房天下产业网讯：5月18日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店举行。会议发布了2016中国房地产上市公司研究报告及2016中国 房地产上市公司名单，莫天全、刘洪玉、张文魁、蒋云峰、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表、证券行业代表及媒体精英参会。

2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会

2016中国房地产上市公司研究报告

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主持人：谢谢王总的分享，因为我们今天的下午的内容和时间设计是的丰富的紧张，时间的控制。有请华泰证券房地产行首席分析师谢皓宇先生，为我们分享“资本证券化”的议题。

谢皓宇：借机会跟大家分享我们的研究成果。有上市融资，有房地产的债券，有房地产的基金，到现在这样一个规模，其实对于银行的贷款和对于信托的这种债券的债权类的产品也下降的比较快，利率也开始出现一些下降，我们对未来的一个判断来看，那么以股权为主的都会出现一些增长。

我们把它归结为四类，债务融资、产业链融资，债务融资像银行贷款、发行代权，这些大家比较常见的。债券融资就是IPO。股权融资和营销融资的话，营销融资这个大家会比较清楚，包括之前房天下做的一些贷款，也是属于营销类的融资。现在的创新模式，这个地方我们也需要重点的去讲一下，首先 权融资和权融资的区别，我们今天这个集体都牵扯到资产证券化，它的核心我们后边也会讲到，现金流可以做 权融资，在中国很难做到权融资，中国当前的租金 率极其低也是有关系的，后边我们也会进一步去讲到。参与方主要是四个政府、开发商、购房者和金融机构，把它环节上再增加，建设环节的建设上和销售环节的代理商，每个环节我们都可以来做一些金融创新，怎么去做，我们不展开去讲，我们给大家提示一下，每个环节只要涉及到交易的，你和别人会产生这样的一个与对手交易的情况，都可以进行融资。

那么哪些融资的大门是关上的？上市房企越来越多，也增加了私募债，还有很多各种各样的方式。这个规模在2014年年底已经处在下降的现象，股权融资很难，所以对非上市房企来讲，整个后面的难度是在加大的，房企融资的重点是有哪一些，我们今天先看一下。开发商、政府、金融机构，其实我们刚刚也说到了，再看一下原来的地位是怎么样的，政府也有钱，现在的除了政府没有钱，包括我们现在也已经看到了今年的新型的TPP项目。那么房企融资第二个重点，权和使用权是分离的，在中国是要做公开市场化，如何要解决权是难的，前段时间在深圳、在青冈已经出现了低价的情况，那也就是说现在已经做的，实际上都是 权融资。那么第二个问题租金 ，如果说我们通过 去融资的话，单凭融资规模相对比较小，那么如果以权融资，我刚刚提到了，可能两个方面的问题。 第三个，就是真正的期限又很长，利润又很低，它的融资渠道比较放开的。保险公司的规模，大家也是市场上购买信托一些理财产品的一些大户，但是直接去用于不动产，仅限于商业不不动产，不动。那么房企融资的痛点，第四个，债券现在其实都是央企的贷款。当时的毛利率整个下滑的情况下，股权融资是需要进来分担的。

为什么要做资产证券化， 个，这个在美国、欧洲的市场发展的历是一个必然的过程，只有门槛小型化以后。所以如果说推行资产证券化的话，资产证券化都是基于现金流，在国内和开发商的关系不大。 我们之前和万达也做了一个ABS，融资规模大，这个具体的情况我就不再介绍了。房地产融资我们认为是未来房企的一个出路。 后就是介绍一下我们的研究，其实我们已经做了多房地产金融方面的研究，大家也可以跟我们进行一个比较详细的沟通，我就汇报到这里，谢谢。