主题研讨:2016中国房地产融资策略探讨

2016-05-18 18:02:00 房天下产业网 来源:房天下产业网

房天下产业网讯:5月18日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店举行。会议发布了2016中国房地产上市公司研究报告及2016中国 房地产上市公司名单,莫天全、刘洪玉、张文魁、蒋云峰、黄瑜等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表、证券行业代表及媒体精英参会。

2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会

2016中国房地产上市公司研究报告

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主持人:谢谢白总,时间比较紧张,有点意犹未尽。范保群博士做嘉宾主持,有请各位对话嘉宾。

辛琦:很大的一个助力就是融资多元化,从过去的单一信托,到开放的心态,开放的股权,股权类的融资,将会成为主流,为了房地产十年、十五年更长时间,拼的是 ,谁能做的更好,谁活的更长久,很重要的一点,谁能够拿到中长期的钱,开发商也好,金融机构也好,都会在这方面做有力的探索,房地产在很多城市是安全的,因为我们的用的不像美国人那么充分。

主持人:刚才辛总简单明快,观点也比较清晰,谈到融资不是目的,重要还是选择好的项目,他的分享有启发参考价值。接下来我们有请宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华先生,包括品质地产、商业运营的资产管理,有请黄总谈谈他的实践。

黄永华:谢谢,实际上今天这个问题我想谈三个观点, 个我们是做商地产的,应该来说从近一、两年以来,随着的宏观环境为企业降低融资成本这样一个大的趋势,宝龙也是受益者之一。我们主要注重于做商业,宝龙应该说在 个五年计划中间,在上海拿了十一个项目,在战略上今天来看是成功的,因为它选择了在一线城市上海,因为你在别的城市,是三、四线城市,现在银行对三四线城市的商代项目,不要说你利润是多少,根本不跟你谈。这点上我们在战略上是一种成功。反过来说,如果我们对比,我们国外的一些商地产的一些公司去看,我觉得我们同样和很多的地产商一样,就是觉得由于我们国家在这样一种长期性的鼓励,老百姓能够长期的这样一个缺失,也是商业地产上的短版,也是比较少的。是我们今天有赵所长他们在,应该来说从整个国家层面,对房地产行业来讲,应该开辟中国老百姓长期发展的成果。

近半年,很多房产商火了,房地产市场好了。那这点应该我觉得引起重视,不光是很多地方有很多措施,这个是从限制这方面,它实际上还是不太符合我们老百姓的供给侧改革这么一个政策,我们这轮房地产的价格上升,房价的上涨,真正富豪他没有多去置办房地产资产,而反过来是大量的中产阶级的一批人,他在恐慌,说以后人民币会不会贬值。我们感到和需求购买的人明显多了,大家觉得未来实体资产是有价值的,这样一来,它对企业来讲,实际上就是说它的融资的需求,它不像前几年这么紧张了。

所以第二个问题来讲,就是我们应该从政府层面来讲,应该鼓励研究创造一个给老百姓去的这么一个渠道,这个渠道又是在国外反复被证明,是有效的一个渠道。

第三个我想讲的是说,实际上近大家听的比较多,就是所谓的三去一降一统的问题,实际上房地产这个行业,本身也存在着高库存,也有一定的高,这个高还没有到很严重的程度,刚刚我们华泰的谢先生已经讲了。实际上政府在推动房地产的去产能,房地产去产能也是必然的,这个过程中间,大家已经感觉到,近一段时间重组并购比较多,在这些方面实际上我们觉得对于上市公司来讲,重组并购也是一种获得更好融资的手段,因为你如果说有更好的并购项目的话,获得金融机构的支持,包括在股票市场获得股民认可的这样一种可能性就更加充分。房地产整个行业在去产能的过程中间,实际上它的成本,上市企业近几年是在降低的,补短版,无论是养老、商业这些产业,它应该去开发,对市场上老百姓有更喜欢和需求产品,这实际上也是符合供给侧改革的这样一个指导方向。未来对我们来讲,我们正在研究的,比如说我们过去做的这种租赁式的公益,现在我们也是在研究的比较多,将来这部分的 权也同样可以发行。我就讲这么三个观点,谢谢大家。

主持人:黄总从三个方面,也根据他的实践总结出来的,其中 个讲到了他们的战略选择是融资方式中重要的基础,第二个也做了我们应该做的一件事,提出的政策建议应该进一步把这个方式给老百姓。第三个并购重组。接下来有请一位女士,隆基泰和副总裁,相雯女士来介绍一下他们的经验,尽管隆基泰和是新兴城镇化方面的一个实践的企业,在香港上市,下面我们欢迎。

相雯:谢谢大家,隆基泰和可能大家不是太熟悉,它目前实际依旧处在一个县城,目前我们就是在房地产这几年布局了,我们的转型大家不了解,我们布局了能源产业,我们正在做清洁能源这一块,我们明年这个板块注入香港上市公司,我们的地产板块目前在我们布局的京津冀,包括白沟,还有高碑店,亳州。京津冀一体化给我们带来一个契机,我们在转型方面,实际我们的装备式自动化这一块,从2008年就开始,基本上目前万科,还有远大,我们还是冲在前列。这一次是我们的物业一级资质。

大概给大家介绍一下隆基泰和,因为大家不太了解这个公司。这个公司未来境内境外会上市。我再说一下我们这几年发展这么大,我们在融资方面的一些创新,尽管没有冲到房地产的前20名,但我们是中国工商银行和中国银行的一个白银客户。我们在资本市场上,我们目前能做的,在融资创新上,每一个融资产品,在去年2015年两个文件的直接融资再接融资的放开,好多房地产这一块做了一些大的融资,我们企业在发债,或者是我们做一些,也在做资产证券化,物业,我们的板块比较多,我们的常规融资、创新融资、信托资产管理公司的融资,各种公司的创新,我们基本上都是到大的信达,华容,平安。我们的合作,产品创新,还是比较齐全,在间接融资这块,我们直接融资从去年开始融,我们也在这些资产证券化,债券市场,也是都在前边的。我们在融资这方面的一个情况。第三个方面,大家会看到,我们产业转型布局,包括国家目前各种公司的渠道放开,开启了一个更好的渠道,一定也会走在地产的前面,谢谢大家。

主持人:刚才相总通过隆基泰和的实践,讲了发展阶段中融资方式的变化,以及现在多种融资方式并用,并且在提出来他们今后双平台的发展融资方式也要做一些匹配,为进一步发展做一些驱动,我们再次感谢相女士的分享。接下来我们有请正荣地产董事会秘书兼财务总监谈铭恒做一下分享。接下来我们请后一位发言嘉宾,是来自金融机构的,平安证券产业基金公司证券证券化总监吴晓松先生。

吴晓松:谢谢大家,平安证券今年是有50亿注册资本,资产基金公司主要两大业务方向,就是说我们自己可以投,这是我们一个基本业务方向范围。各位大佬都是行业,从行业方面来谈融资市场变化,我是做标准市场,资本市场融资的,我就谈我这个专业范围内,我能给房地产行业提供一些融资服务,去年从年初,发了几千亿,我们在座有的企业报了几百亿的额度,但是公司债比传统的信贷,下降相比更为明显。我们认为目前存在着一个套利期,我们举个例子,如果信托或者银行,银行给你放贷,然后如果我们把贷款包装成资产证券化,它只是一个标准产品,那资金成本就可以下降,据我们了解市场,下降100到200,所以如果我们有机会利用公开市场融资。第二个,就是我们有一个,在能选择的资产上,比如说传统,购房尾款银行是做不了的,今年他们有一个报价,也至少在12以上吧,充分利用了咱们企业自有这个资产。物业费上,物业费抵押融资,可能银行也不太可能会要,但是公开市场就允许我们拿物业费去做抵押融资。现在我们在这方面也是做的比较宽松。还有后一个就是在租金收入上,就是我们怎么跟银行PK,从期限、利率、金融,我们可能在一些项目,并不能说全面比过银行,但是总在几个方面是可以比银行有,满足企业基本需求。这是我们刚才说的资产方面,我们比银行放松。第二个,包括现金回流,信托可能很严,像募集资金用途,在基金可以用到哪,不能用到哪,我们非要把资金放到别的项目上,还要做私下沟通。然后在募集资金使用用途上,限制是少的。后一个是跟银行比,那就是银行传统做的都是增加负债率,现在每一家资产负债率都挺高的。这就是我对我们公开市场资产融资产品的一些介绍。

主持人:刚才吴晓松先生重点谈了,就是他们证券产业基金公司的,尤其在融资策略对房地产企业支持的方式多样比较灵活。在刚才30时间里,来自不同业态的企业,也包括金融机构,共同对房地产融资策略,融资方式,它的一些关键影响因素,以及他们的一些看法,都发表了他们的一些观点,对我们有多的启发,让我们再次用掌声感谢他们的分享,谢谢。

标签: 中指房地产融资策略数据

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