房天下产业网讯：5月18日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店举行。会议发布了2016中国房地产上市公司研究报告及2016中国 房地产上市公司名单，莫天全、刘洪玉、张文魁、蒋云峰、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表、证券行业代表及媒体精英参会。

2016中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十四届中国房地产投融资大会

2016中国房地产上市公司研究报告

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主持人：首先我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰先生发布2016中国房地产上市公司研究报告。

蒋云锋：

1)经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化

2015年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破。布局广泛的大型房地产上市公司拥有丰富的资源，具备良好的业绩增长基础，凭借出色的决策能力快速抓住市场上涨行情，实现了业绩的稳定增长。房地产上市公司的盈利规模整体保持增长：沪深及大陆在港上市房地产公司群体增速表现分化。不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出“强者恒强”的发展态势。

2)盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间

(1)利润率持续下滑，多措并举保障盈利水平

2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比分别下降1.87和2.35个百分点。一二线地价飙升，以及房企加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄。为应对利润率的持续下滑，房地产上市公司严控成本，保障盈利空间，同时加强员工激励，扩大盈利来源。

(2)周转速度降低，加强管理提升运营效率

2015年多数二三四线城市的去化压力影响了企业运营效率的提升，为保障企业盈利水平，部分上市房地产公司积极采取措施强化管理，提升运营效率。

3)财务稳健性：短期偿债能力提高，优化融资、合理布局缓解资金压力

(1)资产负债水平上升，短期偿债能力提高

截至2015年末，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91%，分别同比上升1.07、2.81个百分点。但剔除预收账款后，实际负债情况得到改善。2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款的比值较上年均有所上升。受债券市场逐步放开的影响，房地产上市公司融资渠道进一步拓宽，债务结构得到显著改善，短期偿债能力有所提升。

(2)每股经营现金流净额由负转正，土地储备布局合理保障企业未来发展

2015年，房地产上市公司的流动性有所改善，房地产上市公司现金流由负转正。上市房企采取积极的销售策略加快项目去化和现金回笼，同时，审慎，严控资金支出改善现金流状况。房地产上市公司2015年存货规模持续上升，但存货占总资产比重有所下降。 的房地产上市公司通过精细化的土地储备管理防范运营风险：一方面保持储备总量及结构的合理，确保企业未来发展。另一方面，基于精准研判，加大一二线城市新增土地储备力度。

4)股东回报：资产 水平持续下行，经济增加值（EVA）有所增长

(1)资产 水平有所下降，部分企业通过积极的经营变革提升股东回报

2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产 率均值分别为8.15%和11.91%，每股 均值分别为0.35元和0.51元，分别与2014年持平及下降0.13元。但部分 的房地产上市公司通过积极的经营变革实现了经营效益的提升。

(2)受业绩回暖与资金成本下降叠加影响，经济增加值(EVA)呈现回升态势

2015年，房地产上市公司通过提升盈利与资本利用效率，财务创造能力得到提升。房地产上市公司EVA增长的主要原因在于税后营业利润的增速高于资本成本。 房企应谨慎把握盈利与资本投入之间的平衡，借助EVA评价做出更加明智的决策，确保真正实现“”。

5)价值：转型升级、行业整合、布局紧随国家战略的上市房企更具价值

(1)房地产板块市盈率微升，但仍处于估值洼地

2015年末各项去库存新政及地产回暖等的多重利好下， 上市房企年末强势反弹，多次涨停。但整体仍处于估值洼地。2015年末，沪深上市房地产公司的市盈率均值由上年的23.40上升至31.91；大陆在港上市房地产公司的市盈率均值从上年的5.77下降至5.50；大陆在港上市房地产公司市盈率多在5-8倍，估值水平远低于沪深上市房地产公司。

(2)行业整合凸显价值，布局紧随国家战略的房地产上市公司获青睐

，谋求转型，发展多元化业务，积极打造新利润增长点的上市房企。 第二，紧抓行业深度整合机遇，以兼并收购、重组实现市值跨越式发展的上市房企。 第三，项目储备布局一线和重点二线城市或紧随国家战略的房地产上市公司。

6)市值管理：多举措促市值增长，均衡股权结构防范管理风险

(1)上市房企市值管理意愿加强，板块市值持续增长

在多种因素的共同作用下，关注市值、以市值为基准衡量上市房企实力和股东价值成为越来越明智的选择，上市房企加强市值管理的意愿不断提升。 截至2015年底，沪深上市房地产公司平均市值为208.60亿元，同比上涨59.68%；大陆在港上市房地产公司平均市值为202.99亿元，同比上涨12.28%。

(2)并购重组、分拆促进市值增长，均衡股权结构防范管理风险

大型上市房企凭借规模和实力进行股权或项目收购，成就规模市值，中小房企则在医疗、互联网、金融等资本市场热点领域展开跨界并购，以此带动股价上涨，推动公司市值提升。通过分拆具有竞争力的新业务上市，房地产上市公司实现了市值规模的快速扩张。在市值低迷时上市房企通过增持、回购等手段维护公司市值。上市房企还通过引入战略合作伙伴，扩大股东结构等手段维持股权结构平衡。