,这一数据和真实市场存在一定差距,“5月的成交数据基本反映的还是4月的行情,4月低迷,5月其实还是较4月有所好转的。”从价格看,5月二手市场价格有3%-5%的下调。

深圳二手成交受政策面制约明显,3.25新政后起市场转冷,4月份继续下行,5月统计数据再度大减。价格方面,报价回调的房源在增加,下调幅度在扩大,有部分笋盘出现,但因前期报价面的波动空间一直较大,多数是回到市价区间;当然,成交价已完全告别普涨,多数与3至4月持平,少量低于市场价成交,个别楼盘仍有高价房源达成出让。以目前市况来看,预计后市数据还将保持低位波动,但因市况已见底,5月份看房量、询价量在回升,备案数据有望企稳,价格亦将基本持平。

与二手房成交量大幅下挫相同,5月深圳新房成交也继续延续颓势,在4月腰斩的基础上小幅下滑,成交量只有3月的一半。据统计,5月份深圳新建商品住宅成交2259套,环比下跌3.46%,同比下跌63.0%;成交面积24.57万平米,环比下跌2.74%,同比下跌59.6%;而深圳3月新建商品住宅的成交量为4461套。不过5月深圳新房均价有所抬升,成交均价55817元/平米,环比上涨11.9%,同比上涨95.9%。

“新房的均价上涨,主要是外围区域楼盘成交占比下降造成的。新政以后,新房市场分化比较严重,关内好于关外,小户型好于大户型,本地户籍客户多于外地户籍客户。”深圳某房企负责人说,总体来看,深圳一手市场的价格还是比较稳定的,很多楼盘的定价都比较理性,“如果愿意让利,推盘价格贴近市场,那么去化率基本能达到70%-80%。”

据统计,4月市场低迷,5月开始开发商开始调整心态,给客户更多的优惠,一些楼盘开始以低于周边二手房的价格入市,都获得了很高的去化率。市场也开始出现一二手房价倒挂的现象。如南山区某楼盘,周边二手房均价在7-7.5万元/平方米,该楼盘的开盘均价为6.5万元/平方米,低价幅度在7%-13%,位于龙岗的某楼盘,周边二手房均价在4.2万-4.4万元/平方米,该楼盘的开盘均价为3.3万-3.7万元/平方米,低价幅度为12%-16%。

因5月预售量较低,预计6月份开发商推盘或更为谨慎,定价将与周边同质在售新房保持一致;需求方面,因5月新房市场实际是呈现量升价平态势,具体应会逐步得以体现。因此,后市供应虽或回落,但成交数据应将止跌回升;因刚需盘供应量较高,均价升势将明显减弱。

深圳市场交易出现下滑,和深圳房价过高、购房者担心被套是有关系的。从这个角度看,深圳房地产市场的交易下滑其实也是符合市场预期的。目前交易规模下滑,既是库存规模不足的使然,也是整个市场交易背后市场预期相对看淡深圳楼市的体现。另外对于深圳二手房市场交易来说,由于此前房东随意,所以导致二手房市场的泡沫比一手房要更大。所以购房者对于二手房则选择了更强的观望态度。这会使得二手房市场的交易价格出现下跌。既然有下跌的空间,那么购房者更会延缓入市的节奏。从另一个角度看,二手房市场已经先于一手房市场降温。(据央广网、澎湃新闻网综合整理)

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