2016中国房地产上市公司研究成果发布会

2016-05-18 18:23:00 房天下产业网 来源:房天下产业网

房天下产业网讯:5月18日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店举行。会议发布了2016中国房地产上市公司研究报告及2016中国 房地产上市公司名单,莫天全、刘洪玉、张文魁、蒋云峰、黄瑜等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表、证券行业代表及媒体精英参会。

2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会

2016中国房地产上市公司研究报告

现场直播】【微直播】【媒体宣传】【历届回顾

【主持人】黄秀青:尊敬的各位领导、各位嘉宾,大家下午好,感谢大家在百忙之中聚首金融街,共同参与及见证2016中国房地产上市公司研究成果发布会,暨第十四届中国房地产投融资大会的召开。我是研究院北京公司黄秀青,在此代表主办方对大家的到来表示由衷的欢迎和诚挚的感谢。

首先我来简要介绍一下今天到场部分领导和企业,他们是北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生,房地产研究所所长刘洪玉先生,国务院发展研究企业研究所所长张文魁先生,中指研究院常务副院长黄瑜女士。今天到场的嘉宾多,我就不一一介绍了。

研究成果的发布和 价值的表彰当然需要媒体的广泛传播,我们同时欢迎来自电视台以及各地的媒体的到来。

首先我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长中指研究院院长,中指研究院院长莫天全先生为我们做大会的致词,有请莫总。

【上市公司研究十四年回顾——房企加快融入资本市场新格局】

莫天全:到今天一晃四年就过去了,十四年当中确实我们做了大量的工作,今天是我们对上市公司研究十四年的回顾,实际上我们10开始就是研究的上市公司,这个研究是要以数据为基础,这个研究结果往往是不是那么全面,用数据,用量化的方式,所以说十四年之前对房地产,基本的原因就是因为上市公司的数据是精准的。我今天是代表研究组给大家做一个简单的回顾,早就是我们2003年主要是发起,应该说对中国几个方面,就是规模 、效率 、品牌优的房地产企业进行研究,结合中国的特点,因为这个产业是需要一些 的企业来引导,来推动发展,我们当初这个研究得到了大量的支持。我们的队伍有国务院发展研究企业研究所所长,房地产研究所所长,中指研究院院长。在过去的十四年当中,我们一开始是上市公司是行的,我们也进行了13年的中国房地产开发百强企业研究,进行了十二年中国房地产策划代理百强企业研究,今天我是用这些时间给大家汇报一下, 个研究,上市公司研究项目,到现在14年以来的变迁是怎么样的。

我们看我们2003年开始研究的时候,上市公司只有8家,到今年是189家,在过去14年当中有很多企业到香港上市。14年过去了,我们看国内的上市公司,还在中国名单的还有3家,14年过去以后,在香港上市的房地产企业,中国实际还有两家。我们再看14年,我们房地产上市公司市值,房地产上市公司的市值,均值增长了7.1倍,从2003年的25.5亿,到现在平均是207亿,在沪深两地上市的10市值增长了17.5倍,它的发展比我们平均企业发展速度快了。在香港上市的前十大企业市值,增长了43倍。

再看营业收入,我们看整个房地产上市公司,我们的百强企业,营业收入16.1倍。在香港上市均值增长了38点多倍。我们百强上市公司,净利润均值增长了39倍,这个是挺可观的,但是我刚才说过,我们市值增长只有7点多倍。我们刚才说过沪深企业市值增长17点多倍,我们总10这些企业来看,它的利润增长也是大大超过了市值的增长,另外我们看10净利润增长了78.6倍。

上市公司也是把这个研究成果作为一个引用,我们需要第三方的声音,来对我们自己的评价,上市公司应该是多数、多地在引用研究成果,我们好的上市公司对我们房地产研究标的公司的全面的话,过去十四年当中这个研究取得了相当的成果,未来在我们10多方面研究的基础之上,我们希望上市公司研究,能成为数据支持强的,能对我们上市公司有多方面的帮助,我们上市公司就是要引起大家的关注,在我们的融资、方面有优的表现。我代表咱们研究组开一场简单的介绍,对我们研究成果做一个简单的介绍,我相信我们今天的发布会,研究成果会进行深入的介绍,后也是感谢大家,也是祝我们十四届10研究取得圆满成功。


【主持人】:我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长,也是我们上市公司研究的发起与创始人莫天全先生,为我们做大会致辞,“上市公司研究14年回顾,房企加快融入资本市场新格局”的开篇演讲。

【构建多层次资本市场为房企带来的融资机遇】

刘洪玉:我们今年实际上做了一些指标微调,在企业评价过程当中,来评价上市公司的效率,这里边主要体现在运营效率二级指标,今年增加了一个流动资产周转率的指标。

在这个过程当中,实际上有几个评价,首先是综合实力的评价,综合实力的评价,我们实际上就是综合了经营的规模,财务创造能力价值和财务稳定性,四个标准来判断企业的实力。我们相对均衡在看一个企业主要的四个方面。经营规模这块,我们比较关注的四个方面的,资产、营业收入、利润总和,还有公司的市值,来反应这个企业的经营规模。财富创造能力,我们还是继续沿用财富能力EVA估算方法,来评价这个企业的财富创造能力。企业的价值评价,具体指标是营业能力、运营的效率、资本市场的表现,以及营业业绩的一个预测,还要对它的未来要适当做一些前瞻性的分析,有一些业绩预测的内容。财务稳定性,流动性风险,曾经我们也做过研究,我们经常说的房地产的市场风险,实际上就是房地产企业的流动性风险,所以我们关注这个研究,通过分析企业的财务稳定性,来判断企业流动性风险的基本状况,这里具体的指标就包括了资产覆盖率,有效覆盖率,现金比率,现金到期,债务比率,还有一个就是每股经营的现金流。

另外还有一个叫企业的社会价值估价,主要从客户价值贡献,员工价值贡献,环境,公益,政府这些维度去评价一个企业的社会价值。后实我们综合了每个单项的评价,形成一个综合实力评价。研究过程当中,2014年市场比较不活跃,2015年整个房地产企业面临的资本市场相对宽松,同时又在大众创业,万众创新,互联网+,这样一些国家在推动这些工作过程当中,房地产企业也有很多参与,在传统的房地产业务的基础上,一方面是尽可能通过金融工具的使用,来丰富自己,所以大家比较多的用的这样一种方式,尤其是在2015年7月以来,迅速增加。第二个方面的特征是融资规模的爆发式增长,大家也可以看出来,企业融资的成本也显著下降,再一个就是通过预售。那么过去我们实际上,然后能够用比较低的成本,国际者的资金,去年这个情况发生了一些变化,在过去一年相对弱化。   

再融资在去年得到了恢复,再有就是过去我们比较多的香港上市,其它的领域现在也是共同的话题,A股市场更有利于房地产企业的这种发展。那么分拆重组,这个也是在过去的一年也有很多新的进展,这也是很重要的一个亮点。另外我们很多房企在互联网+这样一个概念下,参与到了互联网,参与到了资产证券化等等,这样一些领域,实际上也取得了一些很好的进程,那么还有一些企业,在金融这个大的行业,实际上我们经常说房地产的金融,或者说房地产这个行业的变化从越来越关注实体,变成了关注资产的属性,金融的属性,所以房地产企业和金融行业的连接,变得越来越重要,或者说也变得越来越成为一种趋势,所以实际上我们也有好多的企业去探索保险银行等等这样一些金融类的企业,建立起更广泛的联系。总的来说,实际上在2015年,我们的上市公司,在房地产资本市场上的这发展快,大家关注房地产市场的风险,我们也关注房地产资产内含的风险,实际上只有有效的控制风险,企业才能够持续的发展,也才能够持续为国家的发展做出贡献。在2016年要继续创新、探索,同时我们要加强应对我们这个行业的风险能力,为我们这个国家经济社会做出新的更大的贡献,谢谢大家。

 


【主持人】:谢谢张所长的精彩分享,在2015年大的环境下,房地产企业、房地产市场,商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%,房地产市场运行环境显著改善。良好的市场环境下,房地产上市公司作为行业中坚力量,又会取得何种表现,企业运营又会呈现哪些新的特点?
下面我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人,研究院企业研究总监蒋云峰先生,为我们发布2016年的上市公司研究报告。 

【发布2016中国房地产上市公司研究报告】

蒋云锋:

1)经营状况:经营规模保持增长,区域分化加剧业绩分化

2015年,房地产上市公司销售业绩稳定增长,经营规模获得新突破。布局广泛的大型房地产上市公司拥有丰富的资源,具备良好的业绩增长基础,凭借出色的决策能力快速抓住市场上涨行情,实现了业绩的稳定增长。房地产上市公司的盈利规模整体保持增长:沪深及大陆在港上市房地产公司群体增速表现分化。不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变,但平均增速明显分化,呈现出“强者恒强”的发展态势。

2)盈利能力:利润率持续下滑,开源节流保障盈利空间

(1)利润率持续下滑,多措并举保障盈利水平

2015年,沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%、29.82%,同比分别下降1.87和2.35个百分点。一二线地价飙升,以及房企加大营销、管理投入,导致利润空间被削薄。为应对利润率的持续下滑,房地产上市公司严控成本,保障盈利空间,同时加强员工激励,扩大盈利来源。

(2)周转速度降低,加强管理提升运营效率

2015年多数二三四线城市的去化压力影响了企业运营效率的提升,为保障企业盈利水平,部分上市房地产公司积极采取措施强化管理,提升运营效率。

3)财务稳健性:短期偿债能力提高,优化融资、合理布局缓解资金压力

(1)资产负债水平上升,短期偿债能力提高

截至2015年末,沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91%,分别同比上升1.07、2.81个百分点。但剔除预收账款后,实际负债情况得到改善。2015年,沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款的比值较上年均有所上升。受债券市场逐步放开的影响,房地产上市公司融资渠道进一步拓宽,债务结构得到显著改善,短期偿债能力有所提升。

(2)每股经营现金流净额由负转正,土地储备布局合理保障企业未来发展

2015年,房地产上市公司的流动性有所改善,房地产上市公司现金流由负转正。上市房企采取积极的销售策略加快项目去化和现金回笼,同时,审慎,严控资金支出改善现金流状况。房地产上市公司2015年存货规模持续上升,但存货占总资产比重有所下降。 的房地产上市公司通过精细化的土地储备管理防范运营风险:一方面保持储备总量及结构的合理,确保企业未来发展。另一方面,基于精准研判,加大一二线城市新增土地储备力度。

4)股东回报:资产 水平持续下行,经济增加值(EVA)有所增长

(1)资产 水平有所下降,部分企业通过积极的经营变革提升股东回报

2015年,沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产 率均值分别为8.15%和11.91%,每股 均值分别为0.35元和0.51元,分别与2014年持平及下降0.13元。但部分 的房地产上市公司通过积极的经营变革实现了经营效益的提升。

(2)受业绩回暖与资金成本下降叠加影响,经济增加值(EVA)呈现回升态势

2015年,房地产上市公司通过提升盈利与资本利用效率,财务创造能力得到提升。房地产上市公司EVA增长的主要原因在于税后营业利润的增速高于资本成本。 房企应谨慎把握盈利与资本投入之间的平衡,借助EVA评价做出更加明智的决策,确保真正实现“”。

5)价值:转型升级、行业整合、布局紧随国家战略的上市房企更具价值

(1)房地产板块市盈率微升,但仍处于估值洼地

2015年末各项去库存新政及地产回暖等的多重利好下, 上市房企年末强势反弹,多次涨停。但整体仍处于估值洼地。2015年末,沪深上市房地产公司的市盈率均值由上年的23.40上升至31.91;大陆在港上市房地产公司的市盈率均值从上年的5.77下降至5.50;大陆在港上市房地产公司市盈率多在5-8倍,估值水平远低于沪深上市房地产公司。

(2)行业整合凸显价值,布局紧随国家战略的房地产上市公司获青睐

,谋求转型,发展多元化业务,积极打造新利润增长点的上市房企。 第二,紧抓行业深度整合机遇,以兼并收购、重组实现市值跨越式发展的上市房企。 第三,项目储备布局一线和重点二线城市或紧随国家战略的房地产上市公司。

6)市值管理:多举措促市值增长,均衡股权结构防范管理风险

(1)上市房企市值管理意愿加强,板块市值持续增长

在多种因素的共同作用下,关注市值、以市值为基准衡量上市房企实力和股东价值成为越来越明智的选择,上市房企加强市值管理的意愿不断提升。 截至2015年底,沪深上市房地产公司平均市值为208.60亿元,同比上涨59.68%;大陆在港上市房地产公司平均市值为202.99亿元,同比上涨12.28%。

(2)并购重组、分拆促进市值增长,均衡股权结构防范管理风险

大型上市房企凭借规模和实力进行股权或项目收购,成就规模市值,中小房企则在医疗、互联网、金融等资本市场热点领域展开跨界并购,以此带动股价上涨,推动公司市值提升。通过分拆具有竞争力的新业务上市,房地产上市公司实现了市值规模的快速扩张。在市值低迷时上市房企通过增持、回购等手段维护公司市值。上市房企还通过引入战略合作伙伴,扩大股东结构等手段维持股权结构平衡。


【主持人】:感谢蒋总精彩报告的分享,接下来我们就到了激动人心的 企业表彰环节。有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士发布2016中国 房地产上市公司名单。

【发布2016中国 房地产上市公司名单】

黄瑜:尊敬的各位领导,各位房地产企业嘉宾,各位媒体朋友: 大家好!

欢迎来到2016房地产上市公司研究成果发布会的颁奖现场。

2016年,“去库存、稳增长”依然是房地产市场的总基调,房地产上市公司经营业绩也将面临市场变化的考验。 由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院共同主持的中国房地产上市公司研究迄今已经持续开展了14年。十四年来,在北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的持续研究下,在各地 房地产企业以及媒体朋友的大力支持的帮助下,中国房地产上市公司研究取得了丰硕的研究成果,获得了社会各界的广泛关注,并成为者发掘上市公司价值的重要标准。 今天,我们又汇聚在这里进行一年一度的房地产上市公司研究成果发布。研究组结合中国房地产行业和证券市场的发展现状进行研究,形成了2016中国房地产上市公司研究报告,并对来自各地的 房地产上市公司进行表彰!


【主持人】:我们刚刚结束了隆重而激动人心的颁奖环节,接下来就进入我们十四届房地产投融资研讨大会讨论环节。

【人士发声之后的房地产变局】

欧阳捷:尊敬的各位嘉宾,感谢黄院长给我们这个机会,给大家分享。

人士发声之后,产生了很大的影响。目前基本特征,我们认为有三大特征, 个特征是房价,这是我们在8月份就提出的一个观念,现在已经逐步验证了。这些图象已经明显的看到了我们整个房价的变化情况,的房价走势也是明显的,今年以来,房价上涨明显。第二个特征供销两旺,回升,我们的库存并没有减少,反而在增加。而我们的也在回升,当然的增幅是在下降,但是我们按照1到4月份同期对比来看,还是明显在回升。我们今年的土地,1月到4月的土地购置面积,已经接近去年同期水平购置面积。第三个我们可以新开工面积也在回升,在这个地方关注新开工面积和销售的关系,新开工始终高于销售面积。当然第三个特征是我们房地产,我们可以看到增加幅度大,股灾之后越来越小,今年是跌到了GDP以下,红线是房地产业,如果没有房地产业,GDP会直线往下走,所以我们看房地产公司的GDP没有下滑。

人士的观点,对我们房地产行业应该是大, 点的影响,因为这句话说的透彻,其实也讲明了我们对GDP的容忍在提高,GDP在下跌也没什么了不起,我们政策刺激会有所收缩。第二个我们可以看到,房地产的增加值和,其实对GDP的稳增长起到了重要的作用,但是我们想,如果我们红线GDP影响到我们的市场销售业绩,也影响到房企的。第三个就是房地产的城市分化,我们觉得是略微明显,政策上人士明确说了,大力刺激必然制造后果,这句话我们认为是给力,其实是给一线城市和热点城市敲响了警钟。我们觉得这句话实际上也是提醒各个地方政府不要为了去库存,或者说为了刺激经济,来刺激我们这个房地产。我们看到三、四线的额也在不断的增加,在三、四线城市已经不会再增加了,一、二线成为重点回归的一个情况,所以我们觉得对于一、二线城市这种热点还是持续教训,因为我们不会到三、四线城市去扩张土地。所以在这种情况,一、二线是房地产企业的主战场。三、四线城市我们看到一个奇怪的现象,三、四线城市的额也在不断的上升,说明我们三、四线成为还没有下降,实际上是我们整个政策。我们后边可以看到一、二线城市是由于我们供不应求导致的。因此我们可以看到,今年的整体房地产的和增长,不会再继续持续,因此未来到年底是有限的。 新开工面积,我们认为总体来讲,可能会有所下降,那么新开工面积继续增长,库存是去不掉,二线城市以下的这些趋势,它们的新开工面积必须要下降。当然我们也看到一线城市和二线城市面积也在增加,我们供不应求还会持续增加。当然,这种新开工面积在一季度火爆的高增长的事态,我们认为是不可持续的。

一、二线城市土地供应会略有增加,因为一二线城市明显供不应求,那么一线城市的房子也是给人住的,包括我们性的需求,后的房子还是给人住的。国务院出台了一个政策,鼓励企业和个人购买房子来出租,其实就是变相鼓励,有租赁就有,所以我认为这个政策是鼓励大家去买房子,我们认为一线城市,不可能满足这些者的需求。我们已经看到,上海的2014年以来,各个面积段批准上市的套数,和我们销售的套数对比。 那么当然,我们看到二线城市也是同样的,我们认为获取意味着一、二线城市土地供应略有增加,包括苏州、南京、杭州、合肥等地都是同样的。我们认为商品房的销售会出现虎头蛇尾的现象,这一点在2013年这一部分,在年初的时候,商品房的销售增幅是高的,高达56%,今年一季度我们看到商品房的销售,也高达59%,2013年增长55%,因此整个增长是往下走的,今年的情况,货币政策转向之后,今年的增长也必将会出现虎头蛇尾的现象,所以我们房企对于未来的增长不要太过于乐观。 但是大家现在没有定论,所以我们从这个案例可以判断出来,可能更担心通胀,是对一线、二线城市房价的操控,因此我认为对一、二线城市必然会进入调控。但是对于三、四线城市,二线以下的城市房价上涨,我觉得还是明显保持的幅度。所以我们觉得去库存严重的城市,房价上涨不如意。不应该通过加大的方式去库存,但是我们可以看到,其实对于场内是有区别。虽然说不应该国家去库存,但是我们认为这个不应该加大,主要是针对房地产企业。 那么这个观点,我们认为对于一、二线城市来讲没有库存,有的城市还是有库存的,所以如果我们一、二线城市都有一套房的话,我们可以设想一下,我们城市就跟我们三、四线城市基本相当,还有什么限制性呢?都不需要,因此我们一二线城市更多是少库存,更多是供不应求。但是反过来,二线以下城市我们是去库存比较难,如果要必然货币廉价,反过来,又会增加库存,这是我们目前面临的问题,如果要低价会怎么样呢?房价跌,库存会增加,库存增加,开工减少,下降,这又是另外一个难的事情。 那么我们认为终还是要回归人的城镇化,人的城镇化,我认为是在农民工上展现的,因为三、四线城市已 过一半,那么这个时候更多的需求在农民工进城,如果进城可能就要丧失土地,这点对农工民来讲是不可丧失之痛。一二线城市有就业机会,但是不能。 个就是土地的供应,人口规模必须相适应,第二就是我们政策与土地相衔接。第三就是创造就业与提供社保相呼应。

后我们做一个小结,GDP将会继续下滑的态势,而不是一个平行的态势。第二个,未来的货币政策将会萎缩,不是一个大幅收紧,4月份已经呈现负增长了。第三个我认为一、二线城市会继续增长,新开工面积还会增加。第四个就是下半年一、二线城市土地供应会增加。同时我们认为,一、二线热点城市,调控势在必然,所以我们居民部门的贷款依然还是比较快速。那么供给侧改革与去库存的突破点相适应。当然我们这些判断是基于人士发声谈出的观点。我们近看到了另外一个,就是说国务院强调的我们没搞强刺激,各级政府要让利于民。我们的信息不够透明,未来的政策会出现左右摇摆,但是如果不搞刺激,就稳不住经济,我们改革可能就没有空间和时间,这就是一个两难的问题,所以我们未来的研究,可能还会根据国家的政策变化,还会继续做下去,也感谢黄院长给我们这个机会,谢谢。


【主持人】:谢谢欧阳总对政策透彻的理解,为我们做分享,刚才很多,包括我们的研究报告都提到,我们的房企在巩固传统融资渠道的基础上,在积极迎接变革,如何拓展新的渠道,如何创新新的融资模式,我们提供了很多无限的可能。有请嘉实副总。

【房地产企业创新型融资方式实践与探讨】

王艺军:说到房地产这个行业,是资本密集型的行业,那么回顾过去的这些年,发展过程当中出现的各种融资方式如下,它主要分为三大类,一类是传统的债券类,既包括了依赖程度 的银行贷款、信贷融资。另外一个,过去这些年也有一些传统的股权类的融资,有私募股权的融资,同时我们看到很多的房企,刚才领取奖项的嘉宾里面,有很多在去年新三板上市的企业。

但是去年我们看到,我觉得整个中国金融环境的一个变化,越来越多的新型的房地产融资方式出现了,各房地产企业已经听说了很多遍。回顾过去的两年的时间,我们看到了可喜的,在中国目前的环境里面,通过各种产品出现了类似的产品,在深交所和上交所挂牌的一些私募的类似的产品,同时一些其它的和房地产相关的一些企业经营收入,也通过ABS,发出很多产品,有物业公司的物业费,营业性商业、物业的运营 证券化的产品。

总的来说,我们看到,通过这些年的发展,它的一个显著的特点,到目前为止,它的发展还是传统的以债务型的融资工具为主,银行依然是中国房企,在未来相当一段时间的主渠道,信托的蓬勃发展也提供了一个辅助的渠道,从去年的新的环境来看,我们看到上市公司的债券的发展。很多包括在座的房企都是受益的单位,同时在2014年的11月份,资产证券化业务,也直接导致去年的与房地产相关的发行了一共28家,累计规模是440亿。所以我们看到了,就是说比较传统的融资方式,其实证券化目前包括类似的形式,有以下的一些特点,对房企有利的趋势。

首先,我们传统的融资,它一般的期限在2到3年,长其实已经到了10年以上,我们也正在准备一些20年的产品,它的优先已经降到4到6之间这个范围。这样一个证券化的融资方式,另外一个重要的一点,这里面既有为了实现整个财务报表的优化,或者说确认收入,也有企业,尤其房企在未来,变成一个新资产的企业。

那么接下来稍微介绍一下具体情况,既有真实的股权持有,抵押型的产品。它的主要的特点,首先有一个SBA,也有类似产品出现的话,资产未来的一个转移,未来资产的一个变现。其实在我们讨论国外的类似产品。可能另外一类主流产品,VDS,把有现金流的资产,通过打包结构化的一个征信,来销售掉。我们看到,目前在证券化,其实它更多的是一种跟企业本身相关固定的 的融资方式,它需要有内部的征信方式,超额抵押,超额本金覆盖,基本它征信的效率我们可以看到,逐级递减,好处就是说,这个也是我们经常在证券化业务领域碰到的。同时刚才说的,完成特定的商业目的,重要的两个判断,一个是来自于会计师事务所的,这个需要具体情况具体分析。从目前来说,在ABS这个层面,在要实现资产的真实性,目前现行的一个问题就是,市场人的一个接受认可程度,这里边就体现出来,目前来看,市场也有这样一个实现,包括我们自己在做,基本上集中在资产。这是目前整个的实践的情况。

我简单介绍一下嘉实资本的一个情况,也希望大家更多更好的了解,我们的股东嘉实基金,在目前我们整个嘉实集团,它的这个管理资产规模已经接近了7千亿。去年年底的数据,我们从公募基金起家,目前已经构建了一个完整的金融产业链,横跨了一、二线级市场,房地产,乃至各类的另类的,都有涵盖。

另外有一点,可能对咱们未来的这个资产证券化,我高兴的看到,昨天协会颁发的,嘉实基金的房屋社保,我们在行业里面排 的。我们知道目前市场里面,其实还是缺乏真正的长期的,这种长期,其实我们现在看到,在市场里面,这样一类者,慢慢在出现,并趋于成熟。

聚焦业务领域分管的领域,主要是证券化和房地产的融资。资产规划这一块,目前的行业位置,我们已经发行了大概7个产品,同时我们的规模大概是70个亿。可能也有跟地产相关的核心的酒店的产品,同时我们刚刚在上午完成了一个龙头企业的一项业务,基本在整个就业化的各个基础资产类别都有涉猎。


后一点,也借这个机会表达一下我们对整个基于房地产作为基础资产未来的业务的期望,首先我们看每一类资产类别,它整个市场的容量,我们认为这个容量,经过这些年的发展,目前有一个 的统计,全球的房地产市值是两百万亿美元,其中中国贡献了20%,40万亿美元,接近270万亿资产规模,这么大的规模,其实我们有服务性资产。国务院提到资产证券化是一个高度快速发展的领域,房地产相关的产品都会出现,后也是想表达一点,就是说我们在证券化,在房地产业务都有,希望借这个机会,我跟大家达成一个共识,希望和咱们在座的房企有更多的合作。


【主持人】:谢谢王总的分享,因为我们今天的下午的内容和时间设计是的丰富的紧张,时间的控制。有请华泰证券房地产行首席分析师谢皓宇先生,为我们分享“资本证券化”的议题。

【房企融资的路径和变化】

谢皓宇:借机会跟大家分享我们的研究成果。有上市融资,有房地产的债券,有房地产的基金,到现在这样一个规模,其实对于银行的贷款和对于信托的这种债券的债权类的产品也下降的比较快,利率也开始出现一些下降,我们对未来的一个判断来看,那么以股权为主的都会出现一些增长。

我们把它归结为四类,债务融资、产业链融资,债务融资像银行贷款、发行代权,这些大家比较常见的。债券融资就是IPO。股权融资和营销融资的话,营销融资这个大家会比较清楚,包括之前房天下做的一些贷款,也是属于营销类的融资。现在的创新模式,这个地方我们也需要重点的去讲一下,首先 权融资和权融资的区别,我们今天这个集体都牵扯到资产证券化,它的核心我们后边也会讲到,现金流可以做 权融资,在中国很难做到权融资,中国当前的租金 率极其低也是有关系的,后边我们也会进一步去讲到。参与方主要是四个政府、开发商、购房者和金融机构,把它环节上再增加,建设环节的建设上和销售环节的代理商,每个环节我们都可以来做一些金融创新,怎么去做,我们不展开去讲,我们给大家提示一下,每个环节只要涉及到交易的,你和别人会产生这样的一个与对手交易的情况,都可以进行融资。

那么哪些融资的大门是关上的?上市房企越来越多,也增加了私募债,还有很多各种各样的方式。这个规模在2014年年底已经处在下降的现象,股权融资很难,所以对非上市房企来讲,整个后面的难度是在加大的,房企融资的重点是有哪一些,我们今天先看一下。开发商、政府、金融机构,其实我们刚刚也说到了,再看一下原来的地位是怎么样的,政府也有钱,现在的除了政府没有钱,包括我们现在也已经看到了今年的新型的TPP项目。那么房企融资第二个重点,权和使用权是分离的,在中国是要做公开市场化,如何要解决权是难的,前段时间在深圳、在青冈已经出现了低价的情况,那也就是说现在已经做的,实际上都是 权融资。那么第二个问题租金 ,如果说我们通过 去融资的话,单凭融资规模相对比较小,那么如果以权融资,我刚刚提到了,可能两个方面的问题。 第三个,就是真正的期限又很长,利润又很低,它的融资渠道比较放开的。保险公司的规模,大家也是市场上购买信托一些理财产品的一些大户,但是直接去用于不动产,仅限于商业不不动产,不动。那么房企融资的痛点,第四个,债券现在其实都是央企的贷款。当时的毛利率整个下滑的情况下,股权融资是需要进来分担的。

为什么要做资产证券化, 个,这个在美国、欧洲的市场发展的历是一个必然的过程,只有门槛小型化以后。所以如果说推行资产证券化的话,资产证券化都是基于现金流,在国内和开发商的关系不大。 我们之前和万达也做了一个ABS,融资规模大,这个具体的情况我就不再介绍了。房地产融资我们认为是未来房企的一个出路。 后就是介绍一下我们的研究,其实我们已经做了多房地产金融方面的研究,大家也可以跟我们进行一个比较详细的沟通,我就汇报到这里,谢谢。


【主持人】:下面有请中指研究院指数研究总监白彦军先生就“‘中国城市房地产开发吸引力研究‘成果发布”发表主题演讲。

【“中国城市房地产开发吸引力研究”成果发布】

白彦军:今天的主题是上市公司和资本市场,无论上市公司还是非上市公司,对我们的业绩表现。那么针对这个主题,我们研究院从2003年一直从事中国城市房地产企业研究,我们这一次就2016年近一次研究成果做一个分享。

今年的市场发生了很大的变化,无论是年初,包括我们近不同的一线、二线的城市,确实对我们市场的格局带来了很大的变化。所谓重点城市。我们有一个基本的数据判断,我们从2015年数据来看,占我们的比例是25%,我们整个销售额是占的56%,包括我们整个GDP的占比接近40%到50%,目前尽管我们也在讲,确实从我们数据来看,我们房地产的,人口的沉淀和接触,都在主要城市里面了。

我们有自己的研究体系,这个研究体系有一个把握和评判。 个就是我们宏观的评判。第二点就是我们房地产的市场。第三就是从我们整个宏观和房地产的。通过这三个指标,我们也有一个研究成果,对商品房的判断,对整体城市的一个判断,上市、北京、深圳、广州,是我们这40个城市里边的佼佼者,都表现的优异。

那么从整体的结构来看,其实我们今年的一线城市,包括我们整个的变化是有几个特点, 点从需求来看,销售规模增长速度还是比较快速的。就是我们规模越大,增长越快。那么通过供求的对比,其实我们也发现很大的变化,一线的深圳上海,二线里边的厦门、河北、苏州、无锡,基本上都属于低的一个水平,但是对一些其它城市,比如说西部的,像兰州,中部的太原,济南、贵阳,我们 的一线相对比较好的。

从我们整个城市的一个不同业态来看,我们首先看看住宅评价的结果,从住宅表现来看,上海、北京还是一样。此外像我们今年比较火的南京、苏州、武汉都是增长比较快的。二线的一些省会城市都是不错的。从我们不同的影响因素来看,其实我们在想天津、苏州、南京比较快,重庆、天津、苏州占 ,包括我们这里面讲到像北京,包括广州、深圳这些城市,占比也是高。

我们房地产说到底就是人口的一个基础,这两年有很大的变化,核心的二线城市人口的规模开始加大,比如我们四川城市,此外像北京、苏州、杭州、南京、无锡、广州、深圳这些都市圈,我们从整个区域来看,也是未来人口增长的。其次我们交通一方面,从这个指标来看,交通的新增线路长度是444公里,其实北京、上海、广州交通比较发达,这里边还有一个我们之前说的南京,它的主要交通表现位居前列。还有就是我们的一个外部的主要的衔接,高铁线路的一个衔接,我们近两年的整个数据来看,我们外部的交通也充足。也是房地产未来持续发展的一个根基。

从另外一个供求关系来看,包括上海、广州、武汉、南京,我们看到近的一段时间,像太原、呼和浩特,其实我讲这么多,你比如说像深圳、北京,整个2015年在90%到100%这样一个情况。今天我们这个一线、二线,确实城市不错,我们短期在达到结构的时候,它更应该注重市场风险。

第二点我们西部城市仍然没有起来,压力大。另外我们除了住宅之外,还有对楼、商业楼的一些评价。楼来看,那么这里边我们看一般关键指标,从这个指标来看,这些城市的基本上在60%,甚至以上,在城市里面位居 的,三产这样的持续的发展,为楼的需求提供了一个基础。很多大专院校毕业之后,在当地就业,对写字楼、的带来一些需求。

我们必须要看到风险,比如说我们总结了一下,我们近五年累计了一些面积,人工面积做了一些比较。从累计的面积来看,其实目前主要的城市还是比较高的,看人均的话,像北京,像上海这些城市,目前整体需求面还是比较低的,意味着它未来的需求还是比较大的,向郑州这样的城市从目前数据来看,人均面积还是比较大的。项目同质化严重,导致了目前租金上不去。其实我们这个前面的住宅,包括大体差不多,像重庆,包括我们这里边天津,包括福州那些城市,比去年有所下降了,这些城市整体过去几年有很大关系,整个消费率还是比较高的。重庆去年累计的超过4亿元,未来商业促进带来很好的基础,当然这里边因为一方面电商的冲击,确实面临压力,这里面的沈阳、无锡、合肥、苏州这些城市。

我们希望我们城市的还是要抓重点,目前的重点还是一线,还有热点二线城市,大企业、小企业重点去关注,但是也不排除包括一些比较好的三线、四线城市,我们也是有一个 的房地产研究成果,在5月底发布,到时候可以针对我们的报告,进行一个评价,给我们更多的支持。后感谢大家。


主持人:谢谢白总,时间比较紧张,有点意犹未尽。范保群博士做嘉宾主持,有请各位对话嘉宾。

辛琦:很大的一个助力就是融资多元化,从过去的单一信托,到开放的心态,开放的股权,股权类的融资,将会成为主流,为了房地产十年、十五年更长时间,拼的是 ,谁能做的更好,谁活的更长久,很重要的一点,谁能够拿到中长期的钱,开发商也好,金融机构也好,都会在这方面做有力的探索,房地产在很多城市是安全的,因为我们的用的不像美国人那么充分。

主持人:刚才辛总简单明快,观点也比较清晰,谈到融资不是目的,重要还是选择好的项目,他的分享有启发参考价值。接下来我们有请宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华先生,包括品质地产、商业运营的资产管理,有请黄总谈谈他的实践。

黄永华:谢谢,实际上今天这个问题我想谈三个观点, 个我们是做商地产的,应该来说从近一、两年以来,随着的宏观环境为企业降低融资成本这样一个大的趋势,宝龙也是受益者之一。我们主要注重于做商业,宝龙应该说在 个五年计划中间,在上海拿了十一个项目,在战略上今天来看是成功的,因为它选择了在一线城市上海,因为你在别的城市,是三、四线城市,现在银行对三四线城市的商代项目,不要说你利润是多少,根本不跟你谈。这点上我们在战略上是一种成功。反过来说,如果我们对比,我们国外的一些商地产的一些公司去看,我觉得我们同样和很多的地产商一样,就是觉得由于我们国家在这样一种长期性的鼓励,老百姓能够长期的这样一个缺失,也是商业地产上的短版,也是比较少的。是我们今天有赵所长他们在,应该来说从整个国家层面,对房地产行业来讲,应该开辟中国老百姓长期发展的成果。

近半年,很多房产商火了,房地产市场好了。那这点应该我觉得引起重视,不光是很多地方有很多措施,这个是从限制这方面,它实际上还是不太符合我们老百姓的供给侧改革这么一个政策,我们这轮房地产的价格上升,房价的上涨,真正富豪他没有多去置办房地产资产,而反过来是大量的中产阶级的一批人,他在恐慌,说以后人民币会不会贬值。我们感到和需求购买的人明显多了,大家觉得未来实体资产是有价值的,这样一来,它对企业来讲,实际上就是说它的融资的需求,它不像前几年这么紧张了。

所以第二个问题来讲,就是我们应该从政府层面来讲,应该鼓励研究创造一个给老百姓去的这么一个渠道,这个渠道又是在国外反复被证明,是有效的一个渠道。

第三个我想讲的是说,实际上近大家听的比较多,就是所谓的三去一降一统的问题,实际上房地产这个行业,本身也存在着高库存,也有一定的高,这个高还没有到很严重的程度,刚刚我们华泰的谢先生已经讲了。实际上政府在推动房地产的去产能,房地产去产能也是必然的,这个过程中间,大家已经感觉到,近一段时间重组并购比较多,在这些方面实际上我们觉得对于上市公司来讲,重组并购也是一种获得更好融资的手段,因为你如果说有更好的并购项目的话,获得金融机构的支持,包括在股票市场获得股民认可的这样一种可能性就更加充分。房地产整个行业在去产能的过程中间,实际上它的成本,上市企业近几年是在降低的,补短版,无论是养老、商业这些产业,它应该去开发,对市场上老百姓有更喜欢和需求产品,这实际上也是符合供给侧改革的这样一个指导方向。未来对我们来讲,我们正在研究的,比如说我们过去做的这种租赁式的公益,现在我们也是在研究的比较多,将来这部分的 权也同样可以发行。我就讲这么三个观点,谢谢大家。

主持人:黄总从三个方面,也根据他的实践总结出来的,其中 个讲到了他们的战略选择是融资方式中重要的基础,第二个也做了我们应该做的一件事,提出的政策建议应该进一步把这个方式给老百姓。第三个并购重组。接下来有请一位女士,隆基泰和副总裁,相雯女士来介绍一下他们的经验,尽管隆基泰和是新兴城镇化方面的一个实践的企业,在香港上市,下面我们欢迎。

相雯:谢谢大家,隆基泰和可能大家不是太熟悉,它目前实际依旧处在一个县城,目前我们就是在房地产这几年布局了,我们的转型大家不了解,我们布局了能源产业,我们正在做清洁能源这一块,我们明年这个板块注入香港上市公司,我们的地产板块目前在我们布局的京津冀,包括白沟,还有高碑店,亳州。京津冀一体化给我们带来一个契机,我们在转型方面,实际我们的装备式自动化这一块,从2008年就开始,基本上目前万科,还有远大,我们还是冲在前列。这一次是我们的物业一级资质。

大概给大家介绍一下隆基泰和,因为大家不太了解这个公司。这个公司未来境内境外会上市。我再说一下我们这几年发展这么大,我们在融资方面的一些创新,尽管没有冲到房地产的前20名,但我们是中国工商银行和中国银行的一个白银客户。我们在资本市场上,我们目前能做的,在融资创新上,每一个融资产品,在去年2015年两个文件的直接融资再接融资的放开,好多房地产这一块做了一些大的融资,我们企业在发债,或者是我们做一些,也在做资产证券化,物业,我们的板块比较多,我们的常规融资、创新融资、信托资产管理公司的融资,各种公司的创新,我们基本上都是到大的信达,华容,平安。我们的合作,产品创新,还是比较齐全,在间接融资这块,我们直接融资从去年开始融,我们也在这些资产证券化,债券市场,也是都在前边的。我们在融资这方面的一个情况。第三个方面,大家会看到,我们产业转型布局,包括国家目前各种公司的渠道放开,开启了一个更好的渠道,一定也会走在地产的前面,谢谢大家。

主持人:刚才相总通过隆基泰和的实践,讲了发展阶段中融资方式的变化,以及现在多种融资方式并用,并且在提出来他们今后双平台的发展融资方式也要做一些匹配,为进一步发展做一些驱动,我们再次感谢相女士的分享。接下来我们有请正荣地产董事会秘书兼财务总监谈铭恒做一下分享。接下来我们请后一位发言嘉宾,是来自金融机构的,平安证券产业基金公司证券证券化总监吴晓松先生。

吴晓松:谢谢大家,平安证券今年是有50亿注册资本,资产基金公司主要两大业务方向,就是说我们自己可以投,这是我们一个基本业务方向范围。各位大佬都是行业,从行业方面来谈融资市场变化,我是做标准市场,资本市场融资的,我就谈我这个专业范围内,我能给房地产行业提供一些融资服务,去年从年初,发了几千亿,我们在座有的企业报了几百亿的额度,但是公司债比传统的信贷,下降相比更为明显。我们认为目前存在着一个套利期,我们举个例子,如果信托或者银行,银行给你放贷,然后如果我们把贷款包装成资产证券化,它只是一个标准产品,那资金成本就可以下降,据我们了解市场,下降100到200,所以如果我们有机会利用公开市场融资。第二个,就是我们有一个,在能选择的资产上,比如说传统,购房尾款银行是做不了的,今年他们有一个报价,也至少在12以上吧,充分利用了咱们企业自有这个资产。物业费上,物业费抵押融资,可能银行也不太可能会要,但是公开市场就允许我们拿物业费去做抵押融资。现在我们在这方面也是做的比较宽松。还有后一个就是在租金收入上,就是我们怎么跟银行PK,从期限、利率、金融,我们可能在一些项目,并不能说全面比过银行,但是总在几个方面是可以比银行有,满足企业基本需求。这是我们刚才说的资产方面,我们比银行放松。第二个,包括现金回流,信托可能很严,像募集资金用途,在基金可以用到哪,不能用到哪,我们非要把资金放到别的项目上,还要做私下沟通。然后在募集资金使用用途上,限制是少的。后一个是跟银行比,那就是银行传统做的都是增加负债率,现在每一家资产负债率都挺高的。这就是我对我们公开市场资产融资产品的一些介绍。

主持人:刚才吴晓松先生重点谈了,就是他们证券产业基金公司的,尤其在融资策略对房地产企业支持的方式多样比较灵活。在刚才30时间里,来自不同业态的企业,也包括金融机构,共同对房地产融资策略,融资方式,它的一些关键影响因素,以及他们的一些看法,都发表了他们的一些观点,对我们有多的启发,让我们再次用掌声感谢他们的分享,谢谢。

标签: 房地产房企上市研究会议

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