中国保监会推出“以房养老”试点近2年后，四个试点城市成效并不乐观。目前，反向业务投保人共78人59户，办完流程的仅47人38户。

反向抵押养老保险

所谓的反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，也就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、 和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

南京首位申请"以房养老"老人去世 申请没人敢接

2013年9月，扬子晚报曾 报道过南京首位申请“以房养老”的老奶奶，讲述了新街口街道高龄老人张启韵，自2010年起向社区和街道提出以自己名下的一套产权房作倒按揭，所得用于改善自己独居的生活条件，然而没有机构和企业敢于接招。2016年5月30日，扬子晚报记者多方打听了解到，老人已于两年前去世，生前把房子卖出61万元。

临终前半年还是把房子卖了

新街口街道某社区退休主任邵女士一直陪伴张启韵走到人生后。她回忆，扬子晚报当时报道见报后，张启韵一时间成为省内外各地来采访以房养老的“活案例”。随后，张启韵向邵主任提出来，自己在新街口如意里那套40平米左右的单室套产权房，还是尽早卖掉算了。毕竟90岁高龄，身边也没有至亲照料，“来不及等倒按揭办妥，我也用不了什么钱了，将来人一走房子还不是了银行。”邵主任说，张启韵毕竟是受过良好的老人，心里的一本账清楚得很。

2013年底，老人自己找到两家房产公司到她当时居住的新街口街道敬老院来，委托他们帮忙卖房。“当时其中一家房产公司开的价高一点，是61万，张老就拍板让他们办理了。”邵主任透露，张启韵继续在敬老院现场，请来银行工作人员，将卖房款分成几批存定期，存折请邵主任代管，密码则告诉一直照顾自己的干女儿。

从卖房到她去世只有半年多时间，邵主任记得张老取过几次钱，都不多，主要是用在她入住市立医院和鼓楼医院看病。出院后，张启韵在邵主任的帮助下，入住天山路上医养融合的民营养老院，费用比先前的敬老院高，她的退休金不够了，就从存折取了一点来补贴。记者算了一下，从张老搬出敬老院到养老院，中间去掉在医院治疗，只有几个月时间，每月养老院的费用在3000多元。也就是说，张启韵每月在退休金外需要再拿出1000多元。

这么算起来，“以房养老”的动议，在南京的张启韵老人身上是落空了，即便终进行市场化运作，老人也没有享受到房款为自己带来的实惠。假如一开始就把住房卖掉来改善生活，也许获得的实惠能多一些？张启韵临终前有没有为自己的想法后悔，邵主任说“真不清楚”。

没人敢接招，主要是操作有难度

张启韵对她的房款立下遗嘱，基本上给了干女儿及她的后辈。邵主任回忆，老人追悼会上，真没想到来了那么多人，据称都是她的亲友。“生前多少年那么孤单，走后却有这么多自称的家人。”邵主任告诉记者，张启韵和她说起过，确实有过倒按揭以房养老的打算，但是几年没有机构和企业接招，她就知道这里操作有难度，主要是责任难以理清。“她说，后人走了，房子划给银行或是保险机构，我还不如把钱给到帮助我的社区和亲近的人。”邵主任表示，尽管张老这么说，但从她把存折和密码单独处置、将房款分几批存储的精明劲来分析，张老一点都不傻，真有人来接她的招，也未必肯交给人家办。

记者了解到，目前新街口二手房的房价，已近3万元一平米。要是搁在今天，张老的房子可以说已经 了。

究竟难在何处？

存在观念挑战、成本过高等三大劣势

从外部环境来看，目前推进以房养老，还存在三大劣势。

首先是“以房养老”需要面对社会观念和传统伦理的挑战。上海保监局副局长李峰说，中国是反哺式的养老方式，养儿防老，老人的房子由儿女继承也是天经地义的，要打破这个伦理观念很难。

其次，“以房养老”目前的协调沟通成本较高。比如房产登记要做相应的变更，但比较繁琐。此外，房屋抵押的期限、金额怎么设定，抵押到期后如何处置房屋，也还需要一些法律上的协调。

后，目前推进以房养老的交易运营成本比较高。过程中有很多评估、公证的环节，还有方方面面需要中介机构去完成的环节。“整个程序下来，如果说你要拿20年的养老金给付，有两年要给到中介公司，相对来说成本比较高。”李峰说。

为什么有保险公司也不积极？

对保险公司而言也存在3大风险

首先是业务固有的风险，李峰说，这是一项创新业务，风险主要是贷款利率变化和被保险人的长寿风险。

“因为这是一个长期风险，作为贷款利率的稳定是关键的。”李峰说，目前受全经济下行影响，汇率不稳定，而我国还没有锁定利率互换的机制和市场。

其次，对保险公司来说，也面临房产价值大幅度波动的风险。李峰说，保险公司做“以房养老”业务，是长期资产负债的匹配，精算基础是房产价格稳定或稳中有升。如果房价下跌，风险如何应对，这对保险公司来讲也是一个很大的挑战。“你原来评估是100万，现在只有80万，那肯定是保险公司吃亏。”另外，李峰说，如果房价上涨，保险公司也可能面临另外一种风险，就是投保人可能会退保，之后再重新保险，这样拿到的养老金会更多。

第三个风险，李峰说，是道德风险。反向按揭贷款过程中，可能会发生欺诈、信息不对称、误导甚至是道德风险。

“总体而言，反向按揭贷款虽然刚刚起步，但是以后发展的前景广阔。这对服务于国家社会经济发展，对解决老龄化社会可以发挥很大的作用。”

建议和养老保障挂钩

房产净值是中国家庭财富重要的一个组成部分。在家庭财富当中，房产净值占比达65.61%。其中，城镇家庭财富中，房地产净值占比为67.62%，农村家庭中房地产净值占比57.6%，呈现出明显的城乡差异。李峰说，一般来讲，经济越发达的地区，房价越高，家庭财富中房产净值的占比也就越高。保监会做的一组调查显示，大多数人对60岁以后收入的预期不好，33.28%的人预计60岁以后收入会下降30%，60%以上的人认为60岁以后收入要降低50%。

业内人士表示，以房养老还需要和养老保障等工作进行挂钩，从而增加老年群体的养老备选方案。同时，可以尝试新的商业模式，比如说设定一个基本的养老保障底线和医疗补贴等，这样能够打消老年人的顾虑，进而愿意参与此类养老保障。

以房养老后续如何让其他机构者进入也是个关键问题，这样能够积极购买此类金融创新产品，进而让一些风险从寿险公司转移到者身上，也是需要探索的。